“现房销售制度”来了,也许是医治“烂尾、停工”现象的良药!

万胜 · 发表于 2022-7-22 07:55:50

最近，越来越多的烂尾楼业主选择集体停贷，“断供停贷”风潮愈演愈烈，中国的房地产乃至金融体系，似乎要迎来一场不容忽视的风险。
从根源上看，业主停贷是因为开发商资金链断裂致使项目烂尾，但从制度上面来说，之所以会呈现大量烂尾项目，还是因为商品房预售制这种销售模式的存在。
当下，关于是否取消预售制，各家大V都在不竭抛出观点，网络上掀起一股舆论风暴，商品房预售制看似已经踏在悬崖边上。
01在这个时刻，有的处所政府已经开始行动起来了!
据永泰县自然资源和规划局发布公告，福州永泰县将于8月5日上午出让县辖区一幅国有建设用地，引发市场广泛关注。这个时候就会有读者发生疑惑了，不就出让一幅土地嘛，至于搞出这么大阵仗吗？

图源永泰县自然资源和规划局
具体来看，出让地块葛岭镇溪西村。宗地用地总面积34535平方米，其中计容建设用地32878平方米，防护绿地用地面积1657平方米；配建商业计容建筑面积不大于3000平方米。
竞价方面，该宗地采取“限地价、摇号”方式出让，依照溢价率20%设置最高限制价格，宗地最高限制价为4800万元。竞买人报价不跨越最高限制价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制价后，或竞价轮次达到最高竞价轮次后，不再接受更高报价，有其他竞买人愿意接受该最高限制地价，则竞买方式转为摇号，摇中者为竞得人。
该宗土地之所以吸引大量吃瓜群众，有一个重要的原因是，这幅地块的出让有一个严格要求：该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请销售手续。
在“停贷断供”潮此起彼伏、各位专家各执一词争得面红耳赤的时候，永泰县这个时刻发布这条信息禁不住让人多想，事实是人家根本没这个“小心机”。
早在2015年起，福建省住建厅就开展相关课题研究，积极建议国家完善商品房销售法律体系，逐步推行现房销售，而且建议福建省自然资源部分在土地出让条件中，试点实行现房销售。

图源福建领导留言板
接着，在2018年4月，福建省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》中提到“福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售”，可是那时在土地出让条件中并未做出相关要求。
可以看出，福建省一直在积极推进实行现房销售制度，在该阶段推出试点城市试点地块现房销售制，是从实际解缆，符合福建省省情。
02其实，计划推行现房销售制度的城市不是只有福建的福州和厦门，在2016年，南京也计划推行现房销售制。
在2016年8月，南京市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部，根据《市政府关于进一步增进我市房地产市场健康发展的意见》《市政府关于推进供给侧结构性改革增进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，结合南京市那时房地产市场发展形势，决定调剂南京市土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例。
关于调剂土地公开出让竞价方式要求如下：①经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所发生的保障房建设资金不计入房价准许本钱。
②当网上竞价达到一定比例时，调剂该地块所见商品住房预售条件。
当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：7层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；8层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构的三分之二以上；当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须为现房销售。
③当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号发生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。
其中，明显提到：当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须为现房限售。

在执行期间，也降生了很多现房销售项目，例如，南部新城的嘉华嘉宏峰、江宁东山的海玥华府、江北新区的通宇博园等。
然而，在2018年的7月份，江苏土地市场网挂出的5幅地块中，出让条件呈现了重大转变：现房销售条件取消！

图源网络
03南京那时的现房限售制度也只实行了不到两年就销声匿迹了，究竟是为何？
据业内专业人士分析，原有的现房销售政策，开发商方面本钱提高，必定致使的是销售报价要提高。但政府又限价，那时做出的决定是现房销售等个两年上市，房价肯定提高了，但由于政府限价原因，致使项目销售基本还是维持原价，房价和开发商本钱两个矛盾无法解决。
在各种项目停工、楼盘烂尾、开发商暴雷的今天，现房销售制度是否会再生呢？
著名经济学者、中央电视台财经频道评论员马光远认为，当下不是取消预售制实行现房销售制的最好时机。

马光远认为取消预售的最好时机在于，房价暴涨开发商资金最为丰裕之时，目前盲目取消为时已晚。

原因在于，就目前我国房地产的趋势来看，房价短时间内上涨的周期基本结束，过去多年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。房价在未来两年下跌的风险远远高于上涨的风险，未来两年将会成为房地产最困难的两年。在这种情况下，取消预售的概率很小。

具体建议表示为以下三点：

一是在交房之前，购房者最多只交付20%的购房款，而不是全部；

二是将购房款交给真正的第三方监管，第三方有对工程质量和进度等履行真正的监管职责，如果失责应该追究责任；

三是全国必须统一预售标准，必须规定最低预售标准是封顶，从预售到交房周期不跨越1年。这样，购房者的利益才能获得有力保障。

马光远认为，只有对预售必须进行大手术，以抑制杠杆，呵护购房者的利益，才能推动中国房地产平稳健康发展。

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