卓越的“线上”地产行动|石旭升
4月21号下午，我去了趟南京的江北，碰到了一个老朋友开发的楼盘，这个老朋友的公司，就叫卓越集团。那已经是1998年的事情了。那时卓越开发的蔚蓝海岸，不但在深圳家喻户晓，而且在国内地产界也无人不知。凡是到深圳考察的地产人，全都绕不开蔚蓝海岸。昔时蔚蓝海岸的精品路线，快速放射到全国。今天，卓越的开发已经放射到全国城市的一二线，也扩张到我常驻的南京。由此我想梳理一下卓越20多年的行动路线。 城市结构路线 不成否认，虽然卓越今天已经结构全国32个城市，可是，扩张的办法，相对中国第一代“网红”地产商来说，还是慢的，或者说，有些过于稳健了。从卓越的结构战略来看，简单说来就是“1+1+X”战略。第一个1，是指粤港澳大湾区；第二个1，是指长三角区域；X，指的是其它的一二线城市及高长大城市。这样的结构，显得有些谨慎。更多的3、4线城市，也就排除在“1+1+X”的范围以外。事实也是，那些穷处所，很少看到卓越的足迹。似乎卓越的地产行动，永远是线上行动。
卓越中国“1+1+X”战线
慢，卓越发展至今，总资产跨越2100亿元，累计开发面积超2500万平方米，和开发规模TOP10的地产大佬相比，简直不算快。可是，卓越的口碑却在蒸蒸日上。从2004年以来，已连续16年入选“中国房地产百强企业”， 连续15年荣获“中国蓝筹地产大奖”，荣获“中国商业地产综合实力3强”、“ 2018年中国年度城市运营商”等。特别是，赚钱还不错，好比，荣获“2018中国房地产百强企业——盈利性TOP10”，位列第7。看来，卓越位于“会赚钱的地产大佬”中的一线。 记得1998年卓越开盘深圳蔚蓝海岸的时候，正是深圳失落头向西向福田南山扩张的时候。南山后海，正处于一片热土。彼时的蔚蓝海岸，从景观结构到建筑立面再到室内空间，都让人耳目一新。可是，真正成功的地产商，追求却是无止境的。 到了2000年深圳福田中心区成为热点的时候，卓越再一次跟上热点，开发中心区的商业地产，成为福田中心区商业地产规模最大的企业。今天，深圳相继降生了4个中心区，卓越已经名副其实的成为4个中心区商业地产的霸主。却是因为那时踩对了点。
卓越，已经名符其实成为4个中心区商业地产的霸主。
南京，卓越再一次踩对了点，因为踩对了江北。卓越进入南京的时候，正是江北新区成为热点的时候。卓越2017年介入开发的第1个项目，就是南京江北高新区的印悦府。后来一发而不成收，还是江北，直接和介入开发了南京江北的4个项目。 据我了解，这种在江北新区同时开发5个项目的开发商，南京绝有。卓越在进入南京3年短短的时间里，总共开发了8个地产项目，分别是沿着南京的两条城市动线展开的，一条是江北大道的城市动线，卓越的5个项目全部贴着江北快速干线。项目全部处于江北核心区、高新区和葛塘新城这些热点片区；卓越在南京的另外3个项目，则贴着另外一条城市动线，就是串连南京、溧水和高淳的宁高高速，还有S1+S7+S9号线。项目分别处于紫东核心区、溧水新城和高淳新城。引人注意的是，卓越把8分之5的精力投入江北新区，也是南京开发商中的孤例，起码是2015年成为国家级新区以来，所绝有的。
卓越南京，3年8盘。
有意思的是，卓越3年以来进入南京开发的8个项目，前面7个都是联合开发的项目。包含江北高新区的印悦府，是和弘阳、保利、融侨等联合开发的；高淳新城的浅水湾，是和华夏幸福联合开发的；紫东核心区的珑悦，是和正荣、中粮联合开发的；溧水新城的蔚蓝郡，是和景枫联合开发的；江北核心区的悦辰府和润辰府，是和正荣联合开发的；同样位于江北核心区的栖樾府，是和栖霞联合开发的。这样，卓越无疑成为南京开发商中的“联合王”。这种现象，是否也说明卓越“有人缘”，或者说明南京自力拿地“有难度”，还或者说明，卓越“有实力”。因为卓越集团的资产管理规模跨越1000亿，“不差钱”！不过全部联合开发，总不是久长之计。
卓越把8分之5的精力投入江北新区，也是南京开发商中的孤例。
果然，3年后的今天，从第8个项目蔚蓝星宸苑开始，卓越变了，开始自力开发了。或许只是有一点，那就是卓越24年来的结构，始终不变，始终处于人气的漩涡。已开完盘的蔚蓝星宸苑，就处于人气的漩涡。而这种人气，或许是因为葛塘新城的大市政，多条快速干线，放射状通向四面八方。除巨匠知道的江北大道——一路没有红绿灯，让葛塘新城通顺无阻地连接科学城、江浦新城、江北核心区和高新区外，还有快速路形成“一横两纵”的路网结构，其中“一横”为万家坝路，“两纵”为江北大道和浦六路。另外，就是浦仪公路，将于今年年底就可下穿和燕路过江通道通达主城；再有就是葛塘正在兴建一条通达高新区继而通往老山北部的快速干线。
葛塘新城无疑拥有南京最便捷的交通路线。
这些快速干线，时速都在80公里以上，加上绕城高速、宁洛高速、沪陕高速、长深高速和宁仪高速的亨衢网基础，去扬州泰州盐城上海方向，还是连云港青岛北京方向，或者去合肥郑州广州方向，甚至是去杭州福州方向，都是最便捷的。总之，葛塘新城无疑拥有南京最便捷的交通路线。 我上面啰嗦这么多交通干线，倒不是想说葛塘新城的交通巨变，而是想说卓越的特色。因为这个葛塘新城，在南京人记忆中都是“乱纷纷”的处所，卓越却独具慧眼，宁可喜欢乱纷纷的处所，也不喜欢寂寞的处所。这，似乎成了卓越不变的准线。 区域产品路线 据我了解，卓越的城区换新能力，是全国一流的。卓越是全国首家城市更新集团。2018-2019年，卓越城市更新集团连续被选为广东省“三旧”改造协会常务副会长单位、深圳市城市更新开发企业协会会长单位。到目前为止，光是成立的旧城改造项目部，就达50多个，卓越更新集团的规模，就将近500人。2019年，入围由中国房地产TOP10研究组评定的“2019中国房地产城市更新领先品牌” ；2020年，入围由中国房地产TOP10研究组评定的“2020中国房地产城市更新十强企业” 。卓越似乎有一个卓越的优势，就是“化腐朽为神奇”。 那么，我们先来看看卓越蔚蓝星宸苑，是怎么来“化腐朽为神奇”的。4月21号下午我们进入售楼处的时候，发现人头攒动。在冠状病毒尚未完全过去的今天，这种热烈的排场，也算是南京的特例。 这是一个建筑面积15万方不大不小的项目，将建14栋12到18层的房子。这个项目给我留下的最深印象，就是在“流淌的星河”的设计理念下，打造出了艺术花园立体式景观。好比，它的“四季园林”，结构在地块的4个角。西北角是春园，樱花主题；东北角是夏园，紫薇主题；西南角，秋园，枫叶石榴主题；东南角是冬园，梅花主题。又何止这些，小区中庭将打造垂直立体园林，而且所有入户花园也将密布垂直绿化。甚至，蔚蓝星宸苑的所有围墙，都将密布“爬山虎”，销售人员说，这是要为业主打造完美的天际线。
蔚蓝星宸苑“流淌的星河”景观局部，效果图
而放大一点，看看蔚蓝星宸苑的周边环境，原来有不成复制的美景。项目东侧，是绵延不竭的马汊河。马汊河虽然是滁河的泄洪河，可是从合肥流过来的河水，却是清澈见底的，因为环境优美，也是葛塘最干净的“活水”，所以江北新区有意重点打造“马汊河风光带”。蔚蓝星宸苑，就处于葛塘新城的西部，恰好处于河水的上游。而蔚蓝星宸苑的南侧，紧挨着杜圩湿地公园。这个总规模88万平米的公园，已经于2019年开建，一期完工在即，游园指日可待。这样，小区环境和周边环境也就相得益彰，连成更广阔的天际线。 有味道的是，蔚蓝星宸苑还是一个消息相宜的小区。东边是流动的马汊河，南面是湿地公园，西边是中山科技园的商业风景街，北边是蔚蓝星宸苑自带的1万平米商业街，还有已经成形的梧桐社区商业。这样，蔚蓝星宸苑的4面，两面是生活线，两面是风景线。 这让我回想起20多年以前，卓越是怎么打造社区园林的。于是我翻了一下我出版的专著《地产格局》，看到有关深圳卓越蔚蓝海岸的园林结构，一栋栋房子，就像一只只春蚕，在自由地吃着桑叶。昔时的卓越集团，就是这样花费6年时间，将一片滩涂打造出最大的滨海人文社区的天际线。 而且现在看来，卓越呈现了超出我们想象的成熟的产品线。 卓系/悦系/蔚蓝系。这是卓越的三大住宅产品线；卓悦汇/卓悦INTOWN/卓悦时光。这是卓越的三大商业产品线。 至于办公，卓越被业界号称深圳CBD之王。在商务办公领域，卓越集团已结构深圳福田中心区、后海中心区、前海中心区、宝安中心区，是四个中心区最大的商务地产开发商。
至于酒店，2013年，卓越第一个酒店项目卓越四季酒店开业，该酒店多年来入住率和房费连结行业领先水平。紧接着，还有上海卓越铂尔曼酒店、内江滨江假日酒店都在2019年开业了。而杭州和深圳平湖的卓越铂尔曼酒店正在准备中，长沙万豪酒店行政公寓也在拉开战线。 回说我们参观蔚蓝星宸苑的过程，现代建筑风格的建筑线条，已经形成优美的建筑群天际线，而我们在样板房发现，所有户型保存了蔚蓝系一贯流畅的流畅的动线。
蔚蓝星宸苑A户型，86平米，户型格局好，还送空调地暖新风。总价150万搞定。
好比，从86平米的户型来看，这是一款带连廊两梯三户的房子。开发商从餐厅向外开了一扇窗子，这种对通透细节的考虑，在南京是少见的，也是可贵的。而消息分离、干湿分离也都做获得位。至于赠送空调地暖新风，也很难想象这是一款单价只有1万7的房子。还有一个细节就是窗墙，极高的，南北全是凸窗。而且窗角线的高度只有50公分左右，让人敬佩蔚蓝系住宅产品的品质底线。
社区群众路线 或许正是客户为先，卓越率先在中国引入了新加坡“邻里中心”的模式，致力于打造社区文化和社区社团，配备老年大学和北师大附属学校，为5000户居民提供全生命周期服务。 走群众路线，似乎也是卓越一直追求的目标。在严格执行“房住不炒”的政令之下，如何包管物业的延续升值，包管“有钱巨匠赚”，是关系到开发商的品牌能否延续的问题。现在看来，蔚蓝星宸苑有很多怪异卖点，都盖特到人气爆棚的群众路线。
蔚蓝星宸苑经过摇号后，4月27号首开。
首先是不限购。巧合的是，葛塘新城属于六合，位于高新区和大厂的结合部，这个区域对投资人有一个特另外利好。就是不限购，蔚蓝星宸苑正好处于“不限购”的线上。 其次是低总价。葛塘新城目前处于价格洼地。只要比较江北大道上3个热点片区，葛塘新城的价格洼地，也就一目了然。现在，核心区均价3万/平，高新区均价2万6/平，而葛塘新城均价只要1万8/平。固然，因为规划档次和配套资源的差别，价差自有事理。可是有一点需要注意：江北大道以及即将开工的地铁换乘王11号线，正在逐渐“拉平”价差。 其三是强配套。葛塘新城的配套环境，正在发生日新月异的转变。好比教育，长城小学他作为一个老牌的公办学校，从清朝就有了。而长城幼儿园，也是一家口碑较好的公办幼儿园；至于扬子一中，也是江北师资力量靠前的公办中学。好比商业，大厂商圈是泰半个世纪形成的老商圈，号称“江北新街口”。好比医疗，中大医院将从南京主城的丁家桥搬到葛塘。占地18万方，规划2500张床位，相比位于江北核心区的鼓楼医院江北分院，规模还要大，预计最快明年下半年就可对外门诊。这些优质配套，都在蔚蓝星宸苑3公里的一线。 其四是人气足。以蔚蓝星宸苑西侧的中山科技园为例，其规划面积40平方公里，目前一期已经建成，内设创业孵化区、工业用地区、仓储物流区、管理服务区和绿化景观区等五大功能区。据介绍目前已有年轻工人2到3万人。他们大多来自苏北和安徽，购房热度较高。而整个葛塘新城150平方公里，规划人口150万人。其中就有早期来大厂的财产工人，虽然工资不高，可是每个月的公积金蛮多的，所以投资买房子，一样热度较高。或许，首付39万起，总价130万起的蔚蓝星宸苑，已经是他们的首选。从蔚蓝星宸苑需要摇号购房，已经可见热度非凡。
蔚蓝星宸苑沿街立面，效果图 其五是品牌力。说到江北住房投资，不克不及不提到10年前主城人的桥北的投资热潮，因为房子廉价，我的很多熟人曾来江北贪廉价，结果后来并没占什么廉价。主城人来桥北的投资也就凉了。为什么会这样，主要是开发商的品牌力不敷，还没有优质的物管做包管。这次中国的大品牌卓越，既然来到葛塘，希望能带来新一轮的投资热情。卓越物业是一级物业管理资质企业，“国际金钥匙组织”物业联盟副理事长单位，中国物业百强TOP16企业、中国商用物业服务TOP3企业。截至目前，管理面积跨越3000万平方米，业务结构2个国家、20个省份、40个一线及区域重点城市，拥有员工12000余人。还有，卓越礼宾服务在国内的知名度首屈一指，仅2018年接待访客近300万，为企业客户提供跨越1万次的商务接待，其中包含58次国家级政要接待。
写到这里，我想纠正我前面说的“穷处所，很少看到卓越的足迹”。实际上，20余年以来,很多穷处所，都能看到卓越的足迹。目前已向社会捐赠物资及款项跨越4.5亿元，尤其是把重点放在资助穷乡僻壤地区的孩子教育上。卓越是中国有爱心的几个地产大佬之一。看来，卓越其实不是瞧不起那些“穷处所”，而是投资归投资，慈善归慈善。这也算是最见素质的群众路线。
以上，就是我4月21号下午的考察经过。我对卓越的总结，就是一个字，“线”。线是被拉长了24年的线段；线，也是准绳，无论是产品，还是服务，都是绕不开的生命线。
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