康养 | 养老地产,究竟如何盈利?
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在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。中国社会老龄化趋势是推动此轮养老地产大热的主因。当基本住宅需求逾额供给之后，升级的生活方式需求成为主要推动力量。体面、惬意的养老，就是生活方式优化提升的一个最好代表。
畴前两年的讨论，到这两年一批先锋项目的建设运营，国内养老财产发展飞速前进，遍地开花。与此同时，国家政策也在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。
01
中国养老财产正在起步期，
养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务
一、中国养老财产正在起步期，养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务。
用国务院印发的2013年35号文件的界说，当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不服衡等问题还十分突出”。
有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为企业界带来了新的机会。
02
正值政策红利窗口期，市场机会值得掌控
养老财产的发展是个全社会介入的过程，为了配合市场需求，政府频繁出台各类鼓励政策，为开发投资带来发展契机。在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老财产。究竟结果属于房地产行业可以介入分享的国家鼓励性政策机会其实不多，养老地产如果不克不及掌控近五年的机会，比及市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。
对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，比及项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因为当前市场还没有特别成熟的标准和规范，这样就给企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产界的一种通行开发模式。每一批伟大企业的降生，都有更大一批试错的企业倒失落作为垫背。一将功成万骨枯，正如首富万达在商业地产封帝的荣耀背后，多少商业地产商死在了赶往罗马的亨衢上。
03
不克不及盲目乐观地估计养老地产的市场份额，
居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式
正如国务院35号文的政策明确规定，“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此，家庭养老、社区养老依旧是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。
广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老素质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。
“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。
04
没有资源，免谈养老地产
与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老财产，而不是房地产开发。养老财产是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念。固然，几乎现在所有项目都看重这一点，城市包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进办法都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。
还有一种资源就是政府关系资源、养老财产链上的各类资源，没有资源，免谈养老！
05
拿地可能容易，但盈利并不是想象那样丰厚
在国家政策扶持的布景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，明智的开发商会借养老的名义拿地，错过窗口期可能要等下一个十年，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分，同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。所以，非论是传统的养老院还是养老地产项目，对项目的调研定位、策划规划、运营管理非常重要，专业的医养咨询机构能帮忙您减少试错的本钱，助力您项目利润最大化。
我们要明白，养老，你是想挣哪方面的钱？挣养老服务的钱？设施的钱？品牌的钱？还是其他的，也许这些都是中低的利润，而最高条理的是挣土地的钱、资本的钱！
06
硬件设计是基础，团队运营是关键
从产品研发和设计来看，仿照日本、美国等发达国家的经验，产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到公共市场，很多地产公司今天与美国某某养老机构合作，明天又要与欧洲的合作，过一段时间又传出要与法国的合作，水土不服，就是没有落地成功一个养老项目。学人家的硬件是最初级的，而最难的还是运营的标准化和养老服务团队的建立。
养老社区里完整的服务链条包含医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。
因此一些筹算持久坚持在该领域经营的公司，已经着手从酒店、医疗等行业挖掘管理人才，再通过到国外进行专门的养老管理培训来建立自己的人才队伍，这一种做法也是久长之计，市场没有充分的现成资源，那就只能自己造血，或者与专业的养老财产咨询公司合作。
07
四大类型机构角逐，人力资源竞争是根本
总体来看，根据投主体和资金来源，养老项目可以划分为以下几种类型：
1、保险类金融企业投资型
保险公司在当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策，都为保险公司提供了度身定做的商业模式。同时保险公司可以围绕寿险财产链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。
要知道，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中持久资金为主。保险资金可运用的中持久资金与养老财产的投资回收周期具有良好的匹配性。
2、房地产开发企业投资主导型
如果说现在绿城、万科、保利、绿地等品牌开发商纷纷涉足养老地产，也只是形势所迫。对于一些百亿级以上的房企，如何在房地产领域内，再寻找到一个新的陈规模的高增长市场，或许养老地产是为数不多的几个市场之一。
但上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天天赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境正是其的缺陷。因此我们看到，开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。
3、医院系财产主导型
医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有很多公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老地产。医院的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类决定了其主打的养老项目的市场吸引力。
另一方面，医院系的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，仍有很多差距。这方面的短板与房地产企业合作联姻是正道。因此我们看到很多医院设立健康财产集团，将医院的资源与社区老年公寓项目资源买通，老年公寓内的定点医护窗口成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院系介入打造养老产品的一个动力来源。
4、轻资产服务企业主导型
养老地产服务体系构建的核心有两项，第一是专业医疗资源，第二是专业的护理资源。部分轻资产的养老管理公司，正是填补了专业护理资源的空白。
公开的数据显示，通常情况下3个老人需要一个护理员，以此计算中国至少需要1000万养老服务人员。而目前全国所有养老机构人员只有22万，符合资格的仅2万。现在来自台湾、日本、美国等各类海外地区布景的专业养老服务机构如雨后春笋在生长，这将成为未来养老财产的中坚力量。
总体来看，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快。能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。
原因有三：第一，商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在50岁以上人群。
第二，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。如果社会观念不转换，养老地产整体机会有待观察。在这点上，政府文件精神表述的更为准确，而成功的养老地产项目更是以一种"居住社区"的形式提供居家社区养老服务，让老人养老不离家不离自己熟悉的社区。严格意义上说，养老地产是一种衍生品，而项目定位在哪个条理定位哪类客群，决定了项目的生死！
第三，医疗资源是稀缺品，抢完了就没有了，短时间很难复制量产。相比商业服务业需要的专业化水平，医疗及护理服务业是个极其小众的行业。没有专业人才支撑的养老项目只能昙花一现，远期难以为继。
如同商业地产，除以销售产权为主快速去化的养老项目，大多数新型养老地产都是需要通过持久运营才能确定成功与否，目前各类模式和项目案例还尚待观察，现在论成败，时间还过早。但就中国整体的老龄化趋势和巨大的养老财产机会而言，房地产下半场，无论是蛰伏、跃进还是转型，进军养老也许会是一种不错的选择！
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陈延年
壹方城文化财产研究院院长 、汗马研习社立异导师 、壹方城特色小镇联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问
王龙江
汗马研习社立异导师、众安控股董事、高级合伙人、浙江佰邨文旅总裁
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