特色小镇完整运营思路和流程!

admin · 发表于 2020-3-10 16:34:07

一.特色小镇的运营转变

特色小镇运营理念的转变，源于城市发展理念及开发建设主体的转变。几十年来，政府一直是城镇建设的推动者与核心运营主体，既是所有者，又是经营者，还是管理者和监督者。市场取代政府成为资源配置中的决定力量，这也就决定了城市运营必须在理念上发生转变，同时运营主体、运营客体以及收益模式也要随之转变。

01核心运营主体的转变

从政府主导转变成市场主导。这其中又分为4种模式：政府主导、政府与企业联动发展、以企业为主导、以非营利的社会组织为主体。

政府主导模式中，一般政府全权负责投资建设运营，或者政府负责投资，委托运营商建设运营。这一模式适合财务力量雄厚，运营能力或把控能力强大的政府。优势是政府拥有绝对的控制权，推动进展快；劣势是政府财务压力大，同时也面临着后期运营的大量投入。

在政府与企业联动发展模式中，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，并通过市场化方式，引进社会资本投资建设，许诺投资方在一按时间段内拥有经营权，到期后再归还政府。这一模式适合于财务相对有困难的政府，优势是缓解了政府的财务压力，劣势是所有权与经营权的分离，致使介入企业的短视行为，同时回收后对政府来说依旧是一个较大的负担。

以企业为主导的模式，则是由某一企业或多家企业联合完成投资建设运营，通过政府购买或用户付费获取收益，受政府的管理和监督。这一模式适合于资金及运营能力均强大的企业，优势是减轻政府财务压力，激发市场活跃度，劣势是需要有延续的盈利模式。

而采纳以非营利的社会组织为主体的特色小镇运营好比在国外的一些城市，由市民组建一个管理委员会进行管理，这也是以后特色小镇运营可借鉴的一个模式。

02运营客体的转变

从土地为重转变成财产为重。持久以来，土地一直是城市运营中的主要对象，也是政府财务收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的短处逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧，越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、财产运营商转型。不但要开发土地，还要开发配套服务设施、旅游项目、财产项目，要进行房产开发，最后进行财产整合和运营整合。因此，新形势下的特色小镇运营客体可以概括为：以财产为主导，以土地为基础，以各种财产项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

03收益模式的转变

从土地收益转变成综合收益。以土地为经营客体的模式，决定了政府以土地出让为主要来源的收益模式。而新形势下，多条运营线的展开，已经使得特色小镇的收益除来自土地一级、二级开发之外，还包含财产项目的运营收益、二级房产的运营收益及服务的运营收益等。这一收益模式已经不再依赖于土地财务，而是一种可自我供血、可持久延续的合理架构。

二.特色小镇的运营阶段

特色小镇的形成不是一蹴而就的，它的降生是一个扑朔迷离的过程，需要土地、财产、城镇、服务、法制等多个方面的配合与交织。特色小镇的运营过程分为土地一级开发或代开发期、财产项目开发期、财产项目培育期、财产链整合期、土地二级开发期5个发展阶段。每一个阶段都对应着分歧的资源形态，有着分歧的运营要点及目标。

01土地一级开发及代开发期

特色小镇中的土地一级开发其实不但仅是项目地的征地抵偿、拆迁安设、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不但仅是使“生地”成为“熟地”，而是要与财产发展、与项目开发结合在一起，因为财产的价值决定了土地的价值。因此，特色小镇的土地一级开发必须结合财产项目开发，结合土地二级开发，只有这样才可能真正获取一级市场的利润。

这一时期的运营要点在于顶层设计和政策法制层面：顶层设计层面，做好城市规划和财产规划，确定小镇未来的发展方向；政策法制层面，出具土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制，包管小镇的顺利推进。

02财产项目开发期

“特色财产”的发展方向确定后，就是要围绕这一财产，通过项目及载体的开发建设，形成财产的开发、培育及集聚，最终打造财产集群，实现财产价值。财产项目开发是其中的第一步，即紧抓财产链核心环节，在尊重市场及财产发展规律的基础上，集中人才、创业团队及资金等优势条件，集中攻破财产开发的各种难题，形成财产项目发展条件的聚集。

这一时期的运营要点在于一方面通过科研功效的孵化，增进技术向生产力的转化，另一方面通过专家学者的研究，突破财产发展技术上的一些难题，同时还可以完成人才的培育及输送，形成财产可延续发展的后备力量。

03财产项目培育期

当财产初步开发完成，形成一定的特色优势及财产价值后，就进入到了财产的培育阶段。这里所说的培育还是围绕特财产的核心部分展开的，主要目的在于培育和扶持有效的财产项目和企业主体，形陈规模化的经营效益。

这一时期的运营重点在于相关政策的大力扶持，包含信贷金融支持、税收优惠和财务津贴、科研津贴、进出口关税和非关税壁垒、土地价格优惠等等。在这一阶段可以有的放矢，对一些重点品牌或企业进行大力支持，引导他们与财产链条上的其他小型主体，建立互补、合作、共赢的关系，发挥龙头企业的引领带动作用。

04财产链整合期
财产链整合，即围绕主导特色财产，利用整合手段，使特色财产、旅游财产及其他相关财产通过某种方式彼此衔接，打破各自为战的状态，构建一个有价值有效率的财产集群，实现财产联动与融合，从而增强财产活力、节约交易本钱、形成财产抱团发展，推动区域经济发展。

这一时期的运营重点在于买通财产链上下游及各相关财产之间的壁垒，有效运用资源、技术、产品、市场、经营方式、组织管理、制度、人才等各种手段，实现财产之间的有效聚集，形成带动作用更强、效益更好的财产集群式发展。

05土地二级开发期

土地二级开发期即产城融合共建期，这是新形势下特色小镇发展的必经阶段。财产大发展，吸引大量就业人群集聚，进而发生了对居住、教育、医疗及第三服务业的大量需求。基于“产城人”一体化的发展目标，就需要通过土地二级开发，实现综合服务配套的升级。包含居住配套、商业配套、教育配套、医疗配套、休闲娱乐配套、社区服务配套等。

这一时期的运营重点在于综合考虑城市发展、旅游发展、财产发展、政策的扶持和制约等因素，实现产城一体化开发，防止以“城镇运营”之名，行“地产开发”之实。

三.特色小镇的运营结构

特色小镇的运营非论是政府主导还是企业主导，一定要基于市场化运作机制。我国目前缺少专业化的特色小镇运营机构，浙江的梦想小镇、云栖小镇等都是通过政府下派的管委会来统一管理。可是政府在这一过程中，实现了充分的放权，以“服务者”自居，充分调动企业的积极性，不干涉市场行为。

01特色小镇的三大运营原则

1）立足于降低营商本钱

小镇内部要为其市场主体与创业企业提供低本钱空间，构建出一个降低营商本钱的实体经济发展引擎。在降低劳动力、公共服务、消费、信息获取、管理等本钱基础上实现要素的聚集。因此不克不及房地产化,房地产化之后会拉高多方面的本钱。尤其是在房屋租金高涨形势下，对其他各种特色财产只会形成挤出效应，而不会实现聚集效果，特色财产也将难以实现发展。要深化投资便当化、商事仲裁、负面清单管理等改革立异，打造有利于立异创业的营商环境。

2）立足于营造立异开放的人文环境

特色小镇应是多维度生态系统，要在不竭地对外交流与推进拓展中，实现自我的升级更新。这一生态系统的主体——创业者和企业家可以通过企业沙龙等方式，不竭地进行理念沟通、管理沟通、经营沟通，从而达到“财产社区”内的思想互通与业务通顺。特色小镇不但要在硬环境上满足进驻企业及其职业人群的多元需求，而且要在软环境上营造立异创业、奋发奋进的良好氛围。因此要避免走“财产园区模式”的老路，财产园区从运作到管理大多都是封闭的，在这一点上就很难实现。另外，特色小镇内还可以通过“技术”与“艺术”、“生产”与“娱乐”跨界的方式，创作发明各种用户与产品的互动体验机会，激发各类立异的火花。

3）立足于久远可延续发展

特色小镇的成功运营，应在生态、财产、社会、空间等方面进行可延续开发的探索。针对盲目审批、粗放生产、低效竞争、监管缺位等运营环节呈现的种种短处，必须同时依靠政府与市场“两只手”的作用。充分发挥政府“有形的手”的调控作用，加强对小镇内企业的市场监管和社会管理，开展生态建设和环境呵护，引导小镇建设、企业发展走上科学化、规范化、生态化的道路。积极发挥市场调度“无形的手”的作用，让特色小镇内、外企业开展良性的自由竞争。若想借助“政府之手”享有扶持政策和收益，同时不被“市场的手”无情推开，就要做好规划运营、招商和管理的各个环节工作，并要知悉四大关键问题：政府鼓励哪些财产，相关行业的政策落实有哪些；财产的市场前景如何，是否存在产能过剩风险；本田主导财产的发展条件与基础是什么，竞争对手是哪些；如何与本地政府或管委会告竣合作关系。另外，在业态管控方面，融入“三生融合”理念，合理结构生产、生活、生态空间，以人为核心，区分各种工作性质与工作氛围，践行绿色发展理念，树立小镇形象品牌。

02特色小镇的三级运营结构

从土地为重转变成财产为重。持久以来，土地一直是城市运营中的主要对象，也是政府财务收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的短处逐渐凸显。随着国家对地产行业政策的收紧，越来越多的地产商都瞄准了向城市运营商、财产运营商转型。不但要开发土地，还要开发配套服务设施、旅游项目、财产项目，要进行房产开发，最后进行财产整合和运营整合。因此，新形势下的特色小镇运营客体可以概括为：以财产为主导，以土地为基础，以各种财产项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

1）政府

在特色小镇的培育过程中，政府的职能定位应适度转型和调剂观念，更好地措置管理与服务间的关系。其主要有两点：一是要制定好规则，根据市场规律，明确政府与市场的关系；二是要维护好规则，根据合约上的内容，通过法律的方式来运行。政府不是单单的土地供应，而是要在后期延续地为小镇投入各种资源。首先，处所政府根据本地形，通过政策疏解，下放权力，切实为企业做好服务，而不是仅仅提出硬性要求。其次，政府要为小镇作好宣传，为企业做好背书。再次，政府要有一定的宽容度，允许实践和探索。

2）管委会

管委会这类机构的存在，主要是因为目前我们的行政机制和市场机制没有法子完全接轨。小镇管委会隶属于区县一级的政府，所以便能调配县层面的行政资源，提高其所管辖地区的行政服务效率。管委会并没有任何行政审批权限，其主要的职责有两点：一是落实政策，二是提供服务。

3）平台公司

特色小镇要选择合适的企业担负平台公司的角色，若由一个企业来主导，则最好为某一行业内具有实力的龙头核心企业或终端品牌企业，一般要具备整条财产链的撬动能力。尤其要抓住财产价值链“微笑曲线”的两端高利润环节，即研发设计和品牌营销服务，进行重点配置和服务对接。另外，平台公司通过互联网形成各类服务平台(需求信息、融资服务、政府资源、专家服务、功效信息等)，充分聚集和优化配置平台资源，能增进域内企业升级转型，能推动政府的高效治理，能帮忙小镇对接外部资源，形成互补的业务关联。

03特色小镇的三大运营内容

从运营内容上来看，特色小镇的运营包含特色财产运营、旅游运营及生活服务运营三大体系，详见下图。

图表1：特色小镇的三大运营体系

资料来源：致达金控整理

特色财产运营是特色小镇运营的关键。主要作用，第一，通过全天候的贴身管理服务，实现企业与政府各部分之间的有效对接，从而简化手续，提高效率。好比帮忙企业进行注册挂号、各项审批、营业执照年检、纳税申报等服务，并帮忙企业向政府争取政策等；第二，根据企业以及财产发展的需求，不竭优化财产结构，尤其是加大对生产性服务企业、研发企业、财产孵化平台等机构的吸引，构建财产生态体系，增进财产健康发展；第三，通过与各大银行、保险等金融机构建立良好的合作关系，或自身建立VC类/PE类基金、投资公司等，直接介入企业的投资，或成立担保公司，对接外来资本，为企业融资提倛担保服务，从而全方面解决企业融资难的问题；第四，组织行业研讨会、产品展销会、产品设计大赛等活动，以龙头企业为带动，成立财产联盟，通过行业之间的充分交流，不竭塑造自身的财产品牌；第五，优化办公环境，加强休闲、娱乐、餐饮、商务等配套设施的服务，为财产人员提供良好的工作氛围。

旅游运营，一般由市场化的运营机构负责，与特色财产运营是两套体系。以杭州的梦想小镇为例，杭州未来科技城(海创园)管委会是杭州梦想小镇财产的管理和运营单位，杭州梦想小镇旅游文化发展有限公司是杭州梦想小镇的景区管理和运营单位。旅游运营主要包含小镇的旅游营销、品牌培育、景区管理、信息服务、平安管理、数据统计等。

生活服务运营，主要包含两块：一是为小镇居民提供休闲、娱乐、商业、餐饮等一般性生活服务，并根据常住人口的特征，提供高端医疗、俱乐部等定制服务；另一方面是对接城镇体系，为财产落户人口及其配偶子女提供职工子女入学、户口迁移、租赁房屋等服务。

04特色小镇的五大运营收益
企业建设特色小镇最关键的就是如何实现盈利。

特色小镇的盈利来源主要有两部分：地产增值和财产增值。地产增值是指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式，通过建设生产仓储、办公研发、商业居住等房地产品业并以出租、出售方式供入驻企业与镇内人口使用，同时提供物业服务。财产增值是在开展运营服务和享受关联政策基础上实现的财产运营服务收益、配套经营收益、政府津贴、税收奖励和财产投资等五个方面。

1）财产运营服务收益

小镇整合财产资源，引进各类中介服务机构，向入驻企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的财产服务，或通过自主建立公共服务平台，为企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、理咨询服务等，并适度收取服务佣金，作为平台服务还可以通过BPO(商务流程外包)等形式获取持久、稳定的收益。详见下表。

图表2：财产运营服务体系

服务体系	服务内容
投资进驻服务	工商挂号、环保\消防审批、项目备案、建设手续、房屋确权等
常规服务	证照年检、纳税申报、部分协调、车辆月票等
金融服务	股权融资 (VC/PE服务、IPO服务)			债券融资 (银行贷款、担保服务)
行业服务	资质服务、公共实验室、检测服务、功效转化等
业务流程服务	研发/生产 (专利服务、技术转移)	市场拓展 (营销支持、会议会展)		人力 (派遣、猎头、培训)		物流（第三方导入)
选址服务	市政配套 (九通一平、园林绿化)		载体服务 (厂房建造装修、物业管理、设备租赁)		招商政策 (优惠、奖励、津贴、挂牌)
职工生活服务	户口迁移、子女教育、房屋租赁、高端医疗等

来源：致达金控整理

2）配套经营收益

围绕财产，配套餐饮娱乐、酒店住宿、教育医疗、咖啡书吧、会议商务、会展博览、互动体验等生产、生活服务项目，以招商或自持等方式，形成稳定的运营收益。

3）政府津贴

特色小镇通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施，以营造良好的园区环境和财产氛围。为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力，所在区域政府应适当拿出财务资金，依照“专项资金、专款专用”的原则，以项目津贴、贷款贴息等形式给予资金扶持。

4）奖补及补差

企业通过与政府“一事一议”的谈判，确定各项优惠条件。这在发达地区都有很多立异探索，如企业享受税收增值部分的让度，政府分阶段分比例依照最终实施效果进行返还；或企业享受周边地价增值的分成。

5）财产投资

如果小镇的财产基础非常突出，作为企业可以围绕其做股权投资。在小镇建立或控股专业性的财产投资机构，如天使、VC或PE等，以此开展项目投资，或者利用小镇内部孵化器对进驻的潜力型企业开展多形式的股权投资，实现企业长大并获取持久收益。

各地特色小镇的开发运营各有偏重，收入来源比重各有分歧，总之特色小镇正在由地产收益向综合收益发生着改变。在新形势下，多条运营线的展开，已经使特色小镇的收益除来自土地一级、二级开发外，还包含财产项目运营收益、二级房产的运营收益及城市服务的运营收益等。特色小镇的运营机构要不竭寻找新的盈利方式，探索出更多新的路径。

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