重磅!国土空间规划可替代土规和城规,将统领各项规划

术数古籍专卖疤 · 发表于 2020-3-18 08:43:29

平台编辑：新型城镇化与城乡研究中心 / 来源：搜狐精选

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中国人大网公布《中华人民共和国土地管理法、城市房地产管理法（修正案草案）》。《土地管理法》（修正案草案）将落实国土空间开发呵护要求作为土地利用总体规划的编制原则，规定经依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据，已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。

核心要点解读01
集体经营性建设用地入市可以作为非农业建设使用土地，因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形可以征收集体土地。

城乡规划转变：急需出台面向集体经营性建设用地的规划许可规定。
02
成片开发可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，另外不克不及再实施“成片开发”征地。

城乡规划转变：超出土规的城镇建设用地范围的成片征地不复存在。
03
土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法挂号的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同。

城乡规划转变：盘活工业商业等经营性用途的集体建设用地，成为城乡规划编制方向。
04
下放宅基地审批权，明确农村村民申请宅基地的，由乡（镇）人民政府审核批准。赋予农业农村主管部分在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。

城乡规划转变：村落规划中宅基地规划管理，以及宅基地监督管理职能部分的转变。
05
规定经依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据，已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。

城乡规划转变：国土空间规划可替代土地利用总体规划和城市总体规划。
06
任何单位和个人不得擅自占用永久基本农田或者改变其用途；国家重点建设项目选址确实难以躲避永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准；禁止通过擅自调剂县、乡（镇）土地利用总体规划的方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。

城乡规划转变：城乡规划建设不得触碰永久基本农田。

土地管理法修正案（草案）
土地管理法修正案（草案）共二十九条，主要内容包含：

（一）

关于土地征收

一是缩小土地征收范围。

删去现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。其中成片开发可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，另外不克不及再实施“成片开发”征地，为集体经营性建设用地入市预留空间。（第十二条、第十四条）

二是规范土地征收程序。

要求市、县人民政府申请征收土地前进行土地现状查询拜访、公告听取被征地的农村集体经济组织及其成员意见、组织开展社会稳定风险评估等前期工作，与拟征收土地的所有权人、使用权人就抵偿安设等签订协议，测算并落实有关费用，包管足额到位，方可申请征收土地。个别确实难以告竣协议的，应当在申请征收土地时如实说明，供审批机关决策参考。（第十六条）

三是完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

在总结试点经验的基础上，将公平合理抵偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、久远生计有保障作为基本要求；明确征收农用地的土地抵偿费、安设津贴费标准由省、自治区、直辖市制定公布区片综合地价确定，制定区片综合地价要综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、安设人口、区位、供求关系以及经济社会发展水平等因素；考虑到农村村民住宅抵偿、被征地农民社会保障费用对被征地农民住有所居和久远生计的重要性，将这两项费用单列，明确征收农村村民住宅要依照先抵偿后搬家、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采纳重新放置宅基地建房、提供安设房等方式，保障其居住权，并将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。（第十七条）

（二）

关于集体经营性建设用地入市

一是明确入市的条件。

对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法挂号的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，明确用地供应、开工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务；相关建设用地使用权的收回依照双方签订的书面合同打点。（第二十条、第二十二条）

二是明确集体经营性建设用地入市后的管理办法。

为维护土地管理秩序，明确要求集体建设用地使用权人严格依照土地利用总体规划确定的用途使用土地；集体建设用地使用权的最高年限、挂号等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体法子由国务院自然资源主管部分制定。（第二十一条）

（三）

关于宅基地制度

一是健全宅基地权益保障方式。

根据乡村振兴的现实需求和各地宅基地现状，规定对人均土地少、不克不及保障一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采纳办法，保障农村村民实现户有所居的权利。（第十九条第二款）

二是完善宅基地管理制度。

下放宅基地审批权，明确农村村民申请宅基地的，由乡（镇）人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法打点农用地转用审批手续；落实深化党和国家机构改革精神，明确国务院农业农村主管部分负责全国农村宅基地改革和管理有关工作，赋予农业农村主管部分在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。（第十九条第四款和第七款、第二十三条、第二十六条）

三是探索宅基地自愿有偿退出机制。

原则规定允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。（第十九条第六款）

（四）

其他修改

一是强化耕地尤其是永久基本农田呵护。

要求处所人民政府确保规划确定的本行政区域内耕地保有量不减少、质量不降低。明确永久基本农田要落实到地块，设立呵护标记，纳入国家永久基本农田数据库严格管理，并由乡（镇）人民政府将其位置、范围向社会公告；任何单位和个人不得擅自占用永久基本农田或者改变其用途；国家重点建设项目选址确实难以躲避永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准；禁止通过擅自调剂县、乡（镇）土地利用总体规划的方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。（第七条至第十条、第十三条）

二是为“多规合一”预留空间。

将落实国土空间开发呵护要求作为土地利用总体规划的编制原则，规定经依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据，已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。（第四条）

三是适当下放农用地转用审批权限。

依照现行法律规定，凡是省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目，其农用地转用都由国务院批准。为深化“放管服”改革和改善营商环境，需要在严格呵护耕地特别是永久基本农田的前提下，适当下放农用地转用审批权限。草案规定，永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准；其他原由国务院批准的情形，改为“由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准”。分批次用地，原规定由“原批准土地利用总体规划的机关批准”，改为“依照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准”。(第十三条)

四是删去了省级人民政府批准征地报国务院备案的规定。

现行法律规定，省、自治区、直辖市人民政府批准征地，需报国务院备案。草案删去了“并报国务院备案”的规定，主要考虑：依照“谁的事权谁负责”的原则，省级人民政府决定征收的事项，由该人民政府负责。取消备案后，更有利于压实处所责任。自然资源部拟通过督察、用地审批监管平台等行政、技术手段加强对处所的监管。（第十五条）

同时，根据土地管理实践经验，结合机构改革、财务管理制度等方面的需要，对土地督察制度、部分名称、相关费用使用、部分法律责任条款等一并作了修改。

另外，为与土地管理法修改做好衔接，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，对城市房地产管理法第九条关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定一并作出修改，城市房地产管理法修正案（草案）规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”

《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案（草案）

一
中华人民共和国土地管理法修正案（草案）

（一）增加一条，作为第六条：“国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。”

（二）将第十一条、第十二条合并，作为第十二条，修改为：“土地所有权和使用权的挂号，依照有关不动产挂号的法律、行政法规执行。”

（三）将第十四条、第十五条合并，作为第十四条，修改为：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有呵护和依照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律呵护。

“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有呵护和依照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。”

（四）将第十九条改为第十八条，修改为：“土地利用总体规划依照下列原则编制：

“经依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。”

（五）将第二十九条改为第二十八条，第二款修改为：“县级以上人民政府统计机构和自然资源主管部分依法进行土地统计查询拜访，按期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得提供不真实、不完整统计资料，不得拒报、迟报统计资料。”

（六）将第三十一条改为第三十条，删去第二款中的“专款用于开垦新的耕地”。

（七）将第三十三条改为第三十二条，修改为：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采纳办法，确保本行政区域内耕地总量不减少、质量不降低；耕地总量减少的，由国务院责令在规按期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，耕地质量降低的，由国务院责令在规按期限内组织整改，并由国务院自然资源主管部分会同农业农村主管部分验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以抵偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。”

（八）将第三十四条改为第三十三条，修改为：“国家实行永久基本农田呵护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划为永久基本农田，实行严格呵护：

“各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上，具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况另行规定。”

（九）增加一条，作为第三十四条：“永久基本农田划定以乡(镇)为单位进行，由县级人民政府自然资源主管部分会同同级农业农村主管部分组织实施。

“永久基本农田应当落实到地块，设立呵护标记，纳入国家永久基本农田数据库严格管理，并由乡（镇）人民政府将其位置、范围向社会公告。”

（十）增加一条，作为第三十五条：“永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以躲避永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。

“禁止通过擅自调剂县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划的方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。”

（十一）将第三十七条改为第三十八条，删去该条第三款。

（十二）删去第四十三条。

（十三）将第四十四条第二款、第三款修改为：“永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

“在土地利用总体规划确定的城市和村落、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次依照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”

（十四）增加一条，作为第四十五条：“有下列情形之一，确需征收农民集体所有土地的，可以依法实施征收：

“前款第五项规定的成片开发应当符合国务院自然资源主管部分规定的标准。”

（十五）将第四十五条改为第四十六条，删去第二款中的“并报国务院备案”。

（十六）将第四十六条、第四十八条合并，作为第四十七条，修改为：“市、县人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状查询拜访和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、抵偿标准、安设方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内进行公告，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规按期限内，持不动产权属证书打点抵偿挂号。市、县人民政府应当组织有关部分与拟征收土地的所有权人、使用权人就抵偿安设等签订协议，测算并落实有关费用，包管足额到位；个别确实难以告竣协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，市、县人民政府方可申请征收土地。

国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上处所人民政府予以公告并组织实施。”

（十七）将第四十七条改为第四十八条，修改为：“征收土地应当给予公平、合理的抵偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、久远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地抵偿费、安设津贴费以及农村村民住宅、地上附着物和青苗等的抵偿费用，并放置被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地抵偿费、安设津贴费标准由省、自治区、直辖市制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、安设人口、区位、供求关系以及经济社会发展水平等因素，并根据社会、经济发展水平适时调剂。

征收农村村民住宅的，应当依照先抵偿后搬家、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采纳重新放置宅基地建房、提供安设房或者货币抵偿等方式给予公平合理抵偿，保障其居住权和农村村民合法的住房财富权益。具体法子由省、自治区、直辖市制定。

“市、县人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费津贴。

“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的抵偿标准以及被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用法子，由省、自治区、直辖市制定。”

（十八）删去第五十五条第二款中的“都专项用于耕地开发”。

（十九）将第六十二条修改为：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得跨越省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不克不及保障一户一宅的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采纳办法，依照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居的权利。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定打点农用地转用审批手续。

农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

国务院农业农村主管部分负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”

（二十）将第六十三条修改为：“县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法挂号的集体建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，明确用地供应、开工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务。

“依照前款规定取得的集体建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。”

（二十一）增加一条，作为第六十四条：“依法取得集体建设用地使用权的，土地使用权人应当严格依照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

“集体建设用地使用权的出让、出租、转让、互换、出资、赠与、抵押，其最高年限、挂号等参照同类用途的国有建设用地执行。具体法子由国务院自然资源主管部分制定。”

（二十二）将第六十五条改为第六十六条，增加一款，作为第三款：“收回出让、出租、转让、互换、出资、赠与、抵押的集体建设用地使用权，依照双方签订的书面合同打点，法律、法规另有规定的除外。”

（二十三）将第六十六条改为第六十七条，增加一款，作为第二款：“县级以上人民政府农业农村主管部分对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查的，适用本法关于自然资源主管部分的规定。”

（二十四）将第七十条改为第七十一条，修改为：“县级以上人民政府自然资源主管部分在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为，依法应当给予处罚的，应当依法予以措置；自己无权措置的，应当依法转送有关监察机关措置。”

（二十五）将第七十四条改为第七十五条，并将其中的“土地行政主管部分”修改为“自然资源主管部分、农业农村主管部分等依照职责”。

（二十六）将第七十七条改为第七十八条，并将其中的“土地行政主管部分”修改为“农业农村主管部分”。

（二十七）将第八十一条改为第八十二条，修改为：“非法将农民集体所有的土地的使用权通过出让、出租、转让、互换、出资、赠与、抵押等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部分责令限期改正，没收违法所得，并惩罚款。”

（二十八）删去第八十二条。

（二十九）将第八十四条中的“土地行政主管部分”修改为“自然资源主管部分、农业农村主管部分”。

另外，将有关条款中的“土地行政主管部分”修改为“自然资源主管部分”，“基本农田”修改为“永久基本农田”，“行政处罚”修改为“处罚”。

本修正案自年月日起施行。

《中华人民共和国土地管理法》根据本修正案作相应修改并对条文序号作相应调剂，重新公布。

二
中华人民共和国城市房地产管理法修正案（草案）

将第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”

本修正案自年月日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本修正案作相应修改，重新公布。

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【会议时间】：2019年5月19日—21日【为期3天，含实地项目考察】

【会议地址】：中国—成都

【联系德律风】：王顾问 15611112600

【参会对象】：各级政府及相关部分领导；房地产企业董事长、总经理、高管团队；旅游开发、特色小镇、休闲农业、养生养老、投资机构等企业高管；策划规划、园林景观、建筑设计、景区管理等单位中高层负责人（400人）

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇财产联盟

【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

本次会议解决的问题：

如何抓住文旅/康养特色小镇与田园综合体的政策机遇？

如何激发“乡村内生增长动力”实现农业现代化？

如何培育，导入特色财产，破解“房地产化”倾向？

如何研判文旅/康养特色小镇，田园综合体引爆业态和财产结构？

如何推动传统农庄，农场，合作社向“田园综合体”转型？

如何拓宽文旅/康养特色小镇，田园综合体项目的投融资渠道？

......

第一板块：

“乡村振兴”&“健康中国”战略下，康养财产发展趋势及最新政策解读

乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长

党俊武：中国老龄科学研究中心副主任；

陈安华：浙江省建设科学设计研究院总规划师，壹方城特色小镇财产联盟规划委员会执行主席

第二板块：

康养财产及康养、文旅小镇开发逻辑与顶层设计解读

思图德：HZS滙张思设计咨询有限公司总裁；

柳俊：中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、现任旗鉴旅业常务副总；

史御力：幸福公社开创人，成都幸福公社房地产开发有限公司董事长；

陈延年：壹方城文化财产研究院院长、汗马研习社立异导师、壹方城特色小镇财产联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问；

第三板块：

欢迎晚宴+康养、文旅特色小镇立异IP资源链接会

第四板块：

康养财产及康养、文旅政策性金融及核心价值立异实践解读

袁英华：中国投资协会副会长、项目投融资专业委员会会长

殷宗明：赛伯乐绿科投资公司养老委总经理，中国健康养老财产联盟副秘书长；

乌恩：北京京都风景旅游规划设计院开创人、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会执行主席

第五版块：

康养财产及康养、文旅小镇典型模式与精品案例解读

Rebecca Chang Vincent： Sales Manager
赖明妙：台湾双连安养中心院长

王捷：箱根温泉集团董事长

倪浩华：乐成老年事业投资有限公司

六版块：

田园综合体/休闲度假小镇超等立异IP实践及圆桌对话

（嘉宾：柳俊、陈安华、殷宗明、赖明秒、王捷、乌恩等）

贵宾席专享：

第三天标杆项目实地考察+研讨（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）

线路1、峨眉半山七里坪—森林康养旅游度假区；

线路2、成都国际医学城—世界知名、全国领先的“千亿医学城；

贵宾席增设小班辅导：【需提前提报审核】

一：康养、文旅项目土地政策专题研讨会

乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长；

二：康养、文旅项目资本专题研讨会

殷宗明：赛伯乐绿科投资公司养老委总经理，中国健康养老财产联盟副秘书长；

政府财产招商德律风、赞助：15611112600

如何参会
德律风报名：王顾问 15611112600（德律风报名优先）

短信报名：编辑“公司+姓名+职位+参会人数+席位”发送到：15611112600

微信报名：快速报名，扫一扫请备注"报名峰会"，否则欠亨过谢谢！（备注：本次峰会有费用，需审核（非诚勿扰！）

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