田园综合体下的中国新农村:小镇+农业+低空+生态+养生+文化多元结合

塞翁364 · 发表于 2020-3-1 19:41:58

国家政策红利：打造1000个中国特色小镇

此时以中国特色小镇为代表的商业地产商发力特色小镇有着相关的政策布景：国家大力推动现代农业和新型城镇化的布景下，未来农村将成为以现代农业为支撑的小村镇；现代农民和休闲度假高端消费人群，对住宅的需求也将会迅速增加。随着乡村逐渐向城镇化靠拢；建设部、国家发展改革委、财务部明确提出，到2020年，将打造培育1000个左右特色小镇；加速农业地产的发展。据官方的界说，“中国特色小镇”是“具有明确财产定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台”。其既分歧于建制镇、工业园区、财产园、经济开发区、旅游区，又不是五者的简单叠加。

中国特色小镇的国家政策红利

中国特色小镇、建制镇、工业园、经济开发区、旅游区的比较，中国特色小镇“特”在哪里？
中国特色小镇的主要特点

从中投之星规划建设的中国特色小镇来看，所谓中国特色小镇并不是城镇化建设中一般意义上的小镇，而是有着鲜明的特色：

1. 特色之一：一般选址在上海，杭州，北京等财产基础好的城市周边，距离城市中心30到50公里。

2. 特色之二：不单单是地产开发，而是把支撑小镇的基础生态农业包含在内。

3. 特色之三：模式立异：基础农业配套为返乡创业的人提供产权保障，开发现代农业，有效抑制人口流出。

4.特色之四：在建筑规划中，90%的是住宅，预计售价1万/平米，10%的是配套设施，包含医疗、教育、餐饮、航空、生态农业、旅游、养生、养老、娱乐和文化等。

中国特色小镇的背后需求
1.老龄化布景下的“银发经济”。世界银行相关数据预测：2025年，我国60岁以上老人将达到3亿，占比例为百分之21，65岁以上老年人比例也将达到百分之13.7，接近深度老龄化社会。城市紧张的交通状况，污浊的空气，使其其实不适合养老。而周边小镇和乡村显然成为养老的理想之地。

2.大城市承载力日益受到挑战。2016年，北京五区公布人口上限，这标记着以北京为代表的大城市人口数量已经开始迫近人口上限。大城市病，指的是在大城市里呈现的人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化、资源紧张等“症状”。由于中国一些大城市的“城市病”日益严重，很多上班族不克不及不逃离“北上广，到二三线城市寻求新发展。环境污染同样严峻，2013年，“雾霾”成为年度关键词。不但仅是雾霾，大城市病还体现在户籍歧视，入学难，资源紧张等，城市的承载力已经遭遇空前挑战。很多城市中产阶层渴望在城市周边有自己的一块地或者农庄，可以在紧张的工作之余，享受田园生活。

3.城市生活节奏快，人们对“慢生活”需求增加。笔者曾经对某二线城市周边的房地产市场进行考察，结果发现周边的别墅虽然价格不菲，但生意十分火爆。这体现了人们对城市快节奏生活的厌倦和慢生活的向往。特色小镇正好能迎合这一需求。

4.地理空间结构和财产结构的需要。随着城市的日渐拥挤，承载力日趋紧张，城市一些特色财产向周边转移成为大势所趋。未来，一个行之有效的法子就是在大城市周边，形成若干具有财产特色，呈卫星状环绕城市周边的地理形态。这样，既可以将一些财产分离出去，发展周边经济，又可以缓解大城市的压力，其离城数十公里的距离又可以使得其可以共享城市的教育、科技等资源和发展红利。实现协调发展。

5.农民回流与财产空白的矛盾凸显特色小镇的需要性。与沿海地区呈现民工荒同时呈现的是，大量农民工回流，由此也形成了就业压力。如拥有800万务工人口的重庆，目前连结稳定回流态势，市内就业的农民工已跨越市外近100万人。大量的回流人口客观上增加了对财产的需求。

6.城市财产转移的需求。在中心城区，整个商业地产价格依然攀升的大布景之下，财产转移就成为大势所趋。越来越高涨的租金和房价使得企业不堪重负，因此，向城市周边房租相对较低的区域进行财产转移，成为一种必定需求。而特色小镇因为其离城市较近的距离，相对完善的配套设施和优美的环境，理所应本地成为财产转移的一个较好的选择。好比，嘉兴市规划建立的南湖基金小镇，就是准备承接上海金融服务业转移的业务。

中国特色小镇对农业的战略机遇

      城镇化建设红利：中国特色小镇建设将是中国城乡一体化建设的抓手之一。正如经济学家厉以宁所说，中国经济的最大问题之一就是城乡分割，这有损社会公平。而就近城镇化，可以解决一系列农村的社会问题。相比之下，美国等发达国家是城乡高度一体化的。在中国几乎所有的商业模式的策源地和发起地都在城市，而美国则很多商业模式发起于农村，好比美国20世纪50年代的乡村小镇，孕育了沃尔玛这样一个零售巨无霸企业。美国孕育沃尔玛的乡村小镇现在依旧只有3万人。希尔斯百货公司最初的客户是农民，后来才发展到城市。

   由于中国特色小镇一般都在经济发达地区或者经济带上，好比长三角、珠三角、京津冀、西部地区、东三省、中原城市群等。这些经济带的城市周边，一般都有着较好的工业基础和财产基础，因为，这些周边的小镇可能成为商业模式的策源地，好比，无锡市西侧的査桥镇，周边就坐落着雅迪和新日两家电动车，由此带动整个这座小镇的发展。

      财产转移的红利：特色小镇所依托的城市母体，通常都有较强的特色财产基础。好比杭州的电商、丝绸，无锡的电动车、轻纺等财产；上海有金融、国际贸易；深圳的电子等，都是具有特色和竞争力的财产。一旦承接了这些财产，特色小镇的发展就不是孤立的，而是站在城市财产集聚区甚至整个周边城市群、经济带的“巨人的肩膀上”。这无疑将推动特色小镇进入发展的“快车道”。

      城市农业需求：农业的最大障碍之一是供求分离，这种分离不但仅是时间上的，也是空间上的。特色小镇所催生的农业需求  体现在两个方面，其一，特色小镇建成之后，势必涌入至少数万人口，这些人口一方面来源于城市，一方面，来自于周边农民的城镇化，人口的集中化必定发生对于农业的需求。另一方面，中国特色小城镇离城市距离近，农产品配套半径小，资讯较农村发达，便于掌控城市居民需求，可以更好地服务城市母体对农业的相关需求。菜篮网总裁姜晓宇曾经算过一个账，以郑州市为例，每年生鲜消费金额大约在600亿元左右，这是一个惊人的数字。

如何抓特色小镇给予现代农业的机遇
1.可以在满足农业需求中饰演多重角色。特色小镇几十公里外的城市母体孕育着巨大的农业需求，做好良心菜放心菜有机蔬菜，让周边苍生吃得起的放心菜，把抬高价格的企业打下去，做中国特色农业新农村。针对分歧条理的需求，中国特色小镇可以饰演多重角色，和城市经济牢牢焊接在一起。好比，农业生产基地管理者的角色，物流配送起点的角色，订单农业执行者的角色，乡村旅游度假中心的角色。

2.做好生鲜电商的“后院”。近年，生鲜电商已开始长足发展，其最大特点在于打破了农业供求在时间和空间上分离的状况。中国特色小镇可以作为生鲜电商的“后院”，尽管目前多数生鲜电商实际上还是通过一级批发市场来采购，但依托中国特色小镇的周边，可以增加产地直供在整个商品供给中的比例。

3.现代农业自己可以作为财产特色。特色小镇依托城市母体，通常拥有一定的财产优势和特色。实际上，现代农业也完全可以成为中国特色小镇的财产特色，在一些农业资源天赋良好，或者周边自己就有地理标记性财产的地区。可以开发附加值高的现代农业财产集体，打造特产品牌，推动农产品深加工。

4.打造多条理农业需求。城市对于农业的需求是多条理的，特色小镇可以通过打造农业多条理财产体系，满足城市对于农业的多条理需求，打造农业服务“综合体”。好比，打造休闲农业和乡村旅游项目，建立养老社区，特色农庄、农家乐等。

5.打造航空机场，航空旅游，航空运输，航空救援，航空物流配送中心，把特色农业产品运送全国各地，特色财产配套发展。

生态养生在选址上的高要求
生态养生，包含着养老养生、健康养生、旅游养生、度假休闲养生的四重功能，因此对选址的要求颇高，必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域，滨海、滨江、滨河、滨湖、林地、山谷、湿地、种植园均可作为养生地产的选址要素作为参照。

另外在服务设施上要在满足老龄化和亚健康群体的健康保健需求方面做出最具有人性化的设计和配置，如健身广场、医院、养生食馆、直升机场、养生浴、花园、有氧运动设施、健身房、音乐房、氧吧、休养室等。

现在很多发展生态农业的处所，在旅游财产中也集合了一定的商业地产形式，如将部分农业用地改成生态农业发展养生，开发一些生态养生养老财产产品等。

现阶段我国生态养生财产无论在数量上还是质量上总体来说还是处于起步阶段，可是可以预见，我国的生态养生财产潜力极其巨大，极有可能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。

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【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇财产联盟

【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

本次会议解决的问题：

如何抓住文旅/康养特色小镇与田园综合体的政策机遇？

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如何研判文旅/康养特色小镇，田园综合体引爆业态和财产结构？

如何推动传统农庄，农场，合作社向“田园综合体”转型？

如何拓宽文旅/康养特色小镇，田园综合体项目的投融资渠道？

......

第一板块：

“乡村振兴”&“健康中国”战略下，康养财产发展趋势及最新政策解读

乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长

党俊武：中国老龄科学研究中心副主任；

陈安华：浙江省建设科学设计研究院总规划师，壹方城特色小镇财产联盟规划委员会执行主席

第二板块：

康养财产及康养、文旅小镇开发逻辑与顶层设计解读

思图德：HZS滙张思设计咨询有限公司总裁；

柳俊：中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、现任旗鉴旅业常务副总；

史御力：幸福公社开创人，成都幸福公社房地产开发有限公司董事长；

陈延年：壹方城文化财产研究院院长、汗马研习社立异导师、壹方城特色小镇财产联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问；

第三板块：

欢迎晚宴+康养、文旅特色小镇立异IP资源链接会

第四板块：

康养财产及康养、文旅政策性金融及核心价值立异实践解读

袁英华：中国投资协会副会长、项目投融资专业委员会会长

殷宗明：赛伯乐绿科投资公司养老委总经理，中国健康养老财产联盟副秘书长；

乌恩：北京京都风景旅游规划设计院开创人、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会执行主席

第五版块：

康养财产及康养、文旅小镇典型模式与精品案例解读

Rebecca Chang Vincent： Sales Manager
赖明妙：台湾双连安养中心院长

王捷：箱根温泉集团董事长

倪浩华：乐成老年事业投资有限公司

六版块：

田园综合体/休闲度假小镇超等立异IP实践及圆桌对话

（嘉宾：柳俊、陈安华、殷宗明、赖明秒、王捷、乌恩等）

贵宾席专享：

第三天标杆项目实地考察+研讨（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）

线路1、峨眉半山七里坪—森林康养旅游度假区；

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贵宾席增设小班辅导：【需提前提报审核】

一：康养、文旅项目土地政策专题研讨会

乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长；

二：康养、文旅项目资本专题研讨会

殷宗明：赛伯乐绿科投资公司养老委总经理，中国健康养老财产联盟副秘书长；

政府财产招商德律风、赞助：15611112600

如何参会
德律风报名：王顾问 15611112600（德律风报名优先）

短信报名：编辑“公司+姓名+职位+参会人数+席位”发送到：15611112600

微信报名：快速报名，扫一扫请备注"报名峰会"，否则欠亨过谢谢！（备注：本次峰会有费用，需审核（非诚勿扰！）

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