【文旅农】农地转用10步走!

形腿望舞 · 发表于 2020-6-14 09:07:38

现阶段，掌控用地的指标及风控，我们还得从具体的国家用地政策来程序化、手续化的谋求发展，不克不及拍脑袋想固然，拉关系走后门，不克不及给自己埋雷！我们以《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)为依据，来了解一下土地利用政策。

一、

从用途上土地可以分为农用地、建设用地和未利用土地；

从利益性质上土地可以分为公益性用地和经营性用地；

从耕地上可以分水田、水浇地、旱地。

从园地土地上可以分果园、茶园、橡胶园、其它园地。

林地主要有乔木林地、竹林地、红树林地、森林沼泽、灌木林地、灌丛沼泽、其他林地。

草地有天然牧草地、沼泽草地、人工牧草地、其他草地；

商服用地有零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地。

住宅用地有城镇住宅用地、农村宅基地。

公共管理与公共服务性用地有机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公共设施用地、公园与绿地。

水域及水利设施用地有河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面、海滩涂、内陆滩涂、沟渠、沼泽地、水工建筑用地、冰川及永久积雪。

其他土地有空闲地、设施农用地、田坎、盐碱地、沙地、裸土地、裸岩石（砾）地。

其中：

农用地主要包含水田、水浇地、旱地、果园、茶园、橡胶园、乔木林地、竹林地、红树林地、森林沼泽、灌木林地、灌丛沼泽、其他林地、天然牧草地、沼泽草地、人工牧草地、农村道路、水面水库、坑塘水面、沟渠、田坎、设施农用地。

建设用地主要包含零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地。

未利用地主要包含其他草地、河流水面、湖泊水面、海滩涂、内陆滩涂、沼泽地、冰川及永久积雪、盐碱地、沙地、裸土地、裸岩石（砾）地。

二、

而当下，我们很多农场主比较容易拿到的土地，大多数都是农用地。那不是所有的农用地都可以拿来做农业文旅项目。这里就需要有一个农用地转用的过程。
一、预选符合规划的农用地农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标。城市和村落、乡镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村落、乡镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。所以要首先向国土资源局、建设部分、规划部分咨询该农用地是否符合上述的各项规划。

二、编制建设项目可行性论证确认该农用地可以用于建设，再根据建设部分的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部分提交用地申请，建设部分审查符合的，颁布建设项目的《选址意见书》，用地单位应按规定缴纳选址规费。需要注意的是（1）农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地抵偿安设方案的，有关批准文件自动失效。（2）具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，打点建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究述说确定的方案分期申请建设用地，分期打点建设用地有关审批手续。

三、提出用地预审申请
用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审述说书》。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调剂的，应当重新申请预审。四、打点手续、缴纳审批费用用地单位凭《建设项目用地预审述说书》向建设部分、环保局等打点立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。

五、提出项目用地的正式申请用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。六、各级政府审批国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、弥补耕处所案、征处所案和供处所案，分分歧类型，经各级人民政府审批。其中，农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征处所案。

七、打点征地手续
由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订抵偿安设协议，按征地程序打点征地手续。征用土地的，依照被征用土地的原用途给予抵偿。征地抵偿包含土地抵偿费、安设津贴费、青苗抵偿费和地上附着物抵偿费。征用耕地的土地抵偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安设津贴费，依照需要安设的农业人口数计算。需要安设的农业人口数，依照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安设的农业人口的安设津贴费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。可是，每公顷被征用耕地的安设津贴费，最高不得跨越被征用前三年平均年产值的十五倍。土地抵偿费和安设津贴费的总和不得跨越土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
8、领取用地批准文件
国土资源局根据批准的供处所案，在征地的抵偿、安设津贴完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。
九、缴纳出让费，获得土地使用权土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者依照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。十、开始建设适用土地签订合同并按约缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可打点建设项目的相关审批手续予以施工建设。如果说，土地是文旅农项目的基础，那运营就是文旅农项目的核心，旅游则是文旅农项目最好的切入点！

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