你家要被拆迁了?快来看要注意些啥?否则亏大了!

杨柳657 · 发表于 2020-5-3 08:53:43

最近一位朋友联系我，让我给朋友们分享一些关于土地征收拆迁的相关问题，趁着这个机会，就系统写了这篇文章。可能会对未来涉及征地拆迁的朋友有些帮忙。欢迎巨匠阅读~

一、如果咱家耕地被征收了，该注意哪些要点？？

集体农用地被征收，最主要的是核实本地征地抵偿标准。土地征收抵偿标准，会依照年产值或是区域综合经济发展等方式确定年产值抵偿标准、或是征地区片抵偿标准，具体处所目前依照什么模式确定抵偿标准，要询问自家处所是采取何种模式测算的；（修订《土地管理法》实施以后，不再新编制年产值抵偿标准，后期会统一采取征地区片价抵偿标准确认，不过现在好多地区用的还是旧标准，新标准估计后期才能公布）那针对征地抵偿标准简直定，我们应该注意些什么呢？

注意：

（1）给我们的抵偿必须高于地块所在地区目前的征地抵偿标准，征地抵偿标准表述的是区域平均抵偿标准，是最低的抵偿标准，到时咱们需要去核实一下，避免钱钱给少了；

（2）征地抵偿标准不包含地上物附着费用和青苗抵偿费，只包含土地的征地抵偿费和安设津贴费，所以地上物的费用需要另行抵偿。所以抵偿的时候，要把土地抵偿和安设津贴与地上物抵偿、青苗抵偿区别开来计算，抵偿总数不克不及低于以上三者总和；

（3）一般政府抵偿的费用都是高于征地抵偿标准的，所以我们要谈判！！！谈判！！！找合理抵偿理由，更多争取自己利益@@

（4）征地抵偿标准是分区片的，我们要1级、2级、三级抵偿的费用纷歧样，1级抵偿得最多，级别数字越大，代表土地质量越差，抵偿越少。所以我们要核实自己的土地位于几级，土地区片级别，决定抵偿费多少。

（5）还有一点就是，如果咱家农用地全被征走了，一般会涉及农转非，农转非肯定需要涉及社保，咱们的社保得让解决（一般是个人缴纳部分、集体津贴部分、政府津贴部分）

固然，如果涉及到国有农用地需要抵偿的，一般是依照本区片集体抵偿标准作为参考来执行的；

突然想起来一个案例，大学实习那阵做土地房产评估工作，周末去领导廊坊的家里摘杏子吃烧烤。那时她家的耕地里种的不是杏树就是银杏树，就很好奇的问了一句，怎么这么多银杏树。你猜怎么着，哈哈哈哈，这块地这两年马上可能要被征收了，银杏树苗不贵，可是银杏长起来（2-3年时间）相对来说是比较贵的树种，这样一来，拆迁肯定地上物抵偿也能多拿一些，肯定比耕种麦子、玉米拿的多，努力提高地上附着物价值有木有？？（好像核桃、板栗、花椒、雪松、银杏这些树种抵偿费用相对来说高一些哦）

任何事情都要提前结构，展望未来，通过区域规划，分析判断自家地块的处境，做更好的应对，前瞻性有木有

。我们看一个公告：（XX拆迁项目任何单位和个人不得擅自新建、扩建和改建工程项目，任意经营开发土地、修建房屋及其它设施，不得抢种经济果木、蔬菜，违反上述规定的，征收时一律不予抵偿—）。所以，提前规划种植银杏树还是很有需要的，作为地产人，咱们要提前分析自家局势咯··---是否会被拆迁、是否会被征收、什么时候会呈现这种情况、、、@@@@@@

关于征收耕地的情况就给巨匠分享到这里，下边分享一下关于农村宅基地征收的相关情况？

   二、征收农村村集体建设用地，通俗一点也就是宅基地，如何确定征收费用？咱们都需要关注哪些要点呢，咱们一条条了解一哈：：

（1）一般会依照市场评估价值进行抵偿，委托有资质的评估机构进行评估。

（2）也有集体依照宅基地面积和房屋面积进行计算。（一般是集体内部商议确定，最终与征收者协商）

（3）作为被征收主体，我们也可以多参照周边近些年征地抵偿和房屋抵偿较高的相关案例，为我们争取更多的利益

   (4)宅基地征收拆迁，可以置换安设房，全国规定安设房置换标准至少为1.1.2倍，固然，各地情况分歧，作为被拆迁者，要想法子争取更多的抵偿倍数，有的地区呈现1.2.0抵偿倍数的情况；

（5）固然，也可以货币安设与置换安设房结合起来，具体结合标准每个处所分歧，每个项目分歧，作为被拆迁人，要尽可能争取自己利益的最大化；

（6）政府要跟拆迁户多沟通，拆迁户与利益相关者都同意才可以执行，现在越来越重视农民权益了，《土地管理法》的改革也就是为了更好的保障农民的权益，未来蛮横拆迁的案例会越来越少；所以，有问题咱们要多反映哦

(7)固然，征地拆迁也可以货币安设，可是原则上货币安设不克不及低于市场价，也就是市场评估的价格，咱们呢，可以尽可能根据市场评估价格，将市场评估价格作为基准，往高谈，争取自己利益最大化。

（8）如果咱们一直觉得赔偿不合理，多次与政府交谈达不成协议，被拆迁人对市场评估结果有异议，可以邀请评估专家进行评审，审核评估价格是否合理。如果原来评估价格是合理的，那么评估费、组织专家评审的本钱花费，就需要被拆迁人支付咯；如果确实因为评估结果不合理，造成被拆迁人分歧意拆迁，这部分评估费用由评估公司支付，而且重新评估。

（9）咱们刚才说了，宅基地评估一般依照市场价进行评估，那宅基地上的房产应该如何评估呢？一般我们采取本钱法比较多，通过假设开发法测算我们的建设本钱，然后乘于拆旧系数确定最后的评估价值，那作为被拆迁人，我们应该注意什么呢？

那肯定首先是想法子确定自家房产的建造本钱（这里包含建设房子的全部费用，不但仅是我们平时所说的建安费用），无形中肯定需要提高一些。那哪些方面的细节是我们被拆着要注意的呢？地基结构、基地平整费用、排水设施、施工难度、造价、建设材质、建筑工艺等，有形的地上，无形的地下，都是我们适当可以寻求本钱的要点。

对了，还有一点，就是农村宅基地拆迁抵偿一般不采取“房地合一“的方式，就是宅基地的院子该给咱抵了偿得给咱抵偿。

而城市的住宅小区，一般是依照“房地合一“的原则

总的来说，咱们拿到的钱就是：

拆迁抵偿费总价=集体土地使用权抵偿价+房屋重置成新价+各项津贴+奖励+停产停业津贴（备注一下子：停产停业只有非住宅及附属物才有，住宅木有，乡村工厂是有的）咱们就灵活对待，具体分析吧

   三、要是关于国有土地上房屋征地抵偿相关情况有什么注意要点呢，也就是咱家商品房住宅如果被征收了该注意什么？

  （1）一般是依照“房地一体“原则进行评估，进行抵偿；

  （2）货币抵偿、安设房置换和两者相互结合的房地都可以，前边我们提过，国家要求抵偿倍数不克不及低于1.1.2，国有集体均适用。对具有合法产权的住房的货币抵偿标准，依照国家、省有关规定对其进行市场价评估（含房屋装修），以评估价为依据，参照相关规定给予抵偿。

（3）一般关于尽快同意拆迁并搬家的小伙伴，是否会有一些额外的奖励

（4）咱家被征收了，过渡期如何解决，一般过渡住房，一般要给咱们发放临时安设津贴费、搬家费啥的

   四、如果我的工厂被征收了应该注意哪些问题呢？（前提：工业用地为国有工业用地）

（1）土地和房产评估问题，是分开评估更合适，还是一体评估更合适？

（2）企业和集体内部是否涉及违法违建，这部分是否抵偿，如何抵偿

（3）企业的停工停产停业费用如何计算

（4）评估不动产、原材料、生产设备

（5）介入、知情权力，作为被拆迁人，我们一直有知情权

每个地区和每块地的征地拆迁抵偿费用组成分歧，每家每户也不相同，所以咱们要谈！谈！，不过具体参考还是要看本地拆迁抵偿安设方案哦

写完后跟闫大律师谈论，闫大律师又提出了几个关键点，闫律师负责北京海淀这边拆迁案子的时候涉及到一个案例，由于公示问题引发的诉讼案件。具体案例咱们在这就不跟巨匠分析了，告诉巨匠的是，一定要时刻关注征地抵偿安设的相关公示，而且有任何异议，一定要在公示期提出讨论，并提出修改意见，维护自己的合法权益，捍卫自己的知情权力；公示期过后再提出问题，就无效了哦

另外闫律师还提出，如果涉及到家庭成员或是股东还有其他主体分配征地抵偿相关款项的时候，最好不要口头约定，口头约定容易呈现问题，容易引起诉讼，这种案例闫律师措置好几起了，真正牵扯利益的时候，巨匠就容易扯皮、争抢，所以巨匠一定要在前期签署明确协议。避免后期扯皮哦！！

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