黄奇帆:未来十年,房地财产的六大趋势
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关于房价，可以说是全民关注的焦点，对于投资房产的人来说，房价涨跌直接关系到自己财富的增减，而对于正在攒钱买房的人来说，收入增速跟不上房价涨速的话，很可能一直都买不上房。
过去二十年，中国房地产行业大繁荣，房价延续上涨，那么未来房地产行业的前景如何？经济学家黄奇帆在新书《结构性改革：中国经济的问题与对策》中进行了分析，黄奇帆指出，未来中国房地财产有六大趋势。
第一个趋势，新房交易规模将逐年降低
过去20年，房地产交易总量翻了四倍，主要有四个原因，一是城市化率提升，农民工进城和城市间人口流动，城市人口增长和城市规模扩大推动了房地产快速增长；二是旧城拆迁改造；三是房屋质量提升需求推动；四是人均住房面积不竭增加，从1990年人均6平米到现在城市人均50平米，发生改善性购房需求。
可是这四个因素未来十年会逐渐淡出，一是城市化进程放缓，二是旧城改造总量将减少，三是住房质量已大幅提高，四是住房市场已基本均衡。从这几个方面看，未来中国房地产每年十六七亿平方米的新房竣工销售时代已经结束，会呈现逐年萎缩。十几年后，每年新房竣工销售量将下降到10亿平方平以下。
第二个趋势，房地产建设将集中在三大热点地带
目前在省会城市中，已有一批人口跨越1000万人的超等大城市，好比郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安等，这些城市还会继续发展，人口规模可能会超1500万，甚至2000万人。
如果人口跨越2000万，可能上限要封顶，但刚跨越1000万的，未来十多年人口有增长500万的可能，人口一旦增长，城市住宅需求就会跟上，而跨越2000万以上的超等大城市，则需要向大都会圈发展，在城市群中，大中型城市会形成经济互动，增进资源优势。
因此，未来十几年中国房地产不再会“全面开花”，而是会集聚在省会城市及同品级区域性中心城市、都会圈中的中小城市、城市群中的大中型城市这三大热点地带。
第三个趋势，房价平均增速不高于GDP增长率
房价走势是老苍生最关注的，黄奇帆认为，未来十年，我国房地产价值格趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将会小于或等于GDP的增长率。
在房地产供求关系方面，我国已进入“局部供不该求、总体供过于求”的阶段，房地产建筑总量呈现过剩，推动房价上涨的基本面动力已严重不足。而从货币属性看，未来十几年M2几乎不成能再翻两番，未来房地产价格增速大体上不会跨越M2增长率，也不会高于GDP增长率，一般会小于普通苍生家庭收入的增长率。
第四个趋势，未来十多年房地产企业将减少三分之二
中国房地产开发企业数量全球最多，2018年达到9.7家，差不多每一万人对应一家以上的房地产公司，房地产企业存在三个特征，一是“杂、散、小”，各种规模的都有；二是子公司 “盘根错节”，结构复杂；三是有很多“空壳公司”。
未来十几年，至少会减失落三分之二以上的房地产企业，十几年后房企开发法人企业不会跨越3万家，房企数量减少将会通过四个方式实现：一是子公司条理收缩，二是工商年检注销，三是房地产企业转行，四是被兼并收购。
第五个趋势，房企负债率将大幅下降
2018年，9万多家房地产企业总负债率高达84%，销售规模在1万亿以上的房地产开发商负债率都在80%以上。
今后十几年，房地产市场将进入新格局，房企高负债的情况会发生根本转变，中国房地产高负债经营模式在今后十几年里会获得完全改变，负债率会从80%降至50%以下，大约会在40%至50%。
第六个趋势，房企经营的售租模式会转变
今后中国房地产企业持久持有租赁的比例会逐渐增加，十年以后中国的房屋结构中会有50%左右是租赁的，50%左右是商品销售的产权房。50%的租赁里会有20%是保障房、公租房，租赁给了低收入人群。
出租以后，如果老苍生因为各种原因周转到另外城市，房子退出来就给新居民中的困难户，开成一个平衡，这个应该占20%以上。
以上六个方面，就是黄教授结合中国房地产市场现状，从分歧角度进行的分析和研判。
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（往届现场视频集锦）
峰会概要
【会议时间】：2020年11月29日—12月1日【为期3天，含实地项目考察】
【会议地址】：中国·杭州
【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关财产链董事长、总经理等核心高管加入（大会400人规模）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇财产联盟
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
【报名德律风】：张老师 18010039172
峰会议程
初版块
乡村振兴战略下，康养·文旅小镇土地政策及实操解读
乔润令丨国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化研究专家
胡劭平丨 蓝城集团小镇研究院院长、蓝镇设计开创合伙人
柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总
第二版块
康养·文旅项目顶层设计与国际知名案例核心体系构建解析
张 诚丨田园东方开创人兼CEO
叶剑明丨法国薇姿公司大中华区代表、壹方城特色小镇财产联盟温泉专业委员会特聘顾问
陈延年丨汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院院长、壹方城特色小镇财产联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问
薛 青丨奥伦达部落大健康事业部执行总裁、壹方城特色小镇财产联盟康养财产委员会执行主席、台湾彰化基督教医院大陆首席顾问
圆桌对话丨康养·文旅财产最新政策及当前财产发展遇到的核心问题探讨及答疑
第三版块
夜游经济/乡村生活综合体模式构建及立异模式研讨
郭 强丨 壹方城文化财产研究院农文旅操盘负责人及高级合伙人、袁家村河湟印象操盘顾问
雷艺礴丨汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院农文旅项目操盘顾问、壹方城幻光总经理
肖 迪丨博涛文化开创人
第四版块
乡村生活综合体构建及文旅项目操盘运营实践
赵 亮丨 明筑机构总裁、历任万科、泰康等集团高管、康养文旅地产领域策划专家
刘 炜丨青普九州开创人、壹方城汗马研习社立异导师、阿那亚九州会前总经理
陈 放丨 博士、壹方城特色小镇财产联盟策划委员会执行主席、国家商务部策划标准特聘顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村营销策划有限公司董事长、联合国（CCC/UN）特聘策划专家
第五版块
文旅神盘落地运营及康养地产立异模式解析
王志纲丨 荷兰贝克乐护管理咨询有限公司中国区CEO、王志纲养老工作室开创人、中国老年医学会医养结合增进会专家委员会委员
刘秉军丨北京祥德投资管理有限公司兼祥德国际投资管理（新加坡）有限公司董事总经理
OlafSchulz-Lobeck丨本慧玛雅（香港）医疗酒店管理有限公司开创人兼董事长
赵 芳丨世界中医药学会联合会森林康养研究专委会财产发展部部长兼四川省工作委员会执行主任、绵阳幸福山湾集团有限公司总经理、四川展翔体育文化传播有限公司董事总经理
圆桌对话丨当前康养·文旅小镇顶层设计及落地运营过程中主要问题探讨及答疑
第六版块
壹方城-康养·文旅优质财产资源/品牌精准对接会
模式丨财产资源优势讲解及深度合作接洽【现场对接/线上视频会议】
贵宾席及汗马研习社会员专享
康养·文旅小镇土地获取·奖励申报技巧及IP赋能文旅项目专题研讨
柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总
陈 放丨 博士、壹方城特色小镇财产联盟策划委员会执行主席、国家商务部策划标准特聘顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村营销策划有限公司董事长、联合国（CCC/UN）特聘策划专家
黄信彰丨 肯默设计有限公司开办人、壹方城特色小镇财产联盟文创专委会执行主席、台湾观光工厂教父
康养·文旅小镇立异项目路演、专家团问诊及需求对接【需提前提报审核】
专家团队丨 郭强 、柳俊、陈延年、叶剑明 等
壹方城特色小镇财产联盟专家团队及操盘团队项目现场答疑
康养·文旅小镇标杆项目实地考察+研讨
线路一丨随园嘉树-御湘湖国际健康城
线路二丨绿城椿龄-康养开元森泊
往届峰会游学展示
往届
峰会
项目
考察
如何报名
德律风报名：张经理 18010039172（德律风报名优先）
短信报名：编辑公司名称+加入人数+对接德律风发送到：18010039172
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备注：本次是商务会议有费用，会收取一定费用，请知悉，非诚勿扰。
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