分歧的土地性质,康养项目的开发途径有何分歧?
来源：今日头条
随着国家大力支持养老事业的发展，各社会主体纷纷投入到养老机构、康养项目的建设中，进场项目从土地类型上可以分为以下几种：
1、国有建设用地划拨用地；
2、企业自有建设用地；
3、合适的商业用地；
4、合适的旅游用地；
5、集体建设用地。
01
国有建设用地划拨用地
划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。国家专门制订了划拨用地目录，只有属于该目录下的用地项目且符合其他申请条件的，才可以申请划拨土地。在国有土地上建设的非营利性养老机构，用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地，因其具有公益性和福利性，建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地。
一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质。政府为投资建设主体，持有养老机构的产权，养老机构可享受民政系统按床位给予的建设津贴和运营津贴。一般政府会通过公开招投标等方式选定专业化的运营机构负责项目的运营和管理，运营机构享有一按期限的经营管理权，通过收取租金及服务费以及获得慈善捐赠、政府津贴等方式取得收益。
02
企业自有建设用地
政策：对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），打点协议出让或租赁手续。企业单位利用自有用地建设的营利性养老机构，采纳协议出让的方式供地。
出让方式：企业单位可以利用自有的建设用地来建设营利性养老机构，首先要符合规划用途，先要在规划部分调剂规划用途做养老设施用地，然后进行土地出让。
如果以企业单位自己或企业单位与其下属的全资子公司合作成立的公司为主体，一般采取协议出让方式供地；如果企业单位与其他非自己所属的公司合作成立的公司为主体拿地，一般需要走招拍挂程序出让。对于如果有合作方，而合作方是否为自己所属的公司，只需要企业单位出具证明即可。
开发途径：可与拥有土地的相关单位（尤其是国企）成立合资公司共同开发、运营养老项目，或者以租赁、收购土地等形式零丁进行开发及运营，从而大大降低用地本钱。但在拿田主体上有所限制。
03
合适的商业用地
政策：鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。
出让方式：利用增量的商业用地做养老，主要是走招拍挂程序拿地；企业自有的存量商业用地做养老，属于企业自有用地范畴，可以协议出让，但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老，需要收储重新走招拍挂程序。存量的现有商业设施，不裁撤，只是改造成养老，只需要经过民政和规划部分批准即可，不需要再走土地出让程序。
开发途径：借鉴酒店式公寓的经营管理模式开发养老项目，所谓合适的用地是指要考虑老人对医疗、环境、交通等特殊的需要，这是有别于一般酒店式公寓的处所。土地取得方式一般是以商业办公用途立项，通过招拍挂的形式获取土地，其盈利模式为出售+租赁+物业管理服务。一般依照酒店式公寓的（产权式酒店）形式进行规划建设，物业持有者可以将酒店式公寓出售（一般可以打点产权证），也可持有通过租赁的方式收取租金。非论是出售还是租赁，物业持有人需成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。
需要注意的是，因为商业用地的使用年限为 40 年，而《物权法》第 149 条规定:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定打点。该土地上的房屋及其它不动产的归属，有约定的，依照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定打点。可见对于商业用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定比较模糊。
另外一个晦气因素是，商业用地的日常生活本钱较高，水电费均依照工商业计价，这一定水平上抬高了开发企业的运营本钱。利用增量商业用地做养老，本钱会比较高，而且需要走招拍挂程序拿地，建议谨慎。可是如果收购本钱低廉的商业设施做改扩建，还是可行的。
04
合适的旅游用地
出让方式：以北京市为例，依旧是遵守以前经过招拍挂的旅游用地做养老，改变土地性质后依旧要招拍挂出让，原来为企业自有或协议出让的旅游用地，可以协议出让。旅游项目房间设施改造成养老用房的，获得民政部分和规划部分许可，可以不经过国土局。
开发途径：此种模式依托特定地区自己具有的自然风光资源或旅游景区资源，将其与养老财产相结合，设计适合老年人的旅游路线或是在临近环境优美的风景区建立养老社区、俱乐部或度假酒店，并提供各式旅游休闲服务，从其性质来看多为经营性（营利性）的模式。
此模式用地性质为旅游用地，通常是以旅游地产立项获取土地。使用年限为 40 年。土地取得方式根据建设内容的性质进行区分，涉及老年住宅建设的，以招拍挂的出让方式取得国有建设用地。周边的景观可以利用集体林地、农用地进行建设。盈利方式为租金+房价款+服务费+物业管理费。客户对象主要针对身体健康且具有一定经济实力的老年人，使其有机会进行候鸟式的旅游、疗养。
05
合适的集体建设用地
政策：集体建设用地，又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。当前养老服务设施用地使用集体土田主要分为以下两种情形：第一种情形：兴建非营利性乡(镇)村养老服务设施可以依法使用集体建设用地。第二种情形：其他兴建非营利性养老服务设施需要集体建设用地的，需要有集体建设用地流转政策和相应的养老政策支持。
模式：
(一)开发企业自主开发模式。在此模式下，开发企业需依照国家和本地有关集体土地流转的规定，从集体经济组织处取得集体建设用地使用权后，方可进行养老机构的开发建设。在这种开发模式下，集体经济组织其实不介入养老地产的开发建设，但会向开发企业让渡集体建设用地使用权。至于具体的让渡方式，则需视本地政策而定。
(二)集体经济组织自主开发模式。《养老服务设施用地指导意见》第9条规定，集体经济组织可依法使用本集体建设用地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。据此，集体经济组织也可以选择自主开发养老地产。
(三)开发企业与集体经济组织合作开发模式。一般来讲，在该模式下，由集体经济组织提供项目用地，开发企业提供开发资金，合作进行养老地产的开发建设。就具体的合作方式而言，有以下两类方式：定向出让基础上的委托开发建设+委托运营管理模式
所谓定向出让基础上的委托开发建设和运营管理模式，即首先由土地管理部分对集体财产用地进行收储后，将项目地块性质变动为国有建设用地，然后再将土地使用权定向出让给集体财产用地的原土地所有权人，即村集体经济组织或村集体经济组织兴办的企业(下称“项目公司”)。在村集体经济组织或项目公司缴清项目地块的土地出让金、契税等相关费用后，村集体经济组织或项目公司将持有项目地块的国有建设用地土地使用权及开发建设权益。而在村集体经济组织或项目公司持有项目地块土地使用权的基础上，投资人将与村集体经济组织或项目公司进行合作，通过委托代建及运营管理的方式，共同合作开发建设及运营养老项目。
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