无运营,不园区!财产园区运营为王的时代
近年来，目前国内财产园区已经进入存量运营时代，财产地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，财产巨擘和地产大佬纷纷抢滩登岸财产地产版图。据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于财产地产，成立了专门的事业部、部分或中心。而“园区运营”这个词越来越多的被提及。巨匠都在非常急迫地问，为什么要谈这个？园区运营是否=园区服务？国内谁在这方面做得最好？我们应该如何学习借鉴？......
01
园区运营成时代最强音
早期，各大园区企业靠给各地政府规划和编制一个宏伟的发展蓝图和美好的未来往往就能轻松拿下项目。相对应的财产地产商的商业模式也很简单，拿地—建载体—卖载体—走人，简单、卤莽、直接。但随着经济社会的转变，行业的深度发展，政府逐渐意识到早期美好的蓝图和故事依旧高高挂起，而财产地产商早已抽身离开，留下多量空置的园区载体和良莠不齐的园区财产，让政府不克不及不回归冷静。
因而，近年来，政府在和企业谈项目时，不再只关心规划和愿景，除有故事，更要有实实在在的财产导入和全生命周期的园区运营能力，这也是为什么近年来会呈现许多政府更愿意给实体企业土地这一怪象的原因，说是“怪象”是因为政府有点太急于求成，忽略了实体企业其实不是真正的财产地产运营商，其实不具备园区开发和运营的实操能力和经验，究竟结果术业有专攻。
为了让财产园区回归正确的轨道，2018年1月12日，北京市政府办公厅印发《北京市人民政府关于加快科技立异构建高精尖经济结构用地政策的意见》，出台了系列关于财产地产的突破性条文，主要有园区开发企业不得分割销售、应100%自持，不得转让股权；而2019年5月23日北京市住房和城乡建设委员会官网发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知（京建发〔2019〕216号）》和《关于进一步明确已建成财产项目买受人审核有关问题的通知（京建发〔2019〕217号）》，首次在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售。此文件一出，业内均说北京财产地产已死。
除北京，南边的深圳2018年6月发布了《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定(征求意见稿)》，鼓励旧工业区进行综合整治，但其后陆续发布一系列严控政策，严控工改用途以及实施工改工全流程财产监管，工改工回归财产升级素质。
虽然目前只是北京、深圳等一线城市出台了相关的严控政策，可是这不克不及不说是一个行业信号，免不了其他城市会在一线城市的示范效应下纷纷效仿，最简单的即是目前其他处所政府与企业谈项目时均在不竭提高企业自持比例。各项政策的背后实际上代表了政府对于财产地产的鲜明态度：财产园区的素质和使命是发展财产。
除政策的调剂，财产客户的需求也在发生着系列转变，在满足基础办公和生产条件的基础上，财产客户更加倾向于硬件、软件等各项配套均完备的区域。
经济大环境的转变，政策的倒逼，财产地产商的商业模式也在发生转变，早期赚取土地红利的模式难以为继，未来财产地产商的商业模式必定从依靠土地增值转向资产增值。要实现资产增值，必定要求财产地产商破除地产运营的思维，以政府客户、企业客户为导向，做好园区运营全生命周期的打造，立异运营，形成园区运营的核心能力并实现复制和输出。
总而言之，财产园区进入了存量运营的时代，园区运营商唯有深耕财产，精细运营才能赢得一番天地。
02
园区运营≠园区服务
无论是外部环境转变，还是园区运营商自身发展需要，都要求园区运营商必须打好运营的牌。园区运营究竟是什么？值得注意的是园区运营其实不就等于园区服务，不是简单的物业服务或者提供代办工商税务挂号、提供一个APP就能称为园区运营。
所谓的园区运营，实际上贯穿园区发展的全生命周期，实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务的全程管理和控制；始终围绕财产，以财产集聚、财产生态的打造为终极目标；不但要为入驻企业提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当合伙人，与入驻企业共长大。
因而，园区运营必须前置，要早于物业载体建造，在选址、研发、规划、定位甚至顶层设计阶段就必须介入，而绝不是一个后期配套服务部分。如果一个运营者在后期介入，木已成舟，发现产品和财产是完全割裂开的，运营就真的只是园区物业服务了，毫无运营的意义。
而园区运营的最终目的是要通过全生命周期的运营创作发明最大化的价值。
首先是满足政府价值需求。对政府而言，发展园区的首要目的是履行经济职能，导入财产，发生税收，引进高端人才，实现处所经济的可延续发展。而园区的核心是财产，财产的基础是企业聚集，因而，满足财产企业的诉求，为财产企业创作发明最大化的价值，进而实现园区财产的发展，即是园区运营的核心使命。
而园区运营商必须认识到的是如今财产客户的价值需求除最基本的载体和物业服务需求，更为真实的需求是经营诉求、管理效率诉求、低本钱的融资诉求等更为贴合企业发展的需求。
因而，园区运营商要做的即是成为园区企业的事业合伙人，对园区所有企业经营状况进行充分了解，了解它的营运和上游需求、核心竞争力、和产品的市场方向，助推企业长大。另一个方面，围绕园区财产，将生态链做长，生态圈做广，全方位融入财产发展之中。
最后，园区运营商通过提供物理载体，构建含运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导等要素的平台或生态圈，搭建高效科学的运营体系，全方位、多条理的运营，从而提升园区资产价值，突破传统的盈利模式，实现企业自我价值的最大化。
事理很简单，可是不克不及不认可，园区运营涵盖专业领域非常广，涉及公共关系非常多,是一个周期相对长、复杂水平高的系统工程，而且效果也其实不克不及立竿见影，需要认真、耐性与毅力,可以说园区运营是一个“细节工程”或者“良心工程”。
03
案例解析
具体如何做园区运营，由于各个区域、政策、财产等条件的分歧，难以有一个标准的普适性的细则，如今较为普遍的现象是巨细园区都在联合多方资源打造服务平台，其核心要义是通过资源整合形成资源互补与共享。值得注意的是构建平台是一回事，平台是否真的在良好的运行，能够为财产发展提供帮忙，在增进财产发展的同时运营商能够获得利润，实现政府、财产企业、园区运营商的多方利益才是构建平台核心。跟着园区财产跳舞，真正创作发明最大化价值，才是评判园区运营好坏的一个标准。
如鸿坤财产集团，作为北方后起的优秀园区运营商代表，站在运营商的角度，用资产运营、资源整合的方式，融入立异元素和理念，打造全链条的财产服务体系，精细化的做好园区和城市运营。
（1）园区开发方面
鸿坤财产拥有财产园区专业开发团队，提供标准化的产品开发的同时，结合财产分歧需求，定制特色财产载体，以满足财产客户的个性化需求。
（2）园区财产定位方面
为更好地服务科技功效转化与落实高质量发展诉求，鸿坤财产在园区营建方面，聚焦特色主题化园区，将园区的发展精准聚焦在1-2个主导财产，如鸿坤·金融谷项目聚焦金融和科技财产，鸿坤·云时代项目重点围绕电子商务和移动互联网，而鸿坤·国际生物医药财产园结构生物医药财产；围绕主导财产，同时引入一些高精尖的特色财产，精细定位园区产品。
（3）园区运营服务方面
鸿坤财产以企业客户为核心，打造立异服务生态体系，构建完整的财产生态服务体系。一方面提供面向企业、员工、社群、财产的发展所需的全方位的服务，如，为企业提供财产资源、政企服务、金融服务、企业孵化等。
另一个方面，整合多方资源，加强和政府、协会等的合作，构建了财产服务、股权投资、物业服务、智慧园区、配套商业五大平台，在财产服务方面除提供企业所需的基础通用服务，针对分歧的细分财产领域，如生命健康财产、数字信息财产等更是提供专业性服务。
以代表性项目鸿坤·金融谷为例，以“财产生态”和“景观生态”相结合的“双生态”设计理念，为入园企业打造汇集绿色生态办公、资本市场快速通道、高端文化交流和健康餐饮休闲于一体，涵盖企业总部、商务办公、餐饮休闲等融合业态，并延续完善“立异服务生态圈”的搭建，为入园企业提供财产增进、载体配套及财产社区等立异服务，其运营服务项目可以细分到350多项，从根本上实现了“创作发明最佳客户体验”的目标。
（4）财产培育方面
而在财产培育方面，鸿坤财产依托鸿坤集团旗下资本业务集团，鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等多样化金融板块，为分歧长大期的企业提供针对性的服务。
通过细致入微却又行之有效的园区运营和财产深耕，构建良好的园区财产生态，一方面鸿坤财产各大园区招商引资成绩显著，以鸿坤·金融谷项目为例，截止2018年，园区入住率高达98%，其中高科技企业占31%。据不完全统计，2018年园区产值规模达40亿元。
另一个方面，鸿坤财产始终秉承着“打造财产生态，提升城市价值”的发展理念，为入园企业延续提供覆盖企业长大全生命周期的运营服务，成为北方财产地产行业中精细化运营的典型样本。目前鸿坤财产已经开始反哺集团的地财产务，成为鸿坤集团旗下的重要业务板块，而且鸿坤财产积极外拓，目前全国已结构15个园区，实现了模式的成功输出和复制。
纵观行业优秀园区代表的战略定位， 如园区开山祖师招商蛇口战略定位于“城市与园区运营服务商”、华夏幸福定位于“财产新城运营商”、城市大综合体的开创者天安数码城战略定位于“立异企业生态圈的开发及运营商”...无论是老牌的园区企业，还是行业后起之秀，都逐渐弱化开发商的角色，以更高条理的“运营商”作为自己的战略发展方向。
未来，财产导入和园区运营是园区运营商的核心竞争力。但必须认可的是园区运营涵盖园区的全生命周期，周期长、涉及面广、见效慢，通常需要几年才能看到运营的功效，仅凭园区运营商的力量难以实现，需要政府、企业多方协力，实行跨界合作链接，才能事半功倍。
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2019年，财产园区行业面临巨大转变和挑战，土地财务向税收财务转变，房地产驱动向财产驱动转变，重资产向轻资产转变等……作为财产转型升级重要载体，财产园区“重开发轻运营”的模式难以为继，园区急需高度聚焦财产运营、跨界融合，并解决复合型人才储蓄等核心问题。
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案例解读：财产市镇模式发展路径与前沿探索
宏泰发展集团-廊坊龙河高新区
2018年开始环北京区域房价震荡，涉及房地财产务的企业遭到分歧水平冲击，在北京拥有诸多项目的中国宏泰发展依然稳健，营收连结快速增长。包管其稳步发展的关键是愈发成熟的财产市镇模式，将重点置于区域财产构建，减少地产波动带来的负面影响。目前中国宏泰发展已经在全国7个城市内拓展10个财产市镇项目，其中中国宏泰发展的龙河高新区、石家庄通用航空财产市镇、石家庄藁城宏泰财产市镇、湖北鄂州长江智汇港、武汉开发区通航财产综合示范区相继取得了一定收入，仅廊坊龙河高新区项目，2017年就完成区级税收27亿元。
而廊坊龙河高新区作为宏泰发展财产市镇模式的大成之作，也是其第一个标杆项目，迎合并赶上廊坊市政府为避免走高耗能高污染的发展老路而提出“高端发展，绿色崛起”的机遇。时至今日，高新区已经累计实现工业总产值1000多亿元，完成区级纳税约70亿元，引进外资跨越17亿美元，放置就业7万多人，主导财产集群效应明显，科技立异能力不竭增强，现代化财产新城已初具规模。
案例解读：产城融合视角下，城市规划与新加坡前沿经验
苏州工业园区
苏州工业园启动于1994年，经过近20年的建设发展，已成功跻身为国际上最具竞争力的高科技工业园区之一。在规划界，流传着一种说法，即苏州工业园区最值钱的工具就是规划。据说，园区的招商有一半是冲着园区的规划来的。这值钱，并不是因为园区花3000万的“天价”编制规划，而是，它因为遵循规划理念而显现出的真正的城市规划状态。苏州工业园的开发建设做到了“先规划、后建设，先建地下、后建地上”。苏州工业园区创建之初，借鉴新加坡和国际先进城市规划建设经验，编制了高标准的总体发展规划，建立一系列刚性约束机制包管规划实施始终如一，实现“一张规划图，管它到结束”，体现建设的科学性和可延续性。
案例解读： 政企合作开发模式之16年高度市场化财产园区探索与实践
联东U谷·北京金桥科技园
联东U谷目前已成为国内开发规模最大、财产系列最全、入驻企业最多的国际化新型财产园区品牌。联东U谷•北京金桥科技园，位于亦庄财产新城核心，是联东集团打造的第一个专业综合性财产园区。园区总建筑面积100万平米，主力产品为标准厂房、中试研发、企业独栋、商务配套，从独栋到双拼，户型以800—4000平米多重体量独栋空间，满足分歧企业需求。项目依据环渤海经济发展区域的中枢地位，园区具有10余年高新科技开发基础，目前已聚集400余家企业，形成高新技术企业集群化、智能制造、电子通信、医药生物、文化创意等四大财产集群。进一步吸引等财产的快速发展，全面提升亦庄新区乃至北京的经济实力，打造环渤海门户的总部经济生态综合体。
案例解读：财产运营为核心财产园区操盘逻辑与落地经验
中关村东升科技园
中关村东升科技园是中关村区域引进科技园创打点念的示范园区。现在是集总部基地、高科技财产研发基地、加速器及企业孵化基地、高新科技功效展示及相关配套服务于一体的国内一流生态型综合园区。引入国际前沿的环保建设体系，建立绿色低碳的高科技财产园典型。中关村东升科技园的身份非常特殊，其是在集体土地上自主建设、自主经营，过程中将农民的身份转向了股东，完成集体所有制向社区股份制的过渡。曾经满地都是垃圾和低端财产的土地，一步步实现了向科技园区的转化。作为科技企业服务商，中关村东升科技园始终以客户为第一，与客户一同长大。
案例解读：财产升级布景下，城市工业园区改造升级与财产运营
招商蛇口·蛇口网谷
2010年，南山区政府与招商局蛇口工业区签约，双方拟联手打造一个融合高科技与文化财产的互联网及电子商务财产基地，并将其定位为“高端服务业和立异财产先行示范区”和“中国传统工业区成功转型升级的示范区”，“蛇口网谷”应运而生，高度契合了深圳财产的转型发展方向。经招商局及区政府规划改造后，网谷成了以物联网、移动互联网、电子商务为主，包含云计算、数字创意、网络游戏等财产在内的立异创意型财产园区。分为三期开发，总建筑面积约42万㎡。由此南海大道沿路老旧工业区实现了腾笼换鸟，化身为科创园区的经典力作，成了引领片区发展的战略性新兴财产基地。
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项目占地面积约20万㎡，总建筑面积达42万㎡，是一项体量颇大的城市更新工程，建设内容包含了传统工业厂房的企业置换、旧厂房的改造以及研发办公楼的新建，从2010年开始启动，至2015年初陆续完成建设。改造方面，利用高差营造多条理开放空间，现代建筑融合传统工业肌理，创作发明出富有特色的城市空间和建筑形式。
案例解读：万科深度操盘下的城市更新实践与财产园区探索落地
张江国创中心
陪伴2017年《张江科学城建设规划》获正式批复，张江整体也由园区转型为城区，定位世界一流科学城。在此前提之下，张江国创中心是张江北区重要的财产集聚地，也是张江国家自主立异示范区与上海自贸区“双自联动”的重要承载地,肩负国家使命，打造全球科创中心。原厂房于2014年底由上海万科同张江强强联手进行投资改建，张江国创中心分三期建设，一期13万方，二期近10万方，三期4万方，总占地面积超10万平方米。其中一期、三期为新建项目，二期为国内最大的单体改造空间，是存量资产再开发的经典之作。项目由大舍建筑操刀设计，通过导入张江资源，引入上海万科“城市配套服务商”的理念，优化财产结构，激活财产动力，最终实现财产立异和城市更新的完美组合。
张江国创中心定位世界立异坐标，目前引进企业包含世界五百强霍尼韦尔、日立高新，世界第一大激光器生产商相干科技、集成电路企业合力泰、海栎创、集创北方，应用机器人企业钛米机器人、高仙机器人，以及即将入驻的硅谷最活跃投资机构Plug and Play、澳洲科技与贸易招商门户世博湾等知名专业机构和企业。
金桥万创中心
2016年末，上海万科强势入驻金桥，积极践行“公共创业、万众立异”的国家战略，打造金桥开发区新型财产智慧园区，降生这一成功案例——金桥万创中心。项目地块原为三洋杰士电池（上海）有限公司所有，用于传统电子产品生产，原有业态是传统加工车间，后被腾飞公司接手新建，但由于上海经济发展，财产升级，城市更新，上海万科于2016年末收购此园区，并对园区进行改造，打造新一代科技研发园区。通过独有的硬件优势和万科成熟的运营模式，项目吸引到多家大型企业签约租赁，包含华为公司、康宁公司、上海财产技术研究院等，2017年园区升级改造完成后，优势愈发明显，吸引了普立万等更多知名企业，租赁去化一直连结95%以上。
案例解读：全球工业地产巨头，20年存量盘活与高度资本化运作之思考与实践
某知名外资工业物流园
它无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱。通过物流地产基金模式，它在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部分90%以上的资产置入基金，使得它提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时,快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部分间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。
案例解读：政府平台财产园区招商运营策略与团队建设管理
深圳湾科技生态园
深圳湾科技生态园是广东省、深圳市重大财产投资项目，发展定位为高科技上市公司总部和研发基地、战略性新兴财产培育发展平台、立异型中小企业孵化器、国家级低碳生态示范园、深圳高新区南区配套服务中心，依照国际一流水准，打造深圳新时期标记性财产园区和深圳质量精品。项目占地20.3万平方米，总建筑面积188万平方米，计容面积121万平方米，包含97万平方米研发办公、11万平方米人才公寓、6万平方米高端酒店、6万平方米商业。项目2017年底全面建成投入。
深圳湾创业广场
位于深圳市软件财产基地的深圳湾创业广场，是深圳投控、深圳湾科技公司倾力打造的集聚立异创业创客创投的“四创联动”主题街区，全国双创周、深圳国际创客周在这里举行，已玉成国“双创”名片，相继引入联想之星、腾讯众创空间等45家国内外一流创业孵化及服务机构。目前，这里已孵化培育了估值30亿的思必驰、估值12亿的悦动圈、新三板上市的爱范儿等多量明星创业项目。
案例解读：差别化产品定位，打造风险最低之财产园区实践
松湖智谷
东莞高盛集团与广东信鸿集团强强联合，投入200亿巨资，精心打造180万平方米财产航母，为园区1800家企业提供共赢生态圈。松湖智谷其实不是一个通常意义上拥有孵化器、加速器和少量制造企业的科创园区，而是一个科技立异加财产化的新城，集高端生产、研发设计、中试检测、总部财产大厦、产品展示等为一体的“产城人”综合示范区。松湖智谷为了向土地要效益，打造了现代化的“摩天工厂”，开创了“工业上楼”的发展模式，打破了传统的工业厂房模式。现阶段，园区2号地块占地面积3.6万平方米，通过新模式的开发建设，实现了超占地面积数倍的使用率。
案例解读：财产升级布景下，财产园区运营立异与核心竞争力提升
鸿坤·金融谷
鸿坤·金融谷是鸿坤集团斥资30亿元打造的首个财产地产项目，也是北京首个农村集体经营性建设用地流转试点项目。项目位于北京大兴“新国门”价值核心区，毗邻新机场临空经济区，规划总建筑面积68万平米，是北京屈指可数的景观与财产生态相结合，汇聚金融、文化创意、互联网等现代服务财产与新兴财产立异融合的“双生态”智能商务财产园。目前已吸引注册企业近百家，包含长江文化、佳视王芳等知名企业，常驻办公人群超千人
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