如何将传统村庄改造成乡村度假综合体?密云山里寒舍—从“空心村”到乡村度假区的华丽转身
导读
如何通过乡村闲置农宅的统一收租，并进行整体改造与度假化利用？如何将村庄打造成为高品质的乡村旅游度假区，并塑造特色乡村度假品牌。山里寒舍通过构建乡村合作模式，唤醒沉睡资源，让三方效益共赢，让乡村效益升级，为我们提供了一个可借鉴的模式。
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核心理念
一个乡村就是一个野奢度假综合体。
通过乡村闲置农宅的统一收租，并进行整体改造与度假化利用，将村庄打造成为高品质的乡村旅游度假区，并塑造特色乡村度假品牌。
村庄特征
1.村庄生态优良
与传统旅游分歧，度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低，往往选择较为偏僻的村庄。这种村庄生态优良，环境幽静，最重要的是原生态的乡村味道浓郁，这种天然的、保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体。
2.房屋空置率高
部分房屋空置是度假乡居模式开发的重要条件。闲置的农宅减少了项目前期的工作水平，容易进行资产流转，并易于对房屋进行改造升级。因此，度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬家之后的废弃旧村，既避免了闲置资源的浪费，又使得偏僻无人居住的古村庄焕发出新的生机。
3.建筑风貌良好
度假乡居模式要求村庄民居建筑多为传统老院落，风貌特色突出，由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息，而且建筑外貌、结构等保存完整，具有较高的改造价值，便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。
模式要点
1.闲置农宅整体打造
将闲置农宅集中，进行整体打造，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收，通过引入外来企业资本或自筹资金，进行整体度假化改造，构建具有一定规模的度假区域。
2.高端度假品牌塑造
对于闲置农宅的改造要求文化性、乡土性与品质感兼顾，追求外旧内新、外朴质内奢华的效果，塑造自力的度假品牌。
3.村民介入方式营造
度假乡居模式，根植于乡村生活，村民的介入必不成少，可通过探索村民房产、土地入股，或返聘村民为度假村（区）员工等多种方式，增进村民就地就业，激发村民介入乡村旅游的热情，实现社区居民的延续介入。
1模式推动力
城市返归乡村的旅游市场需求
城市的拥挤喧嚣、环境的不竭恶化，人们迫切渴望逃离人造空间，到森林山谷、自然乡野，而且这种需求日益显现，因此，深处交通未便、偏僻原生态的乡村逐渐成为人们的出游热门之地，正是这种需求催生了乡居度假旅游产品的开发。
粗放式公共旅游向精致化小众旅游转变
小众旅游是区别于公共旅游的一种精品化的旅游模式，其需求正在日益增长，并让旅游发展方式、经营方式和服务方式均面临转型和立异。高端化的度假乡居模式主要针对小众旅游需求的多样化，立异和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为高端小众提供更具品质的旅游生活。
2模式构建
唤醒沉睡资源——闲置资产流转
闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素，也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转，实质是一次城乡要素流动的改革，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索。一些乡村中，农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”，财富权、收益权得不到有效体现，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。
1.资产流转的素质
闲置资产流转的素质是资产所有权不变，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。农民依然对所拥有资产享有所有权，流转只是将其资产的使用权进行出租、出让等，资产的所有者会以租金、分红等方式获益。
2.资产流转的关键
资产流转能否顺畅的关键要看承租方的务农效益，这是维持其对农民租金许诺的现实基础。在充分尊重农民意愿的条件下，提供足够的效益保障，才能够让农民自愿介入到资产的流转中来。
3.资产流转的形式
资产流转可以采纳多种流转形式，出租、出让、转包、入股等为资产流转的主要形式。
（1）出租：是农户与承租方之间在一按期限内的资产使用权转移，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不跨越承包合同的剩余期限。出租流转的步调一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性抵偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。
（2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，介入股份制或股份合作制经营，以入股的资产使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神，在旅游开发的同时，兼顾村民的久远利益，获得就业机会或从事经营工作，使他们能够持久分享旅游收益。
（3）转包：主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不跨越土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。
（4）出让：主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地抵偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金抵偿后，就将土地使用权交给发包方或本地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。
规范开发方式——整合开发，乡土时尚结合
1.开发主体
（1）村集体统一整合开发
村集体通过自筹资金的形式，将村里闲置的农宅流转过来，进行统一的整合开发。保存农宅外观，对内部进行装修改造，满足高端度假需求。如密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立，成员出资总额52.7万元，对村里闲置资产进行统一开发和经营管理。
（2）村集体与专业旅游公司共同开发
村集体通过引入外来资金的形式，与专业的旅游开发公司合作，对村里的闲置资产进行统一的整合开发。这种开发形式解决了资金的问题，而且开发建设相对专业，能够更好的掌控市场需求，有针对性的开发产品。村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社，通过合作社负责资源整合和统一开发。如密云山里寒舍，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社，合作社为合作开发（股东单位）单位，负责资源整合、开发及提供配套服务。
2.开发要点
（1）乡味保存与展现，最洪流平展现乡村风貌
建筑材质乡土化：度假乡居的改造讲求文化性、乡土性，外表古朴陈腐，与周围环境融为一体，不突兀，不张扬。改造过程中最大限度地使用本地材质，如石材、木料、稻草等，尽力显现传统民居形态，营造浓郁的乡味建筑。
旅游体验乡土化：旅游体验虽是度假乡居的软性资源，却涉及深入内心的情感反馈。在旅游体验活动的开发中，要最大限度的利用村庄中的乡土资源，如农田、果园、乡村家禽等小动物，以及生发生活工具、场景等，配套现代休闲理念，形成极具乡土性的乡村体验产品，提升游客的度假情致。
山里寒舍农田果园
度假氛围乡土化：度假乡居，以“乡味”为氛围基底。一方面展现乡村原生态景观，古树老井山花、石磨草屋篱笆，营造出浓郁的乡土意境；另一方面，最大限度的保存乡村原有的生活状态和生活气息，将乡村居民的生发生活状态作为重要的无形资产，耕种的村民、喂家禽的农妇以及房前屋后休息的老人，都是乡村景观的重要组成部分。
山里寒舍本地人家饲养的家畜
（2）高端品质度假，最洪流平提供舒适奢华体验
满足度假功能，是度假乡居模式的重要特征，也是乡村旅游升级的重要表示。在追求乡土、质朴的同时，兼顾度假的品质与舒适。外旧内新、外朴质内奢华的反差组合，更营造出怪异的度假体验。
山里寒舍客房内部星级酒店般的配置
专业管理方式——资产运营管理
1.运营主体
（1）专业运营管理公司
在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上，可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念，可以有效、专业的管理乡村酒店，以获取相应的收益。如山里寒舍专门引入了马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司对其进行日常管理和运营。
（2）村集体统一运营管理
村集体可以通过合作社的形式，对度假乡居进行统一经营管理。由合作社统一进行结算，统一分配客源，在利益分配上以逐年递增的形式，为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金，从而防止恶性竞争。
2.运营要点
（1）全力塑造度假品牌
运营管理过程中，有意识地进行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的项目开发，打造乡村旅游度假品牌，以完善的运营管理，塑造品牌，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出，在一定区域内进行品牌复制。
（2）充分调动农民积极性
一方面，让农民充分介入其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培训，调动农民的积极性；项目开发充分利用乡村现有资源，在力求不改变居民生发生活方式的基础上，为农民带来收益。
另一方面，让农民真正获得收益。从农民角度解缆，制定切实能够满足农民利益的相关政策，进而激发农民介入旅游开发的热情。
三方效益共赢——乡村效益升级
1.投资开发商——经济效益与品牌效益
度假乡居的成功开发建设，一方面可以获得应的经济回报，另一方面，随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作，会形成自身的度假品牌，在一定的区域内会逐渐形制品牌号召力，形成连锁运营模式，通过模式复制获取更大的品牌效益。
2.农民——最直接的受益者
度假乡居模式中，农民是最直接的受益者。其收入来源主要分为三部分，即租金收入、分红收入及工资收入。
（1）租金收入
农民将闲置土地（宅地）、房屋等资产以租赁的形式流转，果园、农园等的经营权也可一并外包，农民每年收取租金。好比山里寒舍，提供给农民的每个宅院年租金为6000元，每亩耕地年租金1000元，每5年递增5%；果园等的租金每5年递增20%。
（2）分红收入
村民可通过房产、土地等方式入股，成为股东，每年不但有固定的租金，年底还能按入股多少和项目的效益获取一定的分红。入股分红有助于社区居民的延续介入。
（3）工资收入
度假乡居模式的开发建设为本地居民提供了大量的就业机会，推动村民就地就业的进程。随着大量工作岗位的释放，如客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等，为村里的原住居民和在外打工的农民提供就业岗位 ，成为挣工资的新型农民。
3.乡村——推动乡村升级发展
度假乡居模式的建设过程中，会同时推进乡村公共交通、供水供电、垃圾和污水措置、通讯信息和劳动就业服务等体系的建设，推动乡村公共基础设施升级，使现代、文明的生活方式与农村田园牧歌式的传统生活方式获得有机的融合，增进乡村的可延续发展。
3模式借鉴
密云山里寒舍——从“空心村”到乡村度假区的华丽转身
概况
山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪沟村，距离北京108公里，是一处由古村庄改造成的乡村酒店群。山里寒舍将整个村庄的宅基地和农民的田地租用，约15公顷。预计在废弃或闲置的宅基地上改造建设86套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成山里寒舍创意乡村休闲度假区，预计开发的配套设施还包含会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、泳池、手工坊、农耕博物馆、观光车等。
干峪沟的“山前山后”
1.“山前”——山里寒舍开发前
由于地处偏远，交通未便，干峪沟村村民逐渐外迁，致使大量民居闲置乃至荒废，村内民居空置率高达80%，成为名副其实的“空心村”。干峪沟村户籍人口仅有41户71人，平均年龄跨越60岁，常住人口不足20人。随着年龄结构逐渐老化，年轻劳动力纷纷外出谋生，造成土地和山场无人打理，全村43处宅院，大多处于闲置状态，村落日益凋敝，了无生机。
2.“山后”——山里寒舍开发后
2013年，北庄旅游开发公司，以50年租用、二套闲置房入股合作等形式，收租了村里废弃或闲置的宅基地（或集体土地），对村庄的供电、给排水、通讯、网络等基础设施进行高规格建设，并将传统民居院落改造成为高品质的度假酒店，以“奢华与朴素混搭，舒适和自然结合”为特色，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合，并配套了游泳池、高尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目，目前开放的院落有20余座，入住价格从1500元至4000元不等。通过这一模式，村民不但可以获得稳定的租金，同时还成为山里寒舍的员工，获得相应的工资收入，而干峪沟村的土地、果林等各类资源也获得了系统盘活，昔日荒凉的空心村变身成为国际范的乡村度假区。
进行开发建设后的干峪沟村
山里寒舍成功之路
1.有效的土地流转
在“山里寒舍”的带动下，干峪沟成立了旅游专业合作社，着眼于干峪沟村怪异的自然人文资源以及特殊的旅游市场需求，有效推动土地、房屋流转，在不改变所有权前提下，村民以房屋、果树、土地入社，化零为整，委托企业统一管理。利用这些废弃或闲置的宅基地（或集体土地），以50年租用、二套闲置房入股合作等形式，改造建设40套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成了山里寒舍创意乡村休闲度假区。
2.最乡土的资产升级开发
山里寒舍最大的特点就是具有乡村的原始生态特征，开发不破坏本地环境，保存了原有的古老建筑外貌。在开发建设过程中，最大限度地使用本地的石材和木料，最大限度地呵护民居的原始状态。酒店房间在原有老房基础上改造装修而成，从外面看还是村民老宅，木门、木窗、椽子、石头院墙等都获得保存。而室内却别有洞天，糅合了中西设计，融合了古朴与现代办署理念，建立了古朴而不失现代化的混搭风。五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，无线网络覆盖，是最乡土的资产升级模式。
古朴而不失现代化的山里寒舍
3. 有力调动农民积极性
（1）最大限度保障农民权利
北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签署了一份为期20年的委托经营合同。20年之后，如果村民对现有的经营状况和收益暗示满意，可通过召开村民代表大会的形式，优先续租给开发企业。开发若干年后，根据村民意愿，项目经营权、基础设施、房屋和土地使用权将一并交回他们手中，也可以继续委托开发企业经营。这种模式，最大限度地保障了农民的土地所有权。
（2）最洪流平确保农民收益
山里寒山为居民提供了租金、分红以及工资等多种收益形式，全村人均年收入达2万多元，在企业就业的社员年收入跨越5万元。出租房屋、土地、果园等均可以获得租金，还可以入股合作社，依照经济效益和入股比例获取一定的分红，另外北庄镇政府还监督企业为村民优先放置社员就业，为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。山里寒舍还吸引了本地青年回流。现在山里寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理，都是北庄镇土生土长的子弟。
本文来源：筑梦乡村
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