文旅融合下的康养财产迎来大发展时代

术数古籍专卖疤 · 发表于 2020-5-12 08:52:34

健康中国战略布景下，健康新财产、新业态、新模式涌现并外延扩大，大健康财产进入快速发展的黄金期。在大健康行业众多细分子领域中，健康养老财产的发展速度高于其他医疗、医药等传统领域。

从万科170余个养老项目结构、保利养老财产全财产链资本切入，再到中国人寿百亿资本升级注入康养财产，各路资本大鳄陆续瞄准康养市场，优势企业纷纷结构，康养财产迎来风口。

康养财产因其关联性强、覆盖领域广的特征，极易与文化事业、旅游财产、绿色农业融合立异，迸发出新的生机活力，为我们探讨文旅融合视野下康养财产的发展提供新思路。
一康养财产发展布景：康养福利时代来临，拥抱财产蓝海
健康养老需求催生康养业态。老龄化社会压力、亚健康、雾霾与疾病、慢病与压力的关注忧虑和经济增长下对高品质生活、医疗康复、健康活力的核心诉求之间的矛盾催生医疗旅游、养老服务等康养业态。

顶层设计延续加码迎来政策福利。从2013年“加快养老服务业”，2014年“医养结合+农村养老服务设施”，2015年“中医药+医养结合+智慧养老”，2016年“健康中国2030规划”，2017年养老政策“质量提升年”，到2018年“新设老龄健康司”，六年来出台各种优惠津贴、土地政策及支付体系细化专项鼓励政策百余项。

在“健康中国”战略引领，健康服务业业态指引，养老服务设施用地保障，养老服务市场培育激活，养老支付体系逐渐完善的布景下，标准化、规范化、多财产融合成为我国康养财产主基调。

多业态撬动亿万蓝海市场。需求和政策双重利好下，大健康、基因测序、生命医学、中医养生、养生旅游等众多康养财产相关概念备受市场和资本关注，房企、险企、国企等复合型企业纷纷进军养老财产。消费升级趋势下，复合型高端化康养消费呈趋势化。

大健康财产带动医疗养老。《“健康中国2030”规划纲要》、《关于开展健康城市健康村镇建设的指导意见》指出我国大健康财产要“立足全人群和全生命周期两个着力点，突出解决好妇女儿童、老年人、残疾人、低收入人群等重点人群的健康问题”。在大健康行业细分子领域中，健康养老服务呈高速增长态势，有较大投资机会。

二康养财产市场探析：市场需求庞大，有效供给缺乏

康养财产目标客群有银发养老客群（老年人群）、养生保健客群（中青年人群）、医疗康复客群（疾病人群）、美容康体客群（健康人群）。当前，市场聚焦老年人群和亚健康人群，随着需求多样、市场细分、财产外延，美容美体人群、母婴人群也晋升为新一代康养消费群体。康养财产显现市场需求庞大，发展前景广阔，但有效供给不足，财产发展机遇与挑战并存的特征。

（一）需求透视：财产进程加速，品质化服务需求大

1.养老透视：我国老年人口基数庞大，养老需求大，老龄化城乡倒置布景下农村养老问题突出。

截止2018年1月，我国60周岁及以上老年人口共计24090万人，占总人口数的17.3%（国际老龄化社会标准10%）（见图1），老龄化进程加快，庞大的老年群体具有普遍的消费需求、较强的消费能力和购买养老服务的强烈意向。

随着我国人口深度养老化，基数大、增长快、结构分化，以及2020年50后婴儿潮群体步入养老刚需，我国健康养老财产进程进一步加快。预测2030年中国老年康养财产市场消费需求将达到20万亿元左右，老年财产规模到2020年和2030年将分别达到8万亿元和22万亿元，对GDP拉动分别达到6%和8%，财产远景可期，将成为名副其实的国家经济支柱之一。

人口老龄化布景下，我国农村地区的养老问题更为突出。中国当前有6亿多农村人口，在老龄化城乡倒置、未富先老现象、农村青壮年劳动力转移、传统家庭养老功能弱化、农村医疗保障制度不健全的挑战下，广大农村老年人群的养老问题将是乡村振兴中亟需解决的重要课题和时代性难题，也将是未来康养财产的重要结构和趋势选择。而农村老年人养老主观需求集中在医疗需求、经济供养需求、精神慰藉需求和生活照料需求。

图1 2000-2017年中国65岁以上老年人口及占比

（数据来源：2000-2017年国民经济和社会发展统计公报）

2.亚健康观：亚健康人群康养消费需求大，疗养类康养服务受推崇。

随着亚健康问题的日趋突出及人们对健康问题的日益重视（见图2），社会对于亚健康防治的需求日益增长，亚健康人群康养市场逐渐成为我国康养市场主要构成之一。我国主流城市中白领亚健康比例高达76%，其中接近6成处于过劳状态。亚健康问题的普遍存在带动休闲旅游、中医养生、康复运动、心理咨询等疗养类康养财产。

图2 人们对健康的投资意愿

3.美容微视：美容康体客群消费能力强，发展平台广阔。

随着“颜值经济”发展，医疗美容消费概念由年轻女性群体导入市场，我国庞大的女性人口为以美容康体为主要服务内容的医美行业提供广阔的发展平台。2018年中国正规医美市场规模4953亿，约2200万人进行医美消费（见图3）。

ISAPS（国际美容整形外科协会）数据显示，当前我国整形渗透率为2%，美国、巴西等发达国家平均10%渗透率，未来中国将会有上亿人消费医美服务，行业规模将进一步增长。

图3 中国医美行业现状

（二）宏观供给：供给能力不足，多业结构推动财产集聚和溢出外延

1.从供给总量看，康养财产供需失衡间矛盾凸显。

我国康养财产存在基础设施供应不足、财产结构不敷健全、康养专业人才匮乏等问题。《2017年社会服务发展统计公报》相关数据显示：2017年，全国有600多个城市基本没有康复专科医院，康复医学床位数占医疗机构总床位数比重仅为1.8%；

我国养老服务机构2.85万个，养老服务机构床位数达到780.0万张，平均每千名老年人口养老床位数仅33.8张，与发达国家相比存在较大差距，养老设施建设存在较大缺口。虽然，我国康养财产遍地开花，但受康养财产回报慢、粗放式发展、政策碎片化、配套设施单一、人才资源欠缺等因素制约，尚未形成完善的财产体系。

2.从供给对象上看，养老行业是结构重点，医美行业成新秀。

养老行业供给显现：重点结构高端养老社区服务，居家养老、机构养老社会养老三种模式相结合；房企、险企、国企专业化转变，进入规模化、标准化、连锁化有序扩张阶段；以万科、远洋、保利、乐成等为代表的房地产企业，以泰康、合众、平安、国寿等为代表的保险企业，以中信、首开、北控、首钢、京煤等为代表的国有企业，以强劲资本快速切入健康养老财产。

医美行业包含上游的耗材与器械生产商，中游的医美机构，以及下游的导流服务商，投融资热点集中在财产链中下游，涌现了诸如瑞士蒙特勒羊胎素美容圣地、韩国整形美容、巴西整形美容等一批国际性、复合型知名美容康体旅游目的地。

表1 资本结构健康养老财产名录（部分）

企业类型	企业名称	业务结构	典型项目
房企	万科	护理型、自理型机构养老+社区型养老	随园嘉树、怡园光熙长者公寓、万科幸福汇、杭州万科良渚文化村
	绿城	学院式养老+养老度假	乌镇雅园、颐养公寓
	保利	养老机构+社区养老+适老化	上海保利·西塘安平老年健康生活社区、广州保利中科·和熹会
险企	泰康人寿	保险养老+高级养老社区	泰康之家养老社区
险企	中国人寿	跨代型中高端养老养生社区	苏州阳澄湖国寿嘉园
国企	中信国安	养老社区	天下第一城养老小镇
	国投健康	养老地产+医疗服务业+医疗设备制造业	北京国投大厦养老公寓项目广州中成外经大厦养护院
	首开	长照机构	首开寸草亚运村养老项目
	北辰集团	综合养老服务	北辰国际健康城综合体

三康养财产模式解读：传统医疗模式财产化，新型模式不竭涌现

在文旅融合大布景下，传统医疗康养模式趋向财产化体系化，养老服务模式、农村集体养老模式、月子中心模式等新型康养模式不竭涌现，显现出市场更加细分化、服务内容专业化、合家庭体验产品多样化等特征。

（一）医疗康复模式

医疗康复是康养财产的传统形式，以先进的医疗技术为核心，依托中西医疗财产资源和适宜的康疗养生气候，配套完善的养生养老设施，提供专业化的医疗诊断、医护疗养、健康检查、康复护理服务产品。

案例1.：博鳌乐城国际医疗旅游先行区——国家级医疗旅游开发园区

基本简介：2013年2月28日国务院正式批复海南设立博鳌乐城国际医疗旅游先行区，并给予九项支持政策。项目位于琼海市嘉积镇城区与博鳌亚洲论坛核心区之间的万泉河两岸，规划面积约20平方公里。

运营情况：财产带动效应初显，带动博鳌机场包机客流、博鳌地区会展业和周边餐饮服务业发展。园区落地项目增加近2000个就业岗位，2017年以来，先行区接待就医人员约2万人次，接待客商、游客已达1.8万人次。

模式特点：国际医疗旅游服务、低碳生态社区和国际组织聚集地。

项目特色：（1）完善的医疗财产链。园区包含世界顶级医院、国际组织基地、高端购物中心、特色体验居住区四大功能区以及由5个医疗养生组团构成的健康长廊。旨在建设以医疗服务业为重点的新兴财产园区，吸引国际高端医疗、研发机构进入、发展旅游性医疗和康复性医疗等。

（2）医疗旅游导向。以健康检查、慢病治疗康复、中医养生保健、整形美容、先进医疗技术研发和孵化为重点，透露出潜在的巨大医疗旅游市场。

（3）大项目大资产注入。九大中央优惠政策支持，先行区管委会对接项目92个，正式受理项目58个，通过医疗技术评估项目36个，已开工项目20个，20个开工项目总用地面积1713亩，总投资198亿元，已累计完成投资约24.8亿元。

案例2：迪拜健康城——世界级的健康护理中心

基本简介：世界上第一个最全面的医疗保健自由区，建于2002年，位于迪拜河左岸迪拜市中心区域，距迪拜机场4公里。项目投资18亿美元，包含医疗区和健康护理社区，医疗区占地38万平方米，度假疗养社区占地176万平方米。

运营情况：2016年迪拜接待医疗游客约32.7万人次，同比增长9.5%，医疗旅游市场总产值达3.8亿美元。

模式特点：以强大财力和优越投资环境为支撑，植入顶级医疗服务机构和医疗教育，医疗与度假融合发展。

特色项目：（1）顶级医疗团队。健康城由两家大规模医院，跨越90家门诊和诊断实验室，1700余名医疗资格专业人才以及众多特色医疗保健和商业零售服务商构成。

（2）特色替代性医疗服务。集顺势疗法、印度草医学、中医、尤那尼医学、骨科、治疗性推拿、自然疗法、引导意象、泰志、普拉提、捏脊和瑜伽CAM的治疗方法等12个中西方医学治疗方法的替代性医疗服务。

（3）延续护理养生度假服务。疗养度假社区包含美容中心、运动康复中心、健康护理社区医院、社区门诊诊所、疾病预防及疗养中心等，配套城市温泉别墅、养疗住宅，开展各种文娱活动。

（二）养老服务模式

以需要分歧水平专业养老照护服务的全龄长者为服务对象，机构养老、社区养老为主要形式，依托托老所、福利院、临终关怀医院、老年公寓、老年社区，提供养老服务、专业化医疗、康复服务、临终关怀服务等服务保障。

从产品类型上看，主要有复合型、机构型、社区型养老、特色主题养老，全龄社区、嵌入式服务中心、老年公寓、医养结合型养老、旅游养老等养老业态。从运营模式上看，分为持久持有型、销售型、租赁集合型，常见盈利模式有押金制、会员制、保单捆绑制三种形式。

案例1：上海亲和源养老综合社区——综合养老社区

基本简介：位于上海市南汇区康桥镇，占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米，户型面积为66-130m2（共838套）。地面建筑84477平方米，其中老年住宅12幢，910套电梯公寓，可容纳1800名老人；公共建筑8018平方米，配餐中心2419平方米。

运营情况：亲和源股份有限公司开发，2005年投入运营，发展较为成熟，目前有1000多名老人入住，已在海南三亚、辽宁营口、浙江海宁、浙江宁波等地通过控股或参股的形式实现初步扩张。

模式特点：以会员制老年社区为依托，融居家养老、机构养老为一体的中高真个养老社区。

特色项目：（1）会议服务配套。集养老度假、文化休闲、娱乐购物、学习健身于一体的服务配套。国际会议中心：按期举办大型的国内、国际性研讨会。老年医院及护理中心：老年医院设门（急）诊部，护理院共设300张床位。服务设施：社区服务中心、医疗服务中心、家政服务中心等。文化娱乐健身设施和兴趣小组：配套老年大学、藏书阁、书法绘画厅等，开展英语唱沙龙、交际舞等20余个兴趣小组。

（2）秘书式服务。首创秘书式服务体系，提供全方位、不打搅的养老生活。“生活秘书”提供24小时各项生活服务，“愉快秘书”推荐组织社区内丰富多彩的兴趣活动小组，“健康秘书”建立个人专属健康档案绿皮书。

表2 上海亲和源养老综合社区

项目名称	上海亲和源养老综合社区
开发商	亲和源股份有限公司
运营商	亲和源股份有限公司
位置	上海南汇区康桥地区
规模	占地130亩，总建筑面积10万平方，其中老年公寓12栋
收费标准	2500元+7万年费	2500元+4万年费	2500元+3万年费	2500元+3万年费
居住设施	108平方	70平方	58平方	108平方	70平方	58平方
服务内容	床位费（不含护理费，餐费，物业费，清洁费和其他服务）
入会条件	A卡89万会员费			B卡88万会员费	B卡55万会员费	B卡45万会员费
产权拥有	永久使用权，无产权，可转让，可继承			无产权，个人终身使用权，15年内可退还
开发风格	地产开发形式，土地性质为其他居住用地，2010年12月挚信资本入股1亿元

案例2：北京市海淀区和熹会老年公寓——医养结合

开发集团：保利地产，2012年保利开始全面性结构养老财产，成立“善居养老研究中心”和“中国老龄财产联盟”，投资运营6个“和熹会”机构型养老和“和悦会”社区型养老项目，分别由北京保利安平养老财产投资管理有限公司（轻资产投资平台）和广州保利和悦健康养老服务有限公司运营开发。

基本简介：位于海淀区冷泉林语山庄，运营总建筑面积约2.2万平米，内设200套居住单位，分为标准间、VIP套间、加护间，规划容纳230名老人居住。

运营情况：2012年11月22日正式投入运营，和熹会开业第一年期末入住率达到43.5%，开业两年（2014年底）实现运营收支平衡。

模式特点：全龄三代居+医养结合+智慧养老，生活照料和康复关怀融为一体的养护型机构养老模式。

特色项目：专业的医疗护理团队。定位以专业医疗保障为基础、高品质养老服务为核心的养老服务连锁机构，搭建专家、专业管理及专业养护三个团队，汇聚中高级医疗专家、医疗机构管理人才，一线照护服务人员为专业的大专院校护士，配套建设自力的综合门诊部，并有“999急救中心”驻点。

盈利模式：处于会员制加房租的微利模式。居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用；社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费，以及机构养老收取的月租金与专业服务费。

案例3：乌镇雅园——学院式养老

开发集团：绿城集团

基本简介：位于浙江桐乡乌镇，总面积约为60万平方米，核心区占地面积约1500亩，其中1000亩配套、500亩住宅。划分养生居住区、颐乐学院、度假酒店区、休闲商业区、雅达国际康复医院、养老示范区六大功能板块。

运营情况：2013年7月首次开盘，项目有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等产品类型，主力户型以56平方米、72平方米、90平方米和128平方米为主，首次开盘共139套，10天内售罄。前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价还上涨50%。

特色项目：（1）“学院式养老”——颐乐学院。建筑面积3.5万平方米，以“颐、乐、学”为核心理念，以“老年大学”为组织方式，把园区内老年人的日常生活、学习、娱乐都调动起来，设置营养、社科、艺术、体育等72门课程，82项活动内容。

（2）雅达国际康复医院。占地13万平方米，床位350个，酒店式高端康复医院，德国专业医疗团队运营，为神经系统病患、亚健康人群提供康复治疗、老年全科门诊、专业体检服务。

盈利模式：“产权出售+服务提供”。产权出售70年产权居住物业，服务包含基础性物业服务、健康管理服务、颐乐学院课程费用及相关内部设施使用费用等。从目前现状来看，主要依靠销售人文养生居住产品来实现资金回笼。

案例4：北京泰康之家·燕园——保险养老

开发集团：泰康保险，目前在全国已结构8个医养实体项目，总投资额达到203亿元，包含都会医养社区、度假特色社区、联盟养老社区，项目有北京“泰康之家·燕园”、上海“泰康之家·申园”、成都“泰康之家·蜀园”、三亚“泰康之家·三亚海棠湾度假村”、苏州阳澄半岛“泰康之家·吴园等。

基本简介：位于北京昌平新城核心区域，总建筑面积约31万平米，总投资约54亿元，共能容纳约3000户居民入住。引入国际CCRC养老模式，配备专业康复医院和养老照护专业设备，供自力生活老人及需要分歧水平专业养老照护服务的老人持久居住的大型综合高端医养社区，中国首家获得LEED金级认证的险资投资养老社区。

运营情况：2015年6月26日开园试运营自力生活区入住率达到了99.7%，2017年实现盈亏平衡，2018年开始盈利。

模式特点：国际养老+长线保险资金+重资产投资模式。

盈利模式：采取客户会员制模式，客户会员无年龄限制。客户可通过缴纳入门费、购买养老金保险等形式获得入住资格，标准为：入门费的收取标准为20万元/户，“泰康乐享新生活养老年金保险（分红型）”保费200万起。

特色项目：（1）专业养老照护服务。养老社区客户将根据身体情况分为6个品级，有活跃老者、自力老者、协助生活、专业护理、记忆障碍、临终关怀等。

（2）医养结合。配有二级康复医院——泰康燕园康复医院，可为社区老人及周边居民提供慢病预防、治疗康复、持久护理、慢病管理、临终关怀的全过程医疗护理服务；对外与北京三甲医院建立绿色通道，社区签约999急救车驻场，可及时响应紧急医疗救治需求。

（3）适老化设计，打造五星级舒适生活居所。社区设施进行60多项的适老化设计，自力生活区分为三种户型，面积从64-181平米不等；护理区户型30平米，满足分歧身体状况老人的需求。

案例5：平安养生养老综合服务社区

开发集团：中国平安不动产集团

基本简介：位于浙江省桐乡市，总投资170亿元，总建筑面积约150万平方米。模式特点：融养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线，集生活、疗养、田园、休闲为一体的全龄化全配套养生养老社区。

特色项目：“全龄化”+“一站式”养老。设置完善的社区服务，以养老服务为核心，提供健康、护理、医疗、膳食、康娱等八大健康管家服务模块。社区内有以三级甲等医院瑞金医院为核心的三级医疗体系，从幼儿园到高中的国际顶尖学校，全球专业养老管理机构量身打造的健康生活模式等健康服务。

盈利模式：“租售并举”的模式来进行经营，可进行产权买卖，包含会员型养老公寓、产权型亲情社区和度假休闲。

案例6：国寿嘉园·雅境——跨代型中高端养老养生社区

开发集团：中国人寿与美国最大的非上市养老运营管理机构Merrill Gardens（魅力花园）公司共同出资成立国寿魅力花园（苏州）养老养生管理有限公司。中国人寿战略结构“三点一线，四季常青”，投资苏州国寿嘉园·雅境、天津空港国寿嘉园·乐境、北京大兴国寿嘉园·韵境、三亚海棠湾国寿嘉园·逸境。

基本简介：位于苏州阳澄湖半岛，一期建筑面积11.2万平米。

模式特点：休闲养生、活力养老、延续看护和医疗康复等综合配套在内的跨代型中高端养老养生社区。

特色项目：候鸟式连锁健康养老养生网络。满足退休后四大基本需求（休闲养生、健康养老、康复疗养、医疗护理），搭载互联网技术，整合五大智慧应用（智慧生活、智慧健康、智慧家庭、智慧社区、智慧金融），建立“养老合伙人”和“朋友圈”文化，全方位、全智慧的配套构建可延续—健康—愉快生活社区。

运营模式：依托专业优势，推出专属对接产品——“国寿颐享金生年金保险（分红型）”，客户可通过购买该产品（首付60万，连续付5年，共付300万），拥有入住养老养生社区的资格。

（三）医疗美容模式

当前，颜值经济席卷全球，从美国刮起的医疗美容风影响世界。医美行业财产链中，中游美容机构包含公立医院整形美容科、大型连锁医院、中小型民营整形医院、小型私人诊所四大类。行业主要收入来源于美容外科和美容皮肤科，美容外科包含眼部整形、鼻部整形、胸部整形、面部轮廓、吸脂塑形、私密整形等手术类项目；美容皮肤科包含祛斑美白、激光脱毛、超声刀、热玛吉、注射除皱、瘦脸针、玻尿酸等非手术类项目。

当前世界知名的医疗美容目的地有瑞士、美国、韩国、巴西等国家，瑞士以羊胎素美容闻名世界，韩国以全民化的整形手术受到周边国家消费人群青睐。据统计，按实际施行整容手术次数计算，最多的国家为美国，每年约达311万次，排名世界第一，韩国排名第七位，次数约达65万次；以“人均”（以每千人口为准）为准计算，韩国排名高于美国，为13.5次，排名世界第一。

案例1：韩国首尔江南区狎鸥亭整形一条街

基本简介：以狎鸥亭洞的十字路口为中心，东至清潭十字路口，西至新社十字路口，约3公里的半径范围内云集400多家整容医院，200多家整容诊所。

客源结构： 2017年韩国医院共接收外国患者397882人，其中整形患者达48849人，外国人在韩整形医疗费用为2150亿韩元。2017年赴韩就医中国患者为9.98万人，其次为美国、俄罗斯、哈萨克斯坦、蒙古、越南与阿联酋等国家。

模式特点：“美容+旅游”模式。依托其国民整形文化、韩流输出和社会颜值经济发展，以医疗美容、整容技术为核心吸引，覆盖全方位的外科整形项目及完善的财产链，带动高附加值的医疗观光，迅速发展成韩国的重要支柱财产，使韩国成为全球医美渗透率最高的国家。

特色项目：（1）相对低廉的价格。韩国医美自主订价，相对于欧美国家手术费用价格低廉许多。

（2）财产成熟，技术优越。随着整容手术的普及化，韩国有2500多所整形医院，10000多家各类医疗美容机构，2000名注册专业整形外科医师，规范的整形机构通常拥有较为先进的设备和技术高超的医师。

（3）针对海外者的重视服务，高品质的美容机构均会提供中文、英文、日文的咨询翻译服务。

（4）全覆盖的整形项目。包含颜面轮廓（All for one手术、四方脸矫正、颧骨缩小术、额部整形术、肉毒素）、体型整形（脂肪植入、Bodytite脂肪整形）、鼻子手术（自体软骨隆鼻、鼻翼缩小手术、隆鼻尖、玻尿酸隆鼻）、乳房整形（隆胸术、乳房重建术）、眼部手术（双重埋线法、无痕开内外眼角）等项目。

案例2：瑞士静港医疗中心

基本简介：位于瑞士疗养圣地Montreux市内，紧邻日内瓦湖，背靠阿尔卑斯山，是全球著名的抗衰老专业机构，拥有80间设备齐全的湖景房间，病人可以选择豪华单间、初级套房或豪华套房。

运营情况：成立于1983年，以抗衰老再生治疗为主，加上DNA检测、端粒检测、营养检测、个性化制定膳食弥补剂等综合服务能力，吸引诸多世界健康旅行者。

特色项目：（1）治疗技术先进。采取最先进的全器官精华素治疗方案，超出传统的小羊肝脏精华素，更好的延缓衰老。

（2）规模最大的专业抗衰老治疗中心。瑞士卫生部批准进行抗衰老治疗的一共有12名医生，瑞士静港就拥有3位著名的医生和20名医护人员，可以提供真正的24小时的治疗和护理，包管疗效和平安。

（3）个性化治疗。拥有自力的治疗中心、住院部、康复疗养中心、体检设备和实验室，可以针对分歧体质和衰老水平进行个性化配方治疗，针对性地改善衰老。

（四）月子中心模式

月子中心模式是指为生产母亲提供专业产后恢复（即坐月子）服务的场合，针对产妇和婴儿提供专业服务的高消费服务。随着二胎政策开放、新生代消费理念升级、中国妇幼保健协会《产后母婴康复机构指南》等政策出台，月子中心行业增长迅猛，预计2022年月子中心市场规模将在320亿元以上。

当前，月子中心护理模式主要有：以“月嫂为主+中医调度”的传统式、“聘用专业护士为护理人员”的台式和韩式、“国际化亲密育儿理念和专业产褥期保健内容为标准”的英美式三种类型；商业模式有：社区式、酒店式、医院附属式、独栋别墅式等经营模式。针对婴儿提供专业护理、生长检测、巡房健诊、婴儿设施及特色项目等；针对产妇提供产后体检、生活护理、专业护理、营养月子餐、心理辅导、美容保健等涵盖产前产后的系列服务，同时分歧的月子中心还会有分歧的特色项目，例如开展各类健康培训讲座和休闲交谊活动。

案例1：敦南真爱月子会所

基本简介：2008年在台北成立，唯一连续五年获台湾官方颁布的月子会所最高奖项的月子会所品牌，也是台湾月子会所行业服务九大标准的建立者，在月子会所发源地台湾有行业“督导”之称。

运营模式：2011年，敦南真爱正式进入内地。2016年7月，和母婴垂直媒体妈妈网作为合作伙伴，2017年在马来西亚吉隆坡开业两家，目前完成5家直营店，34家加盟店结构，有品牌加盟、委托管理和技术加盟三种方式。

模式特点：以专业护理人员为主的集体照护模式，非高端消费。

特色项目：（1）医疗级标准化管理。台湾月子中心有直属监管机构，在照护要求、硬件设计、运营方式、人员配置上形成了统一的行业标准；月子中心大多采纳集体照护模式，照护人员以护士为主，没有月嫂从业人员。

（2）台式月子餐。台湾产妇入住月子中心选择月子餐的比例跨越70%，通过体质测评、中医评脉、营养师配餐，制定个性化营养计划和3+1阶段渐进式调度。

服务内容：提供孕期指导、妈妈护理、宝宝护理、台式营养餐、育婴早教、产后修复、专家指导、增值服务八大服务类型。与资深三甲医院合作，专家坐诊多对一服务，提供TRP检测、产后瑜伽、产褥操、喂养指南、月子膳食、古方养发泡脚、育婴早教、黄疸检测、24H全面健康检测、脐部护理、宝宝游泳、育婴早教等几十类母婴服务项目。

盈利模式：第一阶段，通过提供个性化服务和产品获取利润，如母婴护理、月子餐、产后形体修复、母婴用品销售等；第二阶段，资本运营和品牌扩张；第三阶段，产品、服务立异、相关市场开发，如产后婴儿早教、母婴商场等；第四阶段，寻求战略联盟和合作伙伴。

（五）农村集体养老模式

目前国家政策正在向农村和养老两个方向延续倾斜，处于农村养老模式实践性探索过程中。养老方式主要是以互助养老为形式的政府、村民、社会自治养老，包含互助幸福院、互助养老合作社、互助照料中心，资金来源有政府资金津贴、村集体公有投入、社会慈善募捐。

案例1：河南省焦作市武陟县村级慈善幸福院

基本简介：武陟县总人口74万人，60岁及以上老年人约10.2万人，占总人口13.8%。

模式特点：“慈善+养老”模式。在全县农村积极推进“村级慈善幸福院”建设，为广大农村老年人提供就餐、生活照顾、日间休息、休闲娱乐等服务，提升老年人幸福指数，形成“政府+慈善+村级+个人”四级联动的新型农村养老服务模式。

特色项目：（1）养老津贴和以房养老。多方张罗资金，保障慈善幸福院延续运营，采纳“政府扶持、慈善捐赠、乡村弥补、子女缴纳”的法子进行筹集。政府给予每所慈善幸福院扶持金；县慈善协会采纳以奖代补形式，根据各村慈善幸福院建设、运营情况给予物资配套、资金津贴，确保幸福院正常运行；村级组织主动筹资积极推行“以地养院”模式，每村给慈善幸福院划土地，用于种粮食、蔬菜，解决幸福院老人吃饭问题。

（2）老年活动。建立开放书画室、图书阅览室、老年大学等，组织各类戏曲、戏迷团队，经常开展戏曲、片子等输送服务，按期开展主题讲座、文体角逐等活动，组织门球、象棋、跳棋、手工剪纸等趣味角逐，开展慈善小菜园、养殖园等活动，丰富在院活动内容。

（3）部分义工组织和社会义工组织。采纳“聘用与义工”相结合的方式，通过村委会推荐、县慈善协会考察，选用村民入院服务，并积极吸纳志愿者。在服务模式上，以“白日入院接受服务、介入活动，晚上回家享受家庭生活”为主，“白+黑”全天候服务为辅。

案例2：福建泉州永春县农村居家养老服务站

基本简介：永春县60周岁以上老年人口达8.6万人，占总人口14.28%。

模式特点：以居家为基础、社区为依托、机构为弥补、医养相结合的城乡养老服务体系，打造“15分钟养老服务圈”。规划至2020年，每年新建30个农村居家养老服务站（农村幸福院），提升20个农村居家养老服务站，农村养老服务设施覆盖率达到70%以上。

特色项目：（1）县、镇、村多级养老服务网络和运营。建设农村区域性养老服务中心，通过承包、委托、合资合作等公建民营方式，将乡镇敬老院打包或分期分区打包交由专业化养老服务组织或企业连锁化运营。截至2018年10月，全县拥有各类养老床位数2757张，每千名老年人拥有养老床位数32.1张，敬老院床位使用率35.2%，入住老人275人。

（2）高中低端养老市场供给。政府托底，重点保障经济困难老年人、孤寡老年人、计划生育特殊家庭老年人和做出特殊贡献老年人等的养老需求，加强公办保障性养老机构、经济型养老机构和老年康复护理机构，增加社会化养老服务供给，保障中、低端养老市场供应。

（3）护理型养老服务和一体化医养结合项目。推动护理型养老院建设，加强老年护理院、老年康复疗养院、综合医院、老年专科医院等养老机构和医疗机构协作，打造以养老照护、健康服务、生活扶助、心理慰藉、文体娱乐为一体的医养结合项目。

（4）老年活动组织。发挥农村基层党组织、村委会、老年协会等作用，积极培育养老服务社会组织，依托农村社区综合服务中心（站）、综合性文化服务中心、村卫生室、农家书屋、全民健身等设施，为留守、孤寡、茕居、贫困、残疾等老年人提供丰富多彩的关爱服务。

（5）惠民养老津贴。为永春县户籍80周岁以上的非机关、非企事业单位的老年人发放高龄津贴、购买意外伤害保险。

（六）发展趋势：

（1）康养财产互融共生性强。当前，康养财产与旅游业、医疗财产等诸多财产深度融合，显现多种模式多元开发的状态。

（2）康养财产市场更加细分。医疗康复传统模式财产化、规模化、专业化发展，另一方面，在当前消费多元化的影响下，社区养老模式、母婴康复模式、农村集体养老模式等小众细分市场康养财产也逐渐发展。

（3）关注全年龄康养产品。除针对银发养老客群的养生养老产品外，针对儿童、母婴群体、中青年人群等分歧年龄段的系列康养产品不竭发展。

（4）康养财产服务更加专业化便捷化。如养老服务模式中，除传统养老机构、养老院形式外，日间照料中心、居家社区养老服务机构、延续护理机构等服务类型成为趋势。
四展望

发展康养财产，是提升人民健康水平和生活幸福感的重要基础，是应对中国社会结构新转变、人口老龄化挑战的久长之计。国人对于生命长度、丰度和自由度的不懈追求，赋予“康养”更多精神文化内涵，给予康养财产更多内涵融合和财产外延的可能性。

（一）康养财产将是高附加值财产。康养财产是涵盖文化、旅游、医疗等诸多业态的备受国民关注的新兴财产，随着旅居康养、医疗旅游、社区养老等多元模式的发展及以房养老、信用消费、疗养复合信托等新产融模式的呈现，康养财产将会成为多元消费并存、财产链条化、产品立异化、资本社会化、智慧引领化的高附加值财产。

（二）农村集体养老模式将是未来康养财产的重要结构，要将农村养老纳入到乡村振兴战略中通盘考虑谋划。首先，要放开养老服务市场，实行政策兜底养老，加大医疗设置供给和医疗养老服务保障。其次，推动自上而下的政府推广向自下而上的“自发机制”转变，充分调动乡村村民自身力量，挖掘立异居家养老、互助养老、以地养老、“妇老乡亲”养老等养老服务供给方式。同时，要关注老年人家庭，引导青年就业、落实义务教育，阻断贫困代际转移。

（三）专业化养老服务和持久照护的养老项目将是健康养老模式的有效突破点。当前，我国康养财产深耕社区养老模式，国内高端养老地产的兴起主要源于地产行业升级，总体显现养老地产化。随着养老地产竞争加剧，未来竞争内容将转向专业化养老服务素质，地产行业特征将会向延长后财产链中单一地产节点的专业化转变，地产租赁回报模式将转向基于多元服务的更具选择更富弹性的利润群。基于服务内涵自己和服务对象，面向普通老年人的日常照料和面向高龄或疾病老年人的专业化持久照料，将成为养老服务模式的专业化服务重点。

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