养老项目可用土地类型及拿地策略
土地在任何时代都是紧缺性资源，尤其对于养老企业来说，土地更是企业发展的空间载体。但随着国有建设用地指标的日益紧张，土地资源愈发紧张。通过分析研究养老项目的可用土地类型和拿处所法，对于解决养老企业发展空间，降低用地成原本说意义重大。
养老项目的可用土地类型1无偿划拨用地
划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。国家专门制订了划拨用地目录，只有属于该目录下的用地项目且符合其他申请条件的，才可以申请划拨土地。
在国有土地上建设的非营利性养老机构，用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地，因其具有公益性和福利性，建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地。一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质，地类为 A6 。
2有偿出让的国有建设用地
出让是以招拍挂的公开方式或以定向协议方式有偿取得国有土地使用权用于开发建设的方式，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》等法律法规，我国逐渐确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度。
有偿出让获得的土地一般具有以下几个类型：
★企业自有用地（存量建设用地）
★存量或者增量工业用地
★商业用地
★ 商业设施改造
★旅游用地
★闲置社会资源改造
3集体建设用地
集体建设用地，又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。
养老项目的拿地策略
1无偿划拨用地拿地策略
对于无偿划拨的建设用地一般都对土地的具体用途做出了明确的规定。养老企业可以利用自身在建筑行业所积累的资金、服务、人才等方面优势，通过股份合作制、PPP（政府和民间资本合作，由政府出地，地上物业建设、经营管理均由企业承担，在约按时间内将物业归还政府）、BT（Build-Transfer，建设--移交）、BOT（Build－Operate－Transfer，基础设施特许权）、公办民营等形式与政府相关部分合作，介入公立养老机构的建设或运营管理。
2有偿出让的国有建设用地拿地策略
★ 利用企业自有用地（存量建设用地）开发养老项目
如果以企业单位自己或企业单位与其下属的全资子公司合作成立的公司为主体，一般采取协议出让方式供地；如果企业单位与其他非自己所属的公司合作成立的公司为主体拿地，一般需要走招拍挂程序出让。
对于如果有合作方，而合作方是否为自己所属的公司，只需要企业单位出具证明即可。
★利用存量或增量工业用地开发养老项目
以北京市为例，对于存量的工业/仓储用地，包含企业自有的、协议出让的工业用地，裁撤厂房后，建设养老项目，可通过协议出让的方式供地。对于存量的现有厂房，改造为养老设施，只需要规划和民政部分批准即可，不需要经过土地部分。
对于增量工业用地，不允许在招拍挂后改变工业用地性质。对于具有历史遗留问题的增量工业用地，可以先收储，将用地性质改为A61机构养老设施用地后，再走招拍挂程序供地。
★ 利用合适的商业用地开发养老项目
利用增量的商业用地做养老，主要是走招拍挂程序拿地，企业自有的存量商业用地做养老，属于企业自有用地范畴，可以协议出让，但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老，需要收储重新走招拍挂程序。
存量的现有商业设施，不裁撤，只是改造成养老，只需要经过民政和规划部分批准即可，不需要再走土地出让程序。
★商业设施改造
对于利用酒店、商业配套设施等改扩建的养老项目，其实不需要走国土部分的协议出让或招拍挂流程，通过规划部分的控规调剂及民政部分的许可即可。关于酒店用地的利用同上面叙述的商业用地一样。
凡是经过招拍挂程序拿到的酒店用地，改变性质后，需收储重新走招拍挂出让，如果是企业自有酒店用地，可以协议出让。
★旅游用地
以北京市为例，依旧是遵守以前经过招拍挂的旅游用地做养老，改变土地性质后依旧要招拍挂出让，原来为企业自有或协议出让的旅游用地，可以协议出让。旅游项目房间设施改造成养老用房的，获得民政部分和规划部分许可，可以不经过国土局。
★闲置社会土地资源
企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变动。
3集体建设用地拿地策略
自新的土地管理法公布实施后，农村集体建设用地可直接入市交易，法律规定农村集体建设用地在符合规划、依法挂号，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
但土地法对农村集体建设用地交易之后的土地用途没有进行明确的规定，因此其实施还需要相关的配套政策指导。在现行法律条件下，养老项目可以通过以下两个途径获得集体建设用地使用权。
★养老企业可与村集体联合兴办养老机构
在此模式下，可以考虑由企业出资金，以租赁、入股、合作开发等多种方式取得土地，与村集体合作开发经营性养老服务设施。
一方面可以解决村集体自身的养老福利需求，另一方面投资者也可自行对外经营（规模有限）以获得收益。盈利模式为租赁+物业管理服务，依照酒店式公寓的形式进行规划建设，物业持有人成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。
★养老企业自行投资建设养老机构
在此模式下，企业可以依照新版土地管理法的具体规定，按流程有偿并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，通过出让、出租等方式获得集体建设用地使用权。
村集体作为集体建设用地的出让方获得土地出让收入或租金收入。企但这种模式还需要相关的政策配套办法出台，明确集体建设用地出让后的土地使用用途方面是否有具体限制条件。
养老财产观点
目前养老项目的土地供给类型主要有无偿划拨的国有建设土地、有偿取得的国有建设用地以及集体建设用地，对于无偿划拨的国有建设用地来说，养老企业通常通过公建民营、PPP等方式获得用地资格，但对于类型较多的有偿获得的国有建设用地来说，养老企业可以通过多种方式来取得；就集体建设用地来说，虽然新的土地管理法已经获得通过，农村集体建设用地可直接入市，但具体的配套政策办法尚未实施，集体建设用地的入市条件尚未成熟。
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峰会概要
【会议时间】：2020年10月30日—11月1日【为期3天，含实地项目考察】
【会议地址】：中国·成都
【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关财产链董事长、总经理等核心高管加入（大会400人规模）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇财产联盟
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
【报名德律风】：张经理：18010039172
本次峰会解决的问题：（部分）
峰会议程
初版块
乡村振兴战略下，康养·文旅小镇土地政策及实操解读
乔润令丨国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化研究专家
胡 林丨 农村土地整治专家、和盛家园董事长
柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总
第二版块
康养·文旅项目顶层设计与国际知名案例核心体系构建解析
威廉 Guillaume Hubert de Fraisse 丨 PVCP璞蔚房地产董事长及首席执行官
叶剑明丨法国薇姿公司大中华区代表、壹方城特色小镇财产联盟温泉专业委员会特聘顾问
陈延年丨汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院院长、壹方城特色小镇财产联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问
林昆范丨日本大学艺术学博士、北京壹方城特色小镇财产联盟文创委员会执行主席、漳科文旅设计研究院院长
圆桌对话丨康养·文旅财产最新政策及当前财产发展遇到的核心问题探讨及答疑
第三版块
夜游经济/乡村生活综合体模式构建及立异模式研讨
郭 强丨 壹方城文化财产研究院农文旅操盘负责人及高级合伙人、袁家村河湟印象操盘顾问
雷艺礴丨汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院农文旅项目操盘顾问、壹方城幻光总经理
第四版块
乡村生活综合体构建及文旅项目操盘运营实践
卢强生丨超等文和友广州项目合伙人
刘 炜丨青普九州开创人、壹方城汗马研习社立异导师、阿那亚九州会前总经理
陈 放丨 博士、壹方城特色小镇财产联盟策划委员会执行主席、国家商务部策划标准特聘顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村营销策划有限公司董事长、联合国（CCC/UN）特聘策划专家
第五版块
文旅神盘落地运营及康养地产立异模式解析
楚 云丨麓湖策划负责人
汪 勇丨汗马研习社立异导师、水印养老社区中国有限公司首席执行官
袁 璿丨 汗马研习社立异导师、某上市地产公司康养财产公司总经理、四川大学华西医学院医院管理MBA、亲睦家开创合伙人、成都医疗健康投资集团特聘专家顾问
刘磊丨锦上添花董事长、大唐不夜城项目策划者、中国文化街区重新界说者
何小建丨春雨医生集团副总裁、北京市青年农工党员、中国房地产行业协会养老地产与大健康专委会智库专家、壹方城特色小镇财产联盟康养财产专委会委员
圆桌对话丨当前康养·文旅小镇顶层设计及落地运营过程中主要问题探讨及答疑
第六版块
壹方城-康养·文旅优质财产资源/品牌精准对接会
模式丨财产资源优势讲解及深度合作接洽【现场对接/线上视频会议】
贵宾席及汗马研习社会员专享
康养·文旅小镇土地获取、项目申报及医养项目设计实践专题研讨
柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总
陈 放丨 博士、壹方城特色小镇财产联盟策划委员会执行主席、国家商务部策划标准特聘顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村营销策划有限公司董事长、联合国（CCC/UN）特聘策划专家
甘 霖丨上海精典董事合伙人、总建筑师，科图设计开创人、总建筑师，《医养结合设施规划设计标准》参编人、中国非公立医疗机构协会建筑规划专家、壹方城特色小镇财产联盟康养财产专委会委员
康养·文旅小镇立异项目路演、专家团问诊及需求对接【需提前提报审核】
专家团队丨 郭强 、柳俊、陈延年、叶剑明 等
壹方城特色小镇财产联盟专家团队及操盘团队项目现场答疑
康养·文旅小镇标杆项目实地考察+研讨
线路一丨幸福公社-朗基集团稻香渔歌
线路二丨峨眉半山七里坪
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