地产界的博马舍?赚钱靠天赋,造房子是乐趣 | 楼先生

术数古籍专卖疤 · 发表于 2020-3-4 18:05:37

NO. 1｜壹

第6个普利兹克奖获得者要入杭了？

几天前，建筑界的诺贝尔奖——2019年普利兹克奖花落日本人矶崎新，杭州业界一片欢腾。在这座城市，矶崎新做过一个中国湿地博物馆，长得像“飞碟”。

再算上之前的安藤忠雄、伦佐·皮亚诺、诺曼·福斯特和王澍，他是在杭有过作品的第5位普利兹克奖得主。

但马上，央视“大裤衩”的设计师——雷姆·库哈斯，又一位普奖得主要来了。

准确地说，是雷姆·库哈斯开办的OMA（大城市建筑事务所）要来了。不过业界都知道，OMA就是库哈斯实施“设计暴力”的工具，一体两面。

雷姆·库哈斯和他的OMA事务所团队

OMA首次入杭，既有意料之中，也有出乎意料。

意料之中，它依旧延袭了库哈斯一贯的超现实主义风格，布满了倾斜、折线和体块穿插。

意料之外，“金主爸爸”居然是一向低调的杭州本土房企——新湖地产。

一家既历来不抢地王，不喊千亿目标打鸡血，又几乎不呈现在行业论坛的神秘上市公司。

未来新湖中心效果图

那么这个叫“未来新湖中心”的8.5万㎡综合体，究竟有多惊世骇俗呢？其中一幢建筑整块斜切、内部镂空，如山峰、帐篷又如梯田。

它就位于未来科技城的海创园附近，包含酒店、商业和中庭花园。

OMA主创设计师Chris称之为：杭州光棱。标记着过去和未来的融合，引领着地标建筑的国际化新纪元。

许多人突然发现：原来新湖是家这么酷的开发商啊？

其实，岂止是“酷”，新湖骨子里还是一个真正的产品主义者。但它每次卖房子，总是举重若轻，一点看不见现实与理想之间冲突的张力，身上自然少了一些“情怀味”。

NO. 2｜贰

都说“文章憎命达”、“愤怒出诗人”，人类的习惯思维里，总是需要一些苦其心志的悲情色彩，理想主义者的形象才立得起来。

在中国地产界，这样的定律似乎也一直成立。

逻辑很容易理解，房子上本钱每多投入一分，利润就少一分。产品越极致，商业风险越大。每往前走一步，都是人性的试炼。

在房地产野蛮生长的年代，制度的裂缝，恰是光照进来的处所，“有情怀的好房子”还能不时涌现。

杭州新湖·香格里拉园区实景

但进入高地价、限房价的“白银时代”后，开发商的空间日趋逼仄。

本钱多一分或少一分，都可能性命攸关。情怀不但很贵，而且很危险。房企日益分化成两个极真个阵营：冷酷强大的现实主义者和热血病笃的理想主义者。

虽不乏游走在中间的优异者，但总体而言，现实主义色彩城市更浓一些。

新湖却是一个彻彻底底的异类。你可以称它为“现实的理想主义者”，或者“理想的现实主义者”。身上弥漫着金融资本的气息，却玩着手工定制。

上海新湖·青蓝国际一期实景

好比刚交付的上海新湖·青蓝国际一期，刷新所有地产人的三观。

这个位于静安区的15万㎡大盘，由5幢17-31层的高层住宅围合而成。外立面铝板+铜+进口贝鲁特米黄，搭配德国旭格门窗。

最初定位时，它只是一个售价五六万的“改善住宅”；没想到上市时行情大涨，8万+还被一抢而空。

图片向左滑动，欣赏青蓝国际4种室内风格

既然还有利润空间，那我们不急，先给上海做个好玩的房子吧？

首先是精装标准直接加了一倍，好比厨电由西门子升级为德国进口Miele。其次，请来美国的李懿恩小姐，做了4个“手工定制化”的室内风格。

李小姐个人风格强烈，之前与新湖合作主要在一些别墅样板房中，从未在大规模的住宅精装中推广。

不但本钱投入猛增，更要面对未知的品控风险，新湖这个想法可谓大胆。

NO. 3｜叁

最终交付的青蓝国际一期，一举拿下2018年的“上海市建设工程白玉兰奖”。

连我这个看了多少年绿城滨江的“老司机”，踏入青蓝国际，也不克不及不感叹：每一步都让人大开眼界啊！

像金属材质，一般豪宅只会在室内墙面柜体上使用。

但青蓝国际呢，从部分入户玄关，到入户门外框，到木饰面、主卧衣柜与硬包，再到客厅踢脚线、电梯厅门套，甚至连公共空间地面和消防通道门，全都镶嵌了金属！

青蓝国际电梯厅，吊顶与地面拼花也相互呼应

再好比，青蓝国际的4个户型，装标中收纳落地面积均跨越9%。

入户玄关的一侧墙体，全都是收纳空间；客厅电视墙设计了三段式大收纳；卫生间镜柜打开，也是满满的储物空间。

但最惊艳的，还是那些神奇的定制化空间。

好比青蓝国际的淋浴房，合页具有自动调度功能。你洗完澡出来，淋浴门会“嗤”地一声在身后自动下沉，完全密闭，门上水滴绝不会流出来。

青蓝国际85㎡户型厨房的270°转角大移门

还有部分户型主卫里，上海唯宝首个一体式设计的双台盆。晨起时，夫妻俩在长长的脸盆里一起洗漱，简直太有爱了。

85㎡户型整体内嵌式的厨房，配有270°转角大移门，可封闭可开放，中西厨随意切换。

还有许多从未见过的“童贞座细节”，像飘窗上的顶灯、藏在镜柜和台盆柜抽屉里的插座，定制的大理石拼花和哑光开关面板，真是温暖又体贴。

青蓝国际一期部分台盆柜抽屉内的插座

更反常的是隐蔽工程。好比消防楼梯，为刻划出精准耐磨的棱边，每一级台阶的阳角都嵌入了铜条。

这样“不吝本钱打造”的精品，只卖个市场平均价，新湖依旧有钱赚，后面还有二期18万㎡的土储。最关键的是，这还是新湖的日常操作！

新湖的逻辑很简单：做地产，赚钱靠的是踏准周期，死抠本钱能省几个钱？

NO. 4｜肆

房地产是一个有着强烈周期性的市场。

在过去200多年间，美国房地财产的实周期大约是18年，周期结束之后的一两年，肯定陪伴着一次大的经济衰退。

同样，中国房地产的这20多年，许多开发商在起起落落之后，回过头看，发现真正决定一个公司活得好欠好的，既不是周转有多快，也不是产品有多超卓，而是节奏踩得准禁绝。

费尽心力“降标减配”或“狼性营销”，不如地再早拿几个月，或开盘再迟半年。

杭州新湖·香格里拉别墅实景

一向以资本运作能力著称的新湖，恰对周期有最敏锐的嗅觉。他们从不抢地王，却总能在市场低谷时，储蓄下大量优质低价土地。

最经典一役，是2008年杭州楼市最低迷时，新湖以11000元/㎡轻松摘得武林国际地块。而数月后周边新出让的宅地，地价就已飙至2万4。

比及2011年开盘时，楼市再陷低谷。武林国际又凭借33000元/㎡的起价，在一堆地王中成功突围。

杭州新湖·武林国际实景

因为地价低，即便卖了“超低价”，仍能包管合理的利润率。

这为武林国际的品质投入，留足了空间。外立面是花岗岩+铝板+玻璃幕墙，1、2号楼的单位大堂层高达9.3米，甚至第一次在杭州豪宅屋顶装上光伏发电系统。

没压力，动作才不会变形，产品才可以“很好玩”。

上海新湖明珠城实景

目前新湖手上的近5000亿货值，基本都是类似这样前瞻储蓄的优质、低价土地。

其中，单是上海就有2000亿（180万㎡），均为内环稀缺土地。包含虹口青云路地块13万㎡、青蓝国际34万㎡、新湖明珠城三期90万㎡、黄浦区地块43万㎡和虹口区乍浦路地块12万㎡。

江苏启东、温州平阳则都是一二级联动的超等大盘，均拥有一线海景资源。

在中国，地价本钱平均占到房价的60%以上。所以，一旦新湖把“获地”这最大一项本钱压至极低，在营造投入上，固然就可以很“任性”。

NO. 5｜伍

甚至连一房难求的“限价神盘”，新湖也经常玩加配。

好比温州瑞安的新湖春晓，开盘均价2万，一二手倒挂4000。旁边竞品几乎卖不动，它却三开三罄，每次都是2000多人抢200多套房子。

这样的房子换其它开发商，不减配已是万幸。结果，新湖在售罄之后，又对立面石材进行升级，从国产霞红水洗荔枝面更换成巴西进口的雅克金麻石材。

外立面本钱因此整整翻了一倍！

发现这一举措大受欢迎后，新湖又做了一个决定：今后连温州平阳上市的新项目，外立面也尽量干挂进口石材。要知道，这可是房价才1万多的住宅……

温岭新湖·玖珑春晓游泳池效果图

新湖的潜台词大体是：开发地产要会算大账，这一平方加几百块有什么了不起呢？

因为地拿得不贵，新湖的房子还喜欢为土地“留白”。

像上海的青蓝国际，最大楼间距逾130米；丽水新湖国际，中心大草坪面积约1万㎡；温岭的双溪春晓，做出了约4000㎡磅礴水系。

杭州的香格里拉半岛，甚至放弃红线内的1.5万㎡景观宅地，做成了“半岛公园”。

丽水新湖国际的中央大草坪实景

做过开发的人都知道，一个楼盘“有没有良心”，除材质工艺、土地留白，最重要的是看地下车库。

因为地下车库往下多挖几米，不但本钱暴增，工期也变得很难控制。可是在购房过程中，车位配比、车位尺寸和地库层高，业主又几乎不关注。

所以说到省本钱，在“少挖一点地库”面前都是渣。

上海新湖·青蓝国际一期地下车库实景

但新湖的地库尺寸全都是超大的。好比杭州的武林国际，地下大堂高3.5米；温岭的双溪春晓，地库行车道层高约4米，主行车道净高约2.8米。

车位配比更是超等足。

像上海的青蓝国际二期，在一期1:1.1的车位配比基础上，又往下挖了一层，居然做了3层车库。新湖明珠城后期也会做3层地库。

NO. 6｜陆

限价时代，人们总感慨：产品主义者越来越少了。

在残暴的生存竞争中，有情怀的开发商或被迫向现实垂头，或已完全丧失了话语权。就像人们说：为什么身边看不见诗人，因为都饿死了。

但所谓“理想主义者”，其实不需要总是与现实死磕到底，有时也能和世界温柔共处。

就像18世纪的法国剧作家博马舍，年轻时在巴黎金融界巨头杜威奈的提携下，凭借惊人天赋，成为法国最富有的企业家之一。

在玛黑区的豪宅里，他写下《费加罗的婚礼》三部曲，为进步鼓与呼，留下不朽的传世名著。

巴黎玛黑区的博马舍雕像

某种意义上，新湖就是中国地产界的“博马舍”。凭借智慧，在现实世界中获取足够多的生存资本；而造房子自己，酿成了一种纯真的乐趣。

所以，他可以请来雷姆·库哈斯的OMA，在阿里巴巴总部旁，做一个属于未来的地标。

也可以请来前SOM合伙人阿德里安·史密斯，迪拜哈里法塔主创，世界高层建筑的一代宗师，再次为新湖的上海天虹项目亲自执笔。

还可以连续8年，每年在全国种下几百万株郁金香，只为赢得老业主的嫣然一笑。

杭州新湖香格里拉的郁金香花博会

甚至交付多年的别墅区，新湖每年还会往湖里投放1-2万尾鱼苗；然后每隔几年，举办一次开渔节，将肥大的鲢鳙捕捞上来，分赠给全小区的业主。

他可以极度务实，在新湖果岭做出全部南向3开间的高得房率户型。

他也可以极度天真，从蜂窝铝板、人脸识别、光伏发电到地源热泵温控的单位大堂……各种前沿的居住科技，总是率先测验考试。

杭州新湖果岭实景

做一个新湖的业主其实很幸福，既岁月静好，又像是一段布满惊喜的探索之旅。

若把目光朝外，你会发现，这不就是欧美地财产的常态吗？节奏不疾不徐，心情平和放松，对土地有敬畏，却也从不放弃对世界的好奇心。

无需与现实艰难地缠斗，却是居住艺术的守护者、城市进步的推动者，安设无数都会人的梦想。

就像博马舍的座右铭：给公众做好事的同时，让自己的钱包更鼓。

- End -

注：本项目推广名【新湖·菲林山】，核准地名为【果岭花苑好山居】。本文为要约邀请，不构成合同要约，买卖双方的权利义务最终以双方签订的《商品房买卖合同》以及附件等协议为准。同时本公司对宣传资料有修改的权利，敬请留意最新资料。本文部分素材及图片源自网络，版权属于原作者。本文最终解释权归开发商所有。

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