江心洲地价再刷新?赢在时局变了!

俺乃小潜mg · 发表于 2020-6-29 07:24:10

昨日，江心洲G06地块，竞拍60轮，最终以总价30.8亿，被镇江中南锦城房地产发展有限公司&江苏水利房地产开发有限公司（中南+淮安水利）拿下，楼面价为35274元/㎡！
这个楼面价咋样？业内人士纷纷暗示，值了！楼面地价概况看来其实不算低，可是，性价比更高，因为南京楼市的时局，正在悄悄转变。
01拿地条件正在发生转变
江心洲这幅地块，是这段时间的“大热门”。
据悉这幅地块，包含华发、融创、中南+淮安水利、正荣、万科、保利共计15家房企介入争夺。

最终，江心洲G06地块历时60轮被镇江中南锦城房地产发展有限公司&江苏水利房地产开发有限公司（中南+淮安水利）以总价30.8亿元拿下，成交楼面价35274元/㎡。

这个楼面价，比昔日江心洲地王——荣盛G08项目，明面上高出2264元/㎡。

一时之间，众多媒体沸腾，纷纷发布“江心洲新地王”降生的新闻，宣传中南、淮安水利高调进驻江心洲。

那么事实真的如此么？实则否则。
去年4月份，在房地产市场比较冷淡的情况下，江心洲G08地块仅仅2分钟左右就达最高限价，最终以总价15.6亿元总价被荣盛竞得，溢价率41.82%，楼面价31980元/㎡，竞自持面积13000㎡，创下江心洲楼面地价新高。

（荣盛地块现状）
所谓“竞自持”，是指地块竞价达到规定的上限价格时，需竞报自持商品房面积，且该面积全部作为租赁住房不得销售。

因为自持占比27%，故荣盛这个地块比实际要高很多。
这么高的楼面价，释放出了一个强烈信号：传统的“拿地-开发-销售回款”的高周转模式不吃香，考验房企运营能力的时候到了。
原先的快速开发模式行欠亨，接下来荣盛的开发会更加谨慎，上市的时间会比较缓慢。
而提到自持地块的租赁运营，最令房企头痛的是投资周期长，回报率低的问题。
一般来说，自持地块开辟出了广阔的租赁市场，很多房企纷纷试水在长租公寓上，然而市面上长租公寓盈利率在1%-3%间，再扣除税费，算出来的数字显得有点尴尬。
光靠租金，运营自持地块可能连本钱回收都难，对于重视现金流的房企来说，动辄数亿的资金沉淀进去，无论谁心里可能都没底。
也正因为如此，今年以来，在南京的土拍中，很少会呈现“竞自持”的现象。
江心洲G06这块地，楼面价破了3.5万/平，没有自持，在开发运营起来，相比之下会轻松许多；在面世方面，也会比较迅速。
同时很多业内人士认为，这次G06地块的开发商赢了！好比，住在南京网开创人贾璞认为，土拍是发展商给城市投票，而房价是一座城市的股价，重返第一序列10大城市的南京正当追涨，气势如虹！
02市场供求正在发生转变

今年南京的市场供求，发生了很明显的转变。
一是房价在不竭上涨，上涨的同时，买房人依旧去抢。
近期开盘的燕子矶万象天地·九悦，销许均价3.6万/平。在去年，燕子矶也不过是3万/平的价格。
我原本以为3.6万/平会使得买房人望而却步，没想到短短2个小时，120分钟，推出的住宅全部售罄，就连一套单价3.8万/平的房源，也被迅速抢下。

提到燕子矶，老南京人想到的是“毒地”。而燕子矶这两年，在经过工业搬家、幕燕滨江风光带、燕子矶滨江公园建成开放、棚户区改造等等一系列的改革，华润华发、招商、创智科技园、智慧电气城等商贸综合体和财产的入驻，燕子矶新城已然成为推动长江经济带高质量发展的重要组成部分。
由此可见，地段好的房子，不怕出不了手。而3.6万/平对于燕子矶，对于整个南京楼市，只是一个开始。
二是地价变了，也在上涨。
节后的土拍，很是火热，尤其是今天，河西南推出两幅地块，激战100轮，最G10地块被万科以总价43.5亿元竞得，成交楼面价40196元/㎡；G11地块被融创&南昌市政以总价40.1亿元竞得，成交楼面价40260元/㎡。

河西南“双子星”地价双双破4，而上次地价破4，还是在2016年5月，葛洲坝拿下的那块地，楼面价高达4.5万/平，这个地价也是南京的地王。后来案名为中国府，销许均价6.2万/平，最贵一套3000万，首开的时候依旧秒没。
时隔4年，河西南地价再度破4，又透漏出一种信号，那就是开发商对于南京市场的信心，对于河西南板块的信心，对于南京买房人的信心。
另外这幅地块，与4月初拍出的建发河西南G03地块相比，楼面价大涨5000元/平。这个地价，对于以后的上市价格，布满很大的想象空间。
可以看出，以河西领头的地价在大幅上涨。相比之下,江心洲G06地块，成交楼面价仅3.5万/平。这也得益于开发商中南&淮安水利瞄准了时机，当下立判，在十几家竞争对手中突围出来，巧妙的拿下了这块地。
03买家看点正在发生转变
在这样一个情况下，买房人的购房思维，也在逐渐转变。
之前提到江心洲，人们对它的印象，仅仅是一个岛屿。
后来仁恒过去，银城过去，保利过去，升龙过去，人们对他的印象，提升到了一个“南京富人岛”的境地。

不过公平而论，江心洲发展简直有些停滞，它有它的短板。
一是交通，目前岛内仅有地铁10号线。前几年一直提到的有轨电车，到现在影子也没见着。
二是商业，好比江岛新天地，现在一片死寂。
三是教育，前期没有名校的加持，对比另外板块今天拉一个北小分校，明天拉一所南师附中分校，江心洲显得“淡定”的多。
可是这些短板，不是“不克不及补”，只是时间问题。
例如依照最新教育规划，未来总共将建设国际化学校1所、高中1所、初中3所、小学6所、幼儿园11所。
其中高中确定为金陵中学，即的生态科技岛高级中学。

可以说，之前虽然没有学校、交通与商业配套，以后肯建城市有的，只不过是时间问题。
江心洲的地段，稀缺且不成复制，我们要用发展且不竭发展的眼光去看待江心洲。

据链家网数据，目前仁恒绿洲新岛二手房均价约4.7万/㎡，二手房均价达5.8万/㎡。
在南京房价5万/平的阶梯里，江心洲是很站得住脚的，它虽然次于河西中，可是远胜于南京其他版块。

或许，这就是15家房企争夺的原因，江心洲近年的突飞猛进，以及未来不成复制的优势，或许远超业内人的想象。

		自动登录	找回密码
密码			立即注册

江心洲地价再刷新?赢在时局变了!

温馨提示：