玄武新中心,旧事已过,都酿成新的了|石旭升
5月31号上午，我参观了南京星河WORLD的未来生活馆，感觉这个未来生活馆，是玄武区乃至整个南京楼市的一束亮光。玄武区，就像一个英雄迟暮的老人，老到1800岁；玄武区又像一个新生儿呱呱坠地，一切从头开始。
听着玄武新中心孩子们的歌声，仿佛旧事已过，都酿成新的了。城区酿成新的了，学区酿成新的了，交通酿成新的了，环境酿成新的了，产品酿成新的了，商业酿成新的了。而人群，更是酿成新的了。
从头开始 童声歌唱 尹霄飞摄
城区，酿成新的了
在1800年的历史长河中，南京曾是六朝古都、十朝城市；而在十朝城市中，玄武区一直就是“中国的白宫”。东吴、东晋、南朝（宋、齐、梁、陈）、南唐、明朝、太平天国和中华民国等十朝城市，中央政府始终都设在玄武区。即使是解放后，一直到了今天，南京的最高首脑，也一直都是在玄武区治理市政。然而，随着南京四面开花的城市化，新市区拔地而起，相对的，玄武区越发显得老迈了。好比河西新城、南部新城、国家级新区、滨江新区、空港新城、东部新城等等新市区，全都拔地而起了。而玄武区由于缺乏建造新城的土地，越发显得局促而又萎缩了。
南京星河WORLD 未来生活馆公开仪式现场 邱勇提供
在土地财务的今天，玄武区手里可以变现的土地极少。而GDP700来亿，在全南京11个区中只能排名老7，是老城区中的老幺。虽然玄武区的国土面积在南京主城区也不算少，73平方公里，只比鼓楼区和秦淮区稍大一些。可是，玄武区又不像鼓楼区拥有“鼓楼滨江”大片用地，也不像秦淮区拥有“大校场”大片用地。因为可以变卖的土地却又少得可怜，所以处所财务也就相形见绌。
可是，随着近年来“玄武新中心”规划的开启，这棵老树开始发出新枝。今天曾经的“铁北地区”，就像换了一个人似的。据我5月31号上午在南京星河WORLD的未来生活馆了解到的“玄武新中心”的规划，该片区总用地面积约7.16平方公里，目前拥有1340亩可供深度开发的土地储蓄，总建设体量达430万㎡，将建造210万㎡的商业综合体、140万㎡的高捧住宅和60万㎡的科技研发载体，成为玄武乃至于南京的新中心。玄武新中心规划范围，西至黄家圩路，北至网板路—营苑北路，南至玄武大道，东至玄武区区界。
根据“玄武新中心”的理念，“不再搞土地财务，不再做睡城”，不再是盖几栋高楼亮亮肌肉，而是形成“两心两园两廊一带”的新格局，为“极客人群”提供休闲娱乐的生活慢空间。
南京星河WORLD财产园 效果图
而这个“生活慢空间”的分歧反响，首先表示在土地出让上。就在去年，4、5年“没地出让”的玄武区，一下子推出了两个大型地产项目。这两个项目，一个是星河地产开发的星河WORLD，总占地12万方左右，总建筑面积60万方左右；一个是北京电子城开发的紫金悦峯，总占地8万5千方左右，总建筑面积25万方左右。由于两块地的定位，全都是“产城融合模式”，所以政府规定的拿地条件，非常“苛刻”。拿地单位，必须具备财产园的经验，同时要具备财产园的招商运营管理经验，而且要求“先做财产，后做地产”。
以星河WORLD为例，在财产方面，其开发商星河集团一直致力于站位城市视角的开发与运营，目前已经是中国产融联盟新城的领军品牌，中国首个产融联盟新城，就是由星河集团打造的深圳星河WORLD。目前已经吸引了跨越500家实力企业入驻其中，包含14家500强企业30家上市公司。南京星河WORLD也一样，曾经被叫着“铁北地区”的处所，要打造一个科技领先、教育优良、商业发达、交通便捷、居住安闲、人才集聚的处所，一个布满动感活力的处所。
学区，酿成新的了
过去，玄武新中心的身下，曾经是包含南京依维柯厂在内的工厂林立的处所，工厂子弟的教育资源非常贫乏。工厂搬走以后，玄武新中心首先在“一张大白纸上”，高密度的结构优质学校。好比前些天，就有玄武区教育局传来消息，南京星河WORLD的所有住户，将拥有南师附小和科利华中学的学区。这是两所很牛逼的“公办学校”。其中的南师附小，是1902年由那时的两江总督“张之洞”开办的，也是今天的“全国百所名牌小学”。其特点是师资力量强大。目前，仅仅是特级教师就有5位，而84位教师中，中学高级教师就有6位，小学高级教师就有49位。这么密集的师资力量，在整个南京实不多见的。而科利华中学，2000年被江苏省教育厅命名为“首批省级示范初中”，在南京是历年中考中，成绩稳居前列。现在，科利华中学已成为南京市“公办教育”的一张名片。
南京星河WORLD二期幼儿园一角 杨连双摄
真快。这两座名校说盖就盖起来了。前些天，我在南京星河WORLD一期的房顶向东看，都能看到两个学校施工的全景。根据玄武区教育局的人员介绍，南师附小分校预计2019年开学，科利华中学分校预计2020年开学。这两所学校所在地块，南至文五路，西至文七路，与星河天赋隔文七路相望。可以毫不夸张地说，未来站在星河天赋的楼栋里，就可以看到学校全貌。
实际上，玄武新中心紧锣密鼓的结构学区，又何止是上述两所名校？在南京星河WORLD的施工工地里，我们看到另两所“名校”也在拔地而起。一所，是南京十三中；另一所是在建还不知道是什么学校进驻却是很高档的幼儿园。其中的十三中，是1955年开办的南京解放后第一所完全中学，也是今天国家级示范性高中，还是江苏省四星级学校。这个四星级的学校，由星河代建，是一所45班制的完全高中。而幼儿园，也布满创意，其设计理念：以折纸的礼盒，装载童年的记忆。其设计风格：质朴纯粹与自然。未来，从幼儿园，到小学，到初中，甚至是高中，都可以在家门口完成。
南京星河WORLD二期幼儿园 效果图
优质学区的突然引入，让首次进入玄武新中心的市民喜出望外。而对于即将进入玄武新中心的买家，不失是一种千载难逢的机会。巨匠都心知肚明，鼓楼滨江板块由于引入了拉小分校，开始巨匠还似信非信，比及巨匠都回过神来，想买的房子卖光了，价格也高攀不起了；而河西南板块引入南外分校，2016年第一学期开学只有80个学生，可是今天，已经一位难求了。所以，玄武新中心的学区，自然也就成了楼市的兴奋剂。
交通，酿成新的了
交通，是玄武新中心的另一支兴奋剂。玄武区是传统的交通枢纽。自1968年南京火车站和中央门汽车站建在玄武区开始，这里一直是个乱哄哄的处所。南京火车站的东侧1公里，就是中央门汽车站。曾是华东地区最大的汽车站，江苏省发车规模最大、客流量最大的客运站。年龄大一点的老南京人都记得，南京站到中央门一带，是一个脏乱差的灰色地带。
如今的交通，全酿成新的了。由于南京站前临玄武湖，景观环境优美，是中国唯一临湖依山的火车站，被誉为“中国最美的火车站”。而普铁和高铁兼顾以及火车动力的改善，再也机声隆隆的火车声了。如今火车的声音，就像“毛笔在宣纸上写字的声音”。而2014年老中央门汽车站也与南京站并轨，建成了今天南京汽车客运站，后枕小红山，一样风景如画。交通，不再是城市的压迫，而是城市的解放。
南京星河WORLD二期商业 效果图
全新的交通，更在于轨道交通。我在南京星河WORLD未来生活馆发现，在一个不大的处所，就有4根地铁。包含地铁1号线，地铁3号线。星河天赋还无缝接驳着未来的地铁6、9号线。同时，道路交通也在逐渐改善，从玄武大道向东可以直达绕城和仙林，经玄武湖隧道，九华山隧道，可上市区快速内环线，通达全城。
时髦的交通模式，也在这里运行。玄武新中心正在提倡一种以公共交通为导向的发展模式，也就是TOD模式。即以400-800米为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一体。而南京星河WORLD，是参照国际最先进的“立体城市”的理念建造的，类似于日本的“六本木”和香港的“九龙站”，利用地下空间无缝对接地铁站及各大商业广场，打造“立体城市”的国际化生活样板。
环境，酿成新的了
玄武区建区始于民国二十二年（1933年），源于民国时期的第一区，因为“中国最大的皇家园林湖泊”玄武湖位于境内，所以才叫做玄武区的。具有融山、水、城、林于一体的怪异风貌，是南京旅游景点最集中的地区之一。直到今天，南京的明故宫、天王府、总统府、中山陵、紫金山、鸡鸣寺、明孝陵、明城墙、织造府、小红山等历史文化遗存，全都坐落在玄武区。
其中的红山，为六朝胜地“大壮观山”，因陈武帝在此阅武，建“大壮观”于山上而得名，又因山体由红色砂岩构成，称红土山，现俗称红山。其位置就在中央门外曹后路北侧，分别由大红山、小红山、放牛山、和尚山等山头组成，面积约0.5平方公里，主峰大红山海拔78.9米。民国时为荒野丘岗。解放后，植树造林，山林葱笼，现为红山森林动物园的所在地。
南京星河WORLD二期主入口 效果图
而玄武新中心的“社区环境”呢，也在大幅度的升级。以星河天赋为例，项目采取南京绝无仅有的大平台空中花园设计，实现了完全的人车分流。整体景观参照皇家园林的规划，以新中式为主题，打造“厅-庭-院-园”四重归家礼序，通过“以小见大”的造园手法，打造环顾曲桥、景墙、草坪、休闲广场、庭院、儿童乐园等，营造皇庭瑰丽、清秀雅趣、典雅舒适的生活环境。
而我今天，看了南京星河WORLD二期星河国际的规划，更是感受到了玄武新中心的宜人环境。
首先，从外部环境来看，蜂拥着“六园两廊”。六园是玄武湖公园、紫金山公园、红山森林动物园、华电西苑山体公园、南京市花卉公园。“两廊”是丹霞路林荫商业景观长廊和绿色商务休闲长廊。
从内部环境来说，邀请知名设计公司SWA介入设计，风格采取东南亚度假风，秉承“户外多停留一小时”的设计理念，规划打造“会客草坪”、“全龄活动” “品茗空间”、“香氛阅读”、“禅思空间”五大景观组团，营造覆盖全龄段的休闲娱乐空间。其中的会客草坪，位于南入口与西入口交汇处打造阳光大草坪，随时与好友伴着花木的清香，享受静谧的美好时光；而全龄活动，分别针对0-3岁，3-6岁，6-12岁儿童以及老年人设计专属活动场地，盛放一家人的乐趣；品茗空间：设计下沉式会客空间、休息平台，让主人消隐在植物组团之间，享受惬意的品茗时光；香氛阅读：设计阅读平台，并专门搭配薄荷、薰衣草、白兰花等香氛植物，营造意趣盎然的念书氛围；禅思空间：设计禅思亭、山水别院等秀美景致，可享受阳光沐浴，也可与好友盘坐其内，促膝长谈，赋予居者住在大自然中的惬意感受，既满足社区景观的功能性，又营造艺术化的景观氛围，以盛雅臻境，珍藏一家人的幸福时光。
除此之外，社区内保存了一棵百年古树，作为古树广场，外扩草坪空间，增加趣味，且与自然完美相融。
产品，酿成新的了
玄武新中心的片区价值改变，起源于中海玄武公馆。2016年年中玄武公馆亮相的时候，其低密度的小高层规划、古典式的建筑风格、年龄分隔的社区环境，曾经吸引了南京众多买家惊奇的目光。特别是4房140多平米的精装修户型，据说中海那时就宣称，精装标准要对标豪宅江湾城。而那时的价格是3300块，到了两年以后的今天，二手房的价格已经到了45000左右了。
如果说，中海玄武公馆是一次铺垫，那么星河WORLD的正是亮相，则是玄武新中心的全新亮相了。星河WORLD首期项目星河天赋，这虽然是一个占地3万多，建筑面积不到6万平米的一期小项目，可是开发商却把产品做到了极致。在我看来，应该是整个南京最优质的项目。而且据说是抬高地面将近5米。而从建筑结构来看，废除目前南京市场上普遍采纳的连廊。这样，即使是103平米的户型，也能做到3开间朝南，真正的南北通透。特别是凸窗，南北都做到了凸窗，不像南京市场上普遍存在的北侧高窗，而且凸窗线脚都在50公分以下，窗墙比极高。也就非常敞亮。
南京星河WORLD二期住宅 效果图
而到了今天，星河WORLD二期星河国际，它不可是对玄武新中心产品的升级，而且对于整个南京楼市，也将是革命性的。与一期星河天赋相比，二期星河国际社区门厅长度52米，高7米，比星河天赋的门楼更为壮观，且在社区门厅内还设置了城市会客空间，实现访客五星级接待标准，进入大门后即为约3400㎡下沉式高端艺术会所，奢雅大气，集恒温泳池、健身房、私宴厅、亲子娱乐区、才艺教室、多功能室等多种功能空间于一身，为业主提供专属服务，引领城市生活风尚。
星河WORLD是星河集团最高阶的产品线，引入国际最先进的建筑理念，致力于打造引领城市居住、消费、办公格局全面升级的产品。其中，地上部分通过一条景观中轴线贯穿南北，串连起包含星河COCO系购物中心、情景式购物街区、创意办公、国际化社区、精品幼儿园、高中学校和智慧科创财产在内的7大业态，且通过商业、办公、停车、地铁彼此串连，实现真正的立体城市。
而在商业方面，将打造一座4万方的一站体验式购物中心，还有1万方的时尚商业街区，届时玄武新中心的商业配套将获得全面升级，再加上丹霞路约17万方的地下商业街，充分满足吃喝玩乐购一站式生活需求。据了解，星河WORLD二期,命名星河国际，即将推出4栋住宅，面积段在115-180㎡之间，其中的180平米户型，由于有一个房间比较大，可以隔成两个房间，即可以做到“五房三卫”。产品越来越高尚，越来越推陈出新。
人群，更是酿成新的了
实际上，玄武新中心的最大转变，还是人群的转变。
因为城区酿成新的了，学区酿成新的了，交通酿成新的了，环境酿成新的了，产品酿成新的了，商业酿成新的了，所以就会吸引更多的“塔尖圈层”集聚。从星河天赋3月首期开盘中筹率只有10%，可见这个地段的辐射范围将是整个南京城。似乎，整个玄武新中心，正在进行一次“买家大换血”。
新的血液，还在于玄武新中心涌入了高精尖人才。以星河WORLD为例，其研发带，是在启动中的占地面积2.13平方公里的“极客小镇”的核心。“极客小镇”位于红山路、丹霞路、红山南路、经五路之间，将引进高端人才，以“文旅+众创”为带动，凭借高大上的规划，玄武新中心新的血液正在源源不竭的输送进来。
南京星河WORLD 未来生活馆公开仪式现场 石旭升摄
而从中海玄武公馆和星河天赋的买家构成来看，知识化，年轻化，时尚化，正在成为业主的主流。这样，玄武新中心，将不是一个传统意义上的城区，而将成为一个涵盖产、学、研、商、住、办的“产城融合”的新城区。玄武区，将利用自身的教育资源、医疗资源和商业资源，向玄武新中心辐射。
特别值得一提的是，玄武新中心正在利用玄武的人才优势，向铁北地区辐射，形成玄武新的魅力中心。2017年，玄武区新集聚国家“千人计划”人才12人、国家“万人计划”人才1人、省“双创计划”人才6人、“创业南京”英才计划人才61人。众创空间新增国家级1家、省级6家，全区拥有市级以上众创空间25家，集聚在孵团队跨越300个。引进和培育科技型企业跨越100家；新增新三板上市企业2家，高新技术企业、省民营科技企业各21家。据我了解，玄武区目前正在进行新一轮的财产规划，以高科技含量的“财产园”，带动带动城区的升级，同时也使得整个城区布满活力，既不要成为白日不见人影的“睡城”，也不要成为夜晚不见灯火的“鬼城”，而是引进尖端人才资源和高新企业资源，为片区换血。
正如《哥林多后书》所言，旧事已过，都酿成新的了。
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