房地产项目投资测算全解析(收藏贴)

落败的青春阳落s · 发表于 2020-3-17 09:58:11

项目投资及其现金流量分析

（1）项目投资

项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的持久投资行为。

项目投资包含于直接投资、对内投资之中。一般也包含于生产性投资之中。

更新改造项目包含两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。

项目投资具有以下特点：投资内容怪异(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(⾄至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。

项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。

项目计算期(n)＝建设期(s)＋运营期 (p)

运营期＝投产期(试产期）＋达产期

从项目投资的⻆角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。即：

原始投资＝建设投资＋流动资金投资

项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息

固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息

项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。

（2）项目投资现金流量分析

a. 项目投资的现金流量明细：

表1项目投资现金流量明细表

b. 净现金流量简直定

净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。

净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。

所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调剂所得税

调剂所得税=息税前利润×所得税率

c. 现金流量表

现金流量表包含“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等分歧形式。

项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。

与全部投资的现金流量表相比，项目资本金现金流量表的现金流入项目没有转变，但现金流出项目分歧，其具体内容包含：项目资本金投资、借款本金了偿、借款利息支付、经营本钱、营业税金及附加、所得税和维持运营投资等。另外，该表只计算所得税后净现金流量，并据此计算资本金内部收益率指标。

表2项目投资现金流量表

表3 项目资本金现金流量表

d. 纯真固定资产投资项目净现金流量的简化计算方法

建设期某年的净现金流量＝－该年发生的固定资产投资额

运营期某年所得税前净现金流量＝该年因使用该固定资产新增的息税前利润＋该年因使用该固定资产新增的折旧＋该年回收的固定资产净残值

运营期某年所得税后净现金流量＝运营期某年所得税前净现金流量－该年因使用该固定资产新增的所得税

息税前利润和折旧都是指项目引起的新增的部分。

【注意】

运营期某年所得税后净现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧+回收额

息前税后利润=息税前利润×(1-所得税率)=息税前利润-调剂所得税

项目投资决策评价指标及其计算

（1）静态评价指标

a. 静态投资回收期

静态投资回收期是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。按是否包含建设期可分为：包含建设期的回收期和不包含建设期的回收期。

不包含建设期的投资回收期（PP’）=原始投资合计/投产后前若干年每年相等的净现金流量；

包含建设期的投资回收期（PP）=不包含建设期的投资回收期+建设期。

静态投资回收期指标的优点是：能够直观地反映原始投资的返本期限；便于理解，计算简单；可以直观地利用回收期之前的净现金流量信息。

静态投资回收期指标的缺点是：没有考虑资金时间价值因素；不克不及正确反映投资方式的分歧对项目的影响；不考虑回收期满后继续发生的净现金流量。

静态投资回收期指标一般决策的原则是：

包含建设期的回收期≤计算期的 1/2

不包含建设期的回收期≤运营期的 1/2

b. 投资收益率

投资收益率又称投资酬报率，指达产期正终年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项⽬目总投资的百分比。

投资收益率(ROI）=年息税前利润或年均息税前利润/项目总投资。

投资收益率指标的优点是计算公式简单。

投资收益率指标的缺点是：没有考虑资金时间价值因素；不克不及正确反映建设期长短、投资方式的分歧和回收额的有无等条件对项目的影响；分子、分母计算口径的可比性较差；该指标的计算无法直接利⽤净现金流量信息。

投资收益率指标的决策原则：投资收益率≥基准投资收益率。

（2）动态评价指标

a. 净现值

净现值是指在项⽬目计算期内，按行业基准收益率或设定折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。

净现值=各年净现金流量的现值合计

或=投产后各年净现金流量现值合计－原始投资额现值

净现值指标的优点：考虑了资金时间价值；考虑了项目计算期全部的净现金流量和投资风险。

净现值指标的缺点：无法从动态角度直接反映投资项目的实际收益率水平；计算比较繁琐。

净现值指标的决策原则：

净现值(NPV)≥0 → 方案实际收益率≥折现率 → 方案可行

净现值(NPV)＜0 →方案实际收益率＜折现率 → 方案不成行

b. 内部收益率

内部收益率(IRR)，即指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。

根据内部收益率的含义，即净现值等于0的折现率，即取一个折现率，计算NPV，如果NPV等于0，则所用的折现率即为内部收益率。

若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为：

1、⾸先根据经验确定一个初始折现率ic。

2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值 FNpV(i0)。

3、若 FNpV(io)=0，则 FIRR=io;

若 FNpV(io)>0，则继续增大io;

若 FNpV(io)<0，则继续减小io。

4、重复步调3，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足 FNpV(i1) >0，FNpV (i2)<0，其中i2-i1一般不跨越2%-5%。

5、利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR。其计算公式为：

（FIRR- i1）/（i2-i1）= NpV1 / │NpV1│+│NpV2│

（注：│NpV1│+│NpV2│是指两个绝对值相加）

内部收益率指标的优点：能从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平；计算过程不受基准收益率高低的影响，比较客观。

内部收益率指标的缺点：计算过程复杂；当运营期呈现大量追加投资时，有可能致使多个内部收益率呈现，或偏高或偏低，缺乏实际意义。

内部收益率指标的决策原则是：当该指标大于或等于基准收益率或资金本钱的投资项目才具有财务可行性。

c. 动态指标之间的关系

净现值和内部收益率指标之间存在同方向变动关系。即：

当净现值＞0时，内部收益率＞基准收益率；

当净现值＝0时，内部收益率＝基准收益率；

当净现值＜0时，内部收益率＜基准收益率。

项目投资决策评价指标的运用

决策评价指标的运用包含三个方面：一是自力方案评价决策；二是多个互斥方案的比较决策；三是多方案组合排队决策。本节只介绍自力方案财务可行性评价及投资决策。

在财务管理中，将一组相互分离、互不排斥的方案称为自力方案。在自力方案中，选择某一方案其实不排斥选择另一方案。对于这方面的决策就是要判断某一个方案是否具备财务可行性。

分歧的指标评价结果可能会纷歧致，这样就会呈现评价的财务可行性水平的差别。根据差别的水平，方案的财务可行性有四种情况：即完全具备财务可行性、基本具备财务可行性、基本不具备财务可行性和完全不具备财务可行性。

（1）完全具备财务可行性的条件

如果某一投资项目的评价指标同时满足以下条件，则可以判定该投资项目无论从哪个方面看完全具备财务可行性，应当接受此投资方案。这些条件是：

净现值 NPV≥0

内部收益率 IRR≥ic

包含建设期的静态投资回收期 PP≤n/2（即项⽬目计算期的一半）

不包含建设期的静态投资回收期 PP’≤P/2（即运营期的一半）

投资收益率ROI≥基准投资收益率ic

（2）基本具备财务可行性的条件

若主要指标结论可行，而次要或辅助指标结论不成行，则基本具备财务可行性。

（3）基本不具备财务可行性的条件

若主要指标结论不成行，而次要或辅助指标结论可行，则基本不具备财务可行性。

（4）完全不具备财务可行性的条件

若主要指标结论不成行，次要或辅助指标结论也不成行，则完全不具备财务可行性。

自力方案的财务可行性与投资决策的关系：

只有完全具备或基本具备财务可行性的方案：接受；

完全不具备或基本不具备财务可行性的方案：拒绝。

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老师介绍：

→Allan Wu是新加坡晤桥亚洲公司开创人，结业于美国麻省理工学院(MIT)房地产硕士专业，是美国注册会计师 (CPA) 和特许财务分析师 (CFA)。兼具房地产行业及金融专业双重专业资历。

→Allan老师有多年的中国商业地产投资和资产管理经验。2006年至2011年，负责GIC在阳光新业(000608)的战略投资管理业务，期间以阳光新业为平台为GIC在北京、天津、青岛、成都、沈阳等城市成功收购、开发、改造了20多个商业地产项目。

→在新加坡政府投资公司(GIC)的八年任职期间，与凯德置地团队持久合作，共同管理天津津汇广场、上海来福士广场、北京来福士广场，同时介入上海长宁、成都、杭州、宁波来福士广场的开发管理工作。

授课摘要：

Allan老师是知学学院资产管理系列课程核心导师。在以往资管课程中，Allan老师以多年资产管理从业经验为巨匠讲授什么是真正的房地产资产管理，内容涉及资产管理概念与操盘逻辑、资产管理架构搭建、资产退出通道规划、投资测算与估值等。授课内容的系统性，以及金融地产视角的高度深受同学好评。结合同学反馈和市场需求，Aallan老师延续深化授课内容，以理论+案例解读的方式，用6个小时讲授国际通用商用物业投资测算体系与应用，以及商业、办公和商业综合体投资测算逻辑与方法。

课程纲领：

一、国际通用房地产财务回报测算体系与架构

1、项目核心时间节点与空间分配指标设定

2、项目租金与市场租金基数与递增设定-一铺一价分解

3、项目本钱、经营费用、资本结构等设定与分解

二、回报测算核心指标分析

1、动态与静态回报率的区别

2、NOI与EBIDA的区别

3、Cap Rate（资本化率）的设定与选择

4、国际通用的商业地产估值模式与运用

三、分歧业态投资回报逻辑与分析（商业综合体、购物中心、办公、销售型物业）

1、分歧业态投资测算逻辑与方法

2、分歧业态回报测算分析

-前期订价与租金预算体系分析

-项目综合回报多维度分析，提升空间优化方案

四、企业财务测算体系搭建

五、资本合作与项目退出模式分析

六、案例解读

课程三

项目获取前投资测算与存量改造项目估值测算

老师介绍：

穆宏老师，曾任万科集团招商与市场部总经理、华远地产商业管理部总经理、永旺（中国）商业有限公司第一任招商总监等职务。在万科任职期间，操盘了万科集团第一个购物中心项目，指导并监管多个区域公司商业项目。是主导完成万科与麦格里基金的大宗交易的主要负责人之一。负责集团重要商业项目收并购，畴前期投资测算、尽职查询拜访、到交易谈判等工作。早期华远与日本永旺在中国第一个购物中心也由穆宏老师操盘落地。曾获得2013-2014年度中国商业不动产金牌操盘手称号。拥有跨越20年延续专注持有型地产项目资产管理全生命周期的操盘经验。

授课摘要：

穆宏老师是知学学院资产管理课程核心导师。在往期资产管理系列课程中，穆宏老师用 6个小时进行主题授课，内容涉及商用物业全流程资产管理、运营提升资产管理价值、投资测算与估值等。授课内容的实操性和项目层面问题解决等方面深受同学好评。本次课程结合金融政策与经济环境转变，以及上期同学反馈，穆宏老师将以全新视角丰富课程内容，以6小时讲授项目获取前最实用的投资回报测算方法与技巧，以及存量物业改造项目的估值与测算。

课程纲领：

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2、投资决策会的核心

3、资产估值与资产价值及项目运营能力的关系

二、投资测算与资产估值在项目分歧阶段的应用

1、项目获取阶段，快速实用之投资测算方法与技巧

-案例解读-XX集团项目

-市场调研过程分析

-经验值、关键指标、企业操盘能力判读

-资本市场要求分析和测算过程分析

2、项目运营阶段

-资产管理过程中如何通过运营手段实现投资目标

-如何根据市场转变调剂投资测算目标

-如何根据市场转变调剂运营手段和方式以实现投资目标

3、项目退出阶段

-如何根据运营指标（IRR NOI NPV）进行估值测算，衡量退出价格与方式

-估值结果与融资方式的关系

三、存量改造项目投资测算和估值测算

1、传统投资回报逻辑与金融杠杆下的估值逻辑不同

2、测算过程中投资分析与估值测算过程分析

3、案例解读-外资企业购物中心改造案例解读

课程四
酒店投资测算逻辑与资产估值

老师介绍：

王澍老师，主修投资与国际金融及投资专业，现任任浩华管理顾问公司北京办公室董事。跨越十年酒店行业一线工作经验，介入并完成跨越百余个酒店项目的市场调研、可行性研究、重新定位、改造以及尽职查询拜访等工作。深入了解国内外酒店市场，多次加入有关酒店管理公司筛选、意向书和管理合同谈判等工作。对国内酒店的全生命周期管理，以及新住宿产品市场有着非常一线及深刻的认知和经验。

授课摘要：

王澍老师，作为知学学院核心老师，曾多次介入知学学院资产管理、长租公寓等主题授课。在首期投资测算课程中，用3小时进行主题授课，讲授酒店运营过程中需要的财务测算界说和计算方法、酒店投资的主要构成、运营管理模式和特点、酒店投资回报率的测算方法和酒店价值的评估方法等内容。本次课程将结合上期同学反馈和市场需求，继续深化课程结构和内容，从理论到实操，解读酒店业态在商业地产行业中的特殊性，以及投资决策和资产估值中的素质逻辑。

课程纲领：

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平均房价、出租率、平均每客房收益、经营毛利润

二．统一酒店会计制度解读

三．酒店的运营模式及其特点

1、委托管理模式

2、自行管理模式

3、特许经营模式

四、酒店的投资构成

五、酒店投资回报测算

1、高端酒店与中端酒店操盘逻辑差别

2、内部收益率的测算方法

3、酒店投资回报率的测算方法

4、现金流折现法下的酒店价值评估

5、酒店资产价值和现金流价值评述

课程五
长租公寓与共享办公投资测算与估值

授课摘要：

金喆老师曾任魔方生活服务集团副总裁，中房协公寓专业委员会副秘书长兼区域负责人。现任平安城科城市资产事业群总经理，负责公寓、办公、商业等立异业务板块。金喆老师以多年长租公寓一线实战经验，以及对金融市场的深刻认知和理解，曾介入知学学院长租公寓系列课程的专业授课，行业高度和干货贯穿的授课风格深受同学好评。本期课程，金喆老师将以全新视角展开授课，深度聚焦长租公寓与共享办公运营模式、投资逻辑、回报测算与估值等内容。

课程纲领：

一、长租公寓行业现状和发展趋势

1、政策、人口与市场导向

2、长租公寓市场投资机会分析

二、长租公寓投资逻辑与运营模式

1、重资产模式

-投资特征：高资金需求、较高收益、退出壁垒等

-投资陷阱：税收、政策、物业等

-盈利方式：物业升值+运营收入等

2、包租模式

-投资特征：中等资金需求、依赖运营、低毛利率等

-投资陷阱：物业条件、测算模型等

-盈利方式：剪刀差+增值服务

3、轻资产模式

-投资特征：基本无资金需求，依赖品牌，高毛利率等

-投资陷阱：保底，弱耦合关系

三、分歧经营模式下的长租公寓投资逻辑与方法

-案例解读

四、轻资产模式共享办公投资测算逻辑与方法
课程六
资本视角下的项目退出与金融立异

老师介绍：

→李耀光老师，现任渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理，负责资本市场、资产证券化与REITs等业务。之前担负摩根士丹利华鑫证券执行董事，负责资产证券化及结构化金融业务，曾主导发行十余单交易所与银行间ABS与类REITs产品，包含国内首单单“PERE+REITs”大融城REITs、首单住房公寓类REITs新派公寓权益型房托专项计划、首单长租公寓产品魔方公寓ABS等，覆盖了商业地产、应收账款、贷款与消费金融、租赁与基础设施等资产。

→在此之前，曾就职于中信证券和中国农业银行总行。同时担负国际地产金融联盟常务董事、中国资产证券化论坛理事、中国资产证券化研究院REITs专家委员会联席主任，合著有《中国资产证券化操作手册》《PPP与资产证券化》、《中国资产证券化规则之法律解读》、《中国资产管理行业发展述说》等书籍。

授课摘要：

李耀光老师是知学学院资产管理系列课程核心导师。在资管四期课程中，李耀光老师用 3个小时时间主题授课资产证券化与房地产金融立异，以众多一手详实的案例分析分歧金融工具的特点与使用范畴，分析交易结构与交易本钱，为地产操盘手提供资本市场视角下的项目操盘维度。本次课程，李耀光老师结合往期同学反馈和案例迭代课程，进行深度授课。

课程纲领：

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二、不动产投资信托基金（REITS）与资产证券化

三、类Reits、CMBS等概念、特点与项目适用范畴

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