万科-随园嘉树,中国高端养老的范本作品
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万科随园嘉树和绿城乌镇雅园，算是中国养老地产开发的两大范本。今天咱们就专门来说说随园嘉树。
万科随园嘉树，体量百亩，巨细合适，轻盈精致。随园嘉树是万科在杭州播种下来的第一颗养老种子，被誉为“今世中国高端养老里程碑式的作品”。万科随园嘉树享誉全国，慕名而来的学习团一波接一波，每个考察团都需提前预约，还需支付200元一人的考察费用，这在全国都较为少见。
随园嘉树基本概况
1、项目概况
2011年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚，并于2013年首次开盘。项目占地100亩，建筑面积63853平米，规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”养生休闲区（占用地面积的7%），容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，1栋康复中心，其余15栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。
2、地理区位
随园嘉树位于杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心20公里，半小时车程。紧邻良渚文化村核心配套区地块，强保养老的配套完善和生活便捷。良渚文化村处于杭州市的主收支口，依托良渚遗址等生态文化旅游景区，是浙江省重点旅游项目和杭州市旅游西进的重点项目。
3、项目定位
良渚文化村整体占地10000亩，其中建设用地500亩（住宅230万平米、公建50万平米、旅游服务70万平米），自然山水5000亩。配套包含公建商业类、公园类、会所类、随园嘉树作为良渚文化村的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套服务。
项目定位为 国内首个集中式养老公寓项目/中国高端养老的里程碑式作品
目标客群为 60-75之间的活力长者（活力长者社区）、80+健康的衰老老人（颐养中心）
4、功能业态分布
随园嘉树占地面积100亩，建筑面积63853平米，地价6501.59万元。
随园嘉树土地范围属于4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不成分割使用权，40年产权（2003-2043年），项目现使用年限为年，业态包含健康公寓、颐养中心、康复中心、“金十字”休闲区以及公共配套区。
5、项目产品设计
社区规划四大亮点：
“宽间距”：跨越常规社区15%-30%的楼间距，全南朝向以及猛进深双开间的阳台设计，提升了采光、通风标准；
“金十字”：社区中心设置“金十字”老年活动中心，与各建筑通达衔接，便捷满足社区老年人日常活动所需；
“无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线（风雨连廊在金十字区域）；
“双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边沿，根据分歧的客户定位提供贴心关爱的服务内容。同时也方便对外服务。
6、核心配套
万科随园嘉树的4571平米”金十字“养生休闲区，包含景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学”随园书院“，是一个专为长者营造的养老配套集群。
浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗面积共约2000平米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，不但能充分利用浙医一院的优质医疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医保。
社区建立了三层医疗配套：
健康管理中心：身体的按期量测，实时监控，包含浙一心内科专家坐诊；
浙一良渚门诊部：一般老年病和常见病的检测治疗；
浙江省老年医院：紧急救助绿色通道就医协议。
7、服务体系
8、租售情况
随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过几年的前期建设，直到2013年5月推出，仅剩30年的产权。项目运营目前采纳租售结合的方式。
销售部分
出售30年使用权，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。户型75~110平方米，开盘售价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。目前为16000元/平米。
“随园嘉树”一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人，在长时间蓄客的基础下，开盘两个月两次推盘（先后推出60套和120套）；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价14000元/平米，一个月后提价至15000元/平米。
项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。
市场反应还不错，但有一点出乎意料，买的都不是老人，客户为40~50岁的中年人士，都是为自己10年后养老准备的，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远。
租赁部分
一次性交纳15租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。2014年初推出租赁项目，共推出20套房源，到目前为止去化率100%。相较于使用权租赁，用户更倾向于使用权销售方式。
到2014年年底，一期200套房源全部完长大期租赁（一次性交付15年租金+月服务费模式）或使用权转让。2015年1月，首批房源交付入住；至4月，累计120余户、200多位长者入住，入住率跨越60%。而后期剩下的房源，万科计划以自持的形式，进行出租运营。
服务部分
随园嘉树借鉴意义
随园嘉树在产品设计、资源引进及项目开发策略方面具有可借鉴的意义。
随园嘉树项目用地性质为40年商业旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地进行养老项目开发具有土地本钱低、便于持有管理的优势，比居住用地销售物业具有优势。基于非住宅用地的养老社区在和运营管理方面具备优势，可供参考。
项目配套的浙一良渚门诊部，由万科负责医院建设，浙一负责设备和医资的配备和管理，引入配套资源模式为开发商解决了资源引入和管理问题。采取多种方式买通本地医疗资源、合理引进外部资源减轻开发商持有物业运营压力，具有参考价值。
随园嘉树项目的总建筑面积6.4万平米，包含4500平米”金十字“养生休闲区、2000平米的浙一良渚门诊部、3000平米风雨连廊。结构紧凑，体量适中，功能丰富完善，嵌套于大社区中，其设计具有借鉴价值。可从经济模型和客户需求的角度研究产品的配套产品选择、配套模式、体量与规划方式。
随园嘉树项目在入门动线、卧室、厨房、卫生间等方面进行了40余项适老化细节设计。在产品设计中具有借鉴价值。
总结
众人叫好的“售罄”局面，却遭郁亮“当头棒喝”，认为是一桩“失败”的试点案例。买房的不是老人，而是为自己以后养老准备的，这和万科养老试验的初志相悖。郁亮口中的“失败”，原因无疑是杭州万科在养老试验中跳不开的“卖房者”角色。“地产产品”与“养老服务”天平的两端，如何平衡利润始终是企业不成回避的难题。
尔后三年时间内，杭州万科的养老探索逐步加大“服务”元素的添入。好比，2014年推出的嘉木养生公寓及里仁日照中心，以及在2015及2016年先后面市的“随园护理院”及“随园之家”。
随园嘉树是杭州万科在养老探索之路上下的第一步大棋，去年一期住户的成功入住，也算是市场对其六年摸索的一种认可。这个建立在环境优美且自力之地上的老人之家，为万科·海上明月项目提供了复制的可能，也为万科“社区嵌入式养老”模式起到了投石问路的作用。
平台活动推荐
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（往届现场视频集锦）
峰会概要
【会议时间】：2020年11月29日—12月1日【为期3天，含实地项目考察】
【会议地址】：中国·杭州
【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关财产链董事长、总经理等核心高管加入（大会400人规模）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇财产联盟
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
【报名德律风】：张老师 18010039172
峰会议程
初版块
乡村振兴战略下，康养·文旅小镇土地政策及实操解读
乔润令丨国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化研究专家
胡劭平丨 蓝城集团小镇研究院院长、蓝镇设计开创合伙人
柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总
第二版块
康养·文旅项目顶层设计与国际知名案例核心体系构建解析
张 诚丨田园东方开创人兼CEO
叶剑明丨法国薇姿公司大中华区代表、壹方城特色小镇财产联盟温泉专业委员会特聘顾问
陈延年丨汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院院长、壹方城特色小镇财产联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问
薛 青丨奥伦达部落大健康事业部执行总裁、壹方城特色小镇财产联盟康养财产委员会执行主席、台湾彰化基督教医院大陆首席顾问
圆桌对话丨康养·文旅财产最新政策及当前财产发展遇到的核心问题探讨及答疑
第三版块
夜游经济/乡村生活综合体模式构建及立异模式研讨
郭 强丨 壹方城文化财产研究院农文旅操盘负责人及高级合伙人、袁家村河湟印象操盘顾问
雷艺礴丨汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院农文旅项目操盘顾问、壹方城幻光总经理
肖 迪丨博涛文化开创人
第四版块
乡村生活综合体构建及文旅项目操盘运营实践
赵 亮丨 明筑机构总裁、历任万科、泰康等集团高管、康养文旅地产领域策划专家
刘 炜丨青普九州开创人、壹方城汗马研习社立异导师、阿那亚九州会前总经理
陈 放丨 博士、壹方城特色小镇财产联盟策划委员会执行主席、国家商务部策划标准特聘顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村营销策划有限公司董事长、联合国（CCC/UN）特聘策划专家
第五版块
文旅神盘落地运营及康养地产立异模式解析
王志纲丨 荷兰贝克乐护管理咨询有限公司中国区CEO、王志纲养老工作室开创人、中国老年医学会医养结合增进会专家委员会委员
刘秉军丨北京祥德投资管理有限公司兼祥德国际投资管理（新加坡）有限公司董事总经理
OlafSchulz-Lobeck丨本慧玛雅（香港）医疗酒店管理有限公司开创人兼董事长
赵 芳丨世界中医药学会联合会森林康养研究专委会财产发展部部长兼四川省工作委员会执行主任、绵阳幸福山湾集团有限公司总经理、四川展翔体育文化传播有限公司董事总经理
圆桌对话丨当前康养·文旅小镇顶层设计及落地运营过程中主要问题探讨及答疑
第六版块
壹方城-康养·文旅优质财产资源/品牌精准对接会
模式丨财产资源优势讲解及深度合作接洽【现场对接/线上视频会议】
贵宾席及汗马研习社会员专享
康养·文旅小镇土地获取·奖励申报技巧及IP赋能文旅项目专题研讨
柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总
陈 放丨 博士、壹方城特色小镇财产联盟策划委员会执行主席、国家商务部策划标准特聘顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村营销策划有限公司董事长、联合国（CCC/UN）特聘策划专家
黄信彰丨 肯默设计有限公司开办人、壹方城特色小镇财产联盟文创专委会执行主席、台湾观光工厂教父
康养·文旅小镇立异项目路演、专家团问诊及需求对接【需提前提报审核】
专家团队丨 郭强 、柳俊、陈延年、叶剑明 等
壹方城特色小镇财产联盟专家团队及操盘团队项目现场答疑
康养·文旅小镇标杆项目实地考察+研讨
线路一丨随园嘉树-御湘湖国际健康城
线路二丨绿城椿龄-康养开元森泊
往届峰会游学展示
往届
峰会
项目
考察
如何报名
德律风报名：张经理 18010039172（德律风报名优先）
短信报名：编辑公司名称+加入人数+对接德律风发送到：18010039172
微信报名：（扫码请备注“杭州峰会”否则欠亨过）
备注：本次是商务会议有费用，会收取一定费用，请知悉，非诚勿扰。
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