地产大控局
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本文逻辑
一、债券化
二、集中化
三、货币化
【正文6500字，阅读时间25'，感谢分享】
01
债券化
土地财务（财务）是理解中国房地产经济的关键“钥匙”。
首先，可以很明确地说，国有土地使用权出让收入划转给税务部分征收，其实不料味着土地财务的终结。原因有二：一是土地使用权出让收入只是从自然资源部分划转给税务部分征收，征收的主体依然在处所，而不是上面；二是即便上面征收国有土地使用权出让金，也必定要下拨返还给处所，因为目前没有任何一项财务收入可以替代如此巨额的土地财务。
那么，这一政策背后的深意是什么？
或许，事实与很多媒体理解的恰恰相反。国有土地使用权出让收入划转给税务部分征收，与土地财务依赖度增加和专项债规模扩大有关。
专项债与房地产有什么关系？
专项债与房地产、基建、土地财务高度关联，专项债主要投放与土地相关的基建，如通水、通电、通路、通燃气、通网络、通地铁，然后带动土地升值和房地产发展，创作发明土地财务收入，然后了偿专项债。可以这么理解，专项债是土地的债券化，处所政府用土地债券化的方式先获得资本，然后用土地使用权出让金来还债。
最近几年发行了这么多专项债，专项债的平均周期目前是五年，未来三到五年是处所政府的还债高峰期，这意味着未来几年处所政府还得依赖“卖地”来还专项债。
处所政府为什么不多发一般性债券、少发专项债，以减少对土地财务的依赖度？
02
集中化
从2020年下半年开始，政府出台了一系列与房地产相关的政策，如“三道红线”，“两道红线”，“两集中”政策，冲击经营贷流入楼市，深圳“指导价”卖二手房，以及“国有土地使用权出让收入划转给税务部分征收”。
未来楼市调控的方向是什么？
如何理解集中供地政策？
03
货币化
我们继续看，集中控制的房地产怎么走？
在2021年下半年，即将到来的新一轮货币紧缩周期，中国对房地产市场的控制只会更加严格。从土地供应、大型开发商、新房，再到银行信贷、二手房市场，大城市城市管控，不希望房地产价格大涨或者大跌。
可是，这里有三重风险：房地产企业的债务风险、商业银行风险和政府债务风险。
今年下半年开始，全球货币收紧，银行提高利率，房地产企业融资本钱上升，一些资金链断裂，全国房地产企业这么多，风险不容易控制。如今，政府控制了22个重点大城市的土地供应，将土地交给大型房地产企业。同时，政府要求大型房地产企业满足“三道红线”。这就相当于将土地及新房市场交给杠杆率较低、资金实力雄厚的大型地产商。大型地产商更有能力应对货币紧缩政策，避免企业债务危机和银行风险，保障政府的土地财务收入。控制22个重点大城市的土地供应，管控几十家大型地产商，试图抓住风险的关键点。
到这里我们可以看到一条清晰的风险控制链：政府集中供地-控制地价-大型房地产企业购地-国有商业银行提供贷款-控制新房价格。
处所政府、少数大型房地产企业和国有商业银行基本上控制了房地产市场的价格和供给。在这条链中，政府对土地财务收入和国有商业银行的收入相对稳定，大型房地产企业的利润率有所下降。处所政府控制了土地供应规模以及价格，集中供地的价格没有下降，可是很多大城市对新房价格设限，挤压了居于中间位置的大型房地产企业的利润率。未来的大型房地产企业像一个庞大的机器，集中吃进信贷和土地，集中吐出新房，然后赚取中间的加工费。
可是，这个风险控制链的关键是要有人延续买单。过去20年，房地产吸收了大量居民储蓄以及银行信贷，中国家庭最主要的债务即是房贷。当家庭储蓄不足、负债率高企时，市场如何继续？前些年的做法是棚改货币化。通过的棚改的方式，将一部分货币以现金的方式发给了一些“幸运”的居民。这些人成为各巨细城市的购房主力军。近些年增加迅速的专项债，其中一部分即是用于棚改项目。如今市场上依然存有大量的货币，可是，这其实不代表着城市居民具有真实的房产购买力。
什么是真实的购买力？昔时，哈耶克与凯恩斯辩论的最初主题就是储蓄与利率。那时伦敦政治经济学院的年轻教授罗宾斯，他看到了哈耶克的一篇文章《储蓄“悖论”》。罗宾斯认为，这篇文章可以很好地回击凯恩斯扩张基建拉动需求的观点。于是就请了哈耶克前来伦敦与凯恩斯正面交锋。哈耶克继承威克塞尔的观点，认为只有真实的储蓄才创作发明真实的投资，而依靠低利率创作发明的虚假储蓄会致使企业盲目投资。盲目投资的后果往往是债台高筑、资金链断裂。
我们回到房地产这个主题。土地债券化未必会带来风险，真正带来风险的是土地货币化。最近几十年，很多金融危机都与房地产、货币政策相关。中央银行低利率政策，引发商业银行盲目授信、房地产商盲目投资、家庭部分盲目贷款买房。当商业银行、房地产企业及家庭部分的杠杆率高到一定水平时，市场极为懦弱。任何风吹草动，好比央行上调利率、国外爆发金融危机，都可能触发债务风险。2007年美国次贷危机是如何爆发的？2000年互联网危机后，美联储持久执行低利率，“两房”兜底式收购住房抵押合同，致使商业银行盲目发放次级贷款，家庭部分盲目贷款。2005年开始美联储提高利率，大量家庭无力了偿房贷，引发次贷危机。
当前集中供地容易发生一个问题，那就是新房集中上市，形成短时间的库存挤压。如果大型房地产企业因库存积压遭遇资金链风险，怎么办？国有商业银行可能针对少量大型（国有、股份制）房地产企业输血。这就是供地集中政策的目的之一——集中管控风险。
如果大型房地产商的债务危机感染到国有商业银行，怎么办？这是当前政策极力避免的。最近半年的政策试图将房地产风险隔离在金融系统之外。当前，个别处所商业银行陷入困境，主要是通过处所政府的财务系统来救助。如果房地产企业的风险外溢到大型国有银行，触发系统性金融风险，怎么办？
2008年金融危机爆发后，美联储向“两房”和大型商业银行直接注资。这就是央行的最后贷款人原则。但其实，最后贷款人原则又是推高金融风险的机制之一。在90年代，中国大量的国有企业倒闭，致使国有商业银行坏账率极高。那时，银行改革的核心是剥离不良资产。简单来说就是，把银行的不良资产剥离给华融、信达等四大金融资产管理公司，而这四大公司的资本主要来自央行和政策性银行注资。
土地集中供应保障土地财务的稳定，市场风险转移到大型房地产企业，可是大型房地产企业的资金主要来自国有商业银行，因此大型房地产企业与国有商业银行之间的风险无法完全切割。如果大型房地产企业的债务风险感染到国有商业银行，注资依然是必选项。固然，印钱化解风险的内涵是全民买单，准确来说是，大部分人买单。
除房地产企业和国有商业银行的风险，还有处所政府和家庭部分的债务风险。如今土地使用权出让收入是处所政府最主要的财路，如果处所政府发生债务风险，注资也是必选项。可是，如果风险发生在家庭部分，那将是系统性风险。2007年次贷危机正是美国中产家庭部分的资产负债表危机。中国住房抵押贷款的首付比要高于美国及欧洲国家，这是家庭债务风险的重要防火墙。中国家庭部分的债务风险取决于宏观经济的稳定性。
最后，用一个小历史结尾：技术史学者伊登·梅迪纳在其《控制论革命者》一书中，介绍了智利阿连德时代的一个重要工程，那是一个覆盖全国实时经济信息网络的控制系统，叫Cybersyn。梅迪纳试图为控制论正名，可是她的努力注定失败。因为梅迪纳把问题的因果搞反了，以至于不是陷入乌托邦主义，就是患上斯德哥尔摩症。
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（往届现场视频集锦）
第二十一届峰会
峰会概要
【会议时间】：2021年7月25日—27日【为期3天，含实地项目考察】
【会议地址】：四川·成都
【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关财产链董事长、总经理等核心高管加入（大会400人规模）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇财产联盟
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
峰会议程
初版块
【版块主题】
初版块：“健康中国2030”“乡村振兴”双重战略下， 康养·文旅小镇土地政策、财产发展趋势及项目实操解读
【重磅嘉宾】
乔润令 | 国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中 国小城镇及城镇化研究专家
温铁军 | 三农问题专家。中国人民大学二级岗位教授，中国人民大学农业与 农村发展学院院长，乡村建设中心、可延续发展高等研究院、农村 金融研究所等校属科研机构负责人，校学术委员会副主任
柳俊 | 壹方城特色小镇财产联盟规划委员会核心委员、壹方城旅游文化联合发起人、旗鉴旅业联合开创人
第二版块
【版块主题】
第二版块：康养·文旅小镇体系构建、国外知名项目立异实践及“互联网+医养康”模式解读
【重磅嘉宾】
邓力| 中铁文旅大健康公司副总经理、攀枝花市康养财产协会会长
米歇尔· 伊利 Michiel Illy | 法丽乡村旅游发展有限公司首席执行官
何小建 | 春雨医生集团副总裁兼春笋医疗总经理、中房协养老地产与大健 康专委会智库专家、壹方城特色小镇财产联盟医康养专业委员会 执行主席
陈延年 | 汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院院长、万科十年千亿战略顾问
【圆桌对话】
农康旅财产最新政策及当前财产发展遇到的何新问题探讨及答疑
第三版块
【版块主题】
欢迎晚宴+康养·文旅小镇/乡村振兴立异IP资源链接会
第四版块
【版块主题】
医养康社区营造与康养项目立异实践解读
【重磅嘉宾】
甘霖 | 上海精典董事合伙人、总建筑师，科图设计开创人、总建筑师，《医 养结合设施规划设计标准》参编人、中国非公立医疗机构协会建筑 规划专家、壹方城特色小镇财产联盟医康养专业委员会核心委员
张婧 | 中国健康养老集团 养老财产发展部总经理
张博 | 广州越秀康养财产投资控股有限公司总经理
第五版块
【版块主题】
乡村振兴城乡融合、乡村生活综合体构建与康养财产融合立异发展
【重磅嘉宾】
胡林 | 农村土地整治专家、成都和盛家园董事长
宰建伟 | 汗马研习社立异导师、乡村建设观察家、国家乡村旅游人才培训基 地财产导师、甘肃省旅游智库专家
董笑虎 | 汗马研习社立异导师、和睿养老开创人CEO
赵芳 | 世界中医药学会联合会森林康养研究专委会财产发展部部长兼四 川省工作委员会执行主任、四川展翔体育文化传播有限公司董事 总经理
第六版块
【版块主题】
康养·文旅小镇超等IP路演实践及圆桌对话
【重磅嘉宾】
喻卫斌 | 成都会温江区都会现代农业高新技术财产园投资增进局局长
【圆桌对话】
当前康养·文旅小镇顶层设计及落地运营过程中主要问题探讨及答疑
贵宾席及汗马研习社会员专享
【私董会主题】
康养·文旅小镇/乡村振兴项目“土地利用与投资管理”、申报要点及夜游经济专题研讨
【重磅嘉宾】
柳俊 | 壹方城特色小镇财产联盟规划委员会核心委员、壹方城旅游文化联合发起人、旗鉴旅业联合开创人
陈放 | 壹方城特色小镇财产联盟策划委员会执行主席、国家文旅部十四五规划咨询专家、北京创意江山规划设计院院长、中国乡村振兴示范村标准咨询专家
雷艺礴 | 汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院农文旅项目操盘顾问、壹方城幻光总经理
【专家问诊】
康养·文旅小镇/乡村振兴立异项目路演、专家团问诊及需求对接【需提前提报审核】
【专家团队】
刘剑虹、柳俊、陈延年、张乃子等
【答疑环节】
壹方城特色小镇财产联盟专家团队及操盘团队项目现场答疑
【答疑模式】
联盟实操专家团队一对一诊断答疑
实地调研/现场研讨
【考察模式】
康养·文旅小镇标杆项目实地考察+主题讲解+研讨、体系 化解决方案输出
【考察路线】
线路一 | 悦年华成都颐养中心-成都医投·大观医养结合项目
线路二 | 幸福公社-松鼠部落
往届峰会游学展示
如何报名
德律风报名：张老师18010039172（德律风报名优先）
微信报名：（扫码请备注“咨询 ”公司+姓名+职位，“否则不予通过）
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