对南京公寓说三声“不”|石旭升

塞翁364 · 发表于 2020-7-26 08:08:13

我从2008年搬进公寓之后，12年以来，再没走出过公寓。或者说走出一个公寓，又走进了另一个公寓。包含深圳的公寓，北京的公寓，南京的公寓。所以我对公寓也就多了一些话语权。这两天我研究了一下南京的公寓。觉得可以用不温不火、中庸之道和不离不弃来说说。

不温不火

我发现，这些年以来，公寓历来都是不温不火的。具体表示在，旺季不旺，淡季不淡。每当住宅发高烧一样价格猛涨的时候，公寓的温度还是老样子，既不高，也不低；在住宅二手房价格狂跌，甚至冷到冰点的时候，公寓的温度还是老样子，既不高，也不低。这还仅仅是价格的不温不火。

南京某地产机构数据

成交量一样不温不火。与住宅比，公寓的成交量都是平稳增长的。以南京为例，南京住宅的成交量在8万套左右，公寓的成交量在2万套左右。可是住宅成交量表示的季节性十分明显，旺季经常是淡季的3倍。公寓的季节性就不强。南京公寓每月的成交量恒定在1700套左右。

疫情早期，南京住宅成交量受到的波及较大，而公寓呢，受到的波及就小。好比，明发国际中心的公寓，疫情期间销售照样稳定，4月份的销售量排在全市第一，而其它公寓受到的波及也较小。公寓市场的稳定，或许是因为，公寓的出租比例大。总体上看，南京住宅的出租比例在30%，而公寓的出租比例达到80%。年轻灰领和白领，创业者，还有小生意人，几乎都住过公寓。

南京某地产机构数据

虽然，公寓只是一生中的过渡空间，人不成能一辈子住公寓。可是，年轻灰领和白领，创业者，还有小生意人，把住公寓作为苟且也罢，总要经过这个过渡阶段。所以公寓的需求总是源源不竭。总之，公寓市场虽然不温不火，却总是稳定的。

明发国际中心公寓效果图

事实上，我的朋友圈中，就不乏买公寓的朋友。有4类，一类是没钱有房票的。究竟结果南京公寓的价位是住宅的一半，买个公寓也可以苟且结婚，以后伺机换房；第二类是有钱没房票的。房票被用完了，就买个公寓出租，可以有稳定的回报率；第三类是有钱有房票的。他们索性不喜欢住宅，就喜欢住公寓，特别是高级公寓，可以享受特另外服务，就像国外公寓的价值比住宅更高一样；第四种是外地人，完全被限购了。要常驻南京，只能先选择公寓。

中庸之道

所以呢，公寓市场虽然是楼市中的一个小市场，可是却是租赁市场中的一个大市场。不过啊，投资公寓，还是需要鉴别分歧类型公寓的。在五花八门的公寓中，选择中庸之道的房子，才有更多的投资价值。

我个人会把公寓分成3类。一种是住宅性质公寓，一种是办公性质公寓，第三种是两用性质公寓。住宅性质公寓，就是更具住宅属性。居住的功能齐全，既通煤气，又有洗手间，甚至使用年限还有70年的。与纯住宅的分歧，只是一梯多户，私密性较差，就像上个世纪的筒子楼。可是，自从南京市2010年以后开始限制类住宅公寓，这样的公寓，一手市场上几乎绝迹。现在还有很多买家遗憾错过了那个时机。因为这样的公寓，无论自住还是出租，价值都是刚刚的。

明发国际中心47平米公寓下层

办公性质公寓，就像一间小型写字楼，虽然也可以住人，却欠亨煤气，也没有自力洗手间。晚上拉肚子也要跑去公共洗手间。不过，自从2017年南京市场对公寓出台限制规定，现在市场上新批的公寓，大多属于这一类。由于居住功能降低，市场也就不温不火。

两用性质公寓，就是居住和办公功能兼而有之。这种公寓的特点，是4米8以上挑高，可以做成复式公寓，下面办公，上面居住，自力卫生间，甚至还有自力厨房。这种公寓，很受小型创业者和家庭工作者的欢迎。可是，这些公寓都也是2017年之前批准的项目，买一套少一套了。

明发国际中心47平米公寓上层

前面说过的明发国际中心，4月份销售火爆，与“两用性质公寓”不无关联。而他们即将加推的6号楼，4.8米挑高，有厨房，有自力洗手间，产品非常稀缺！加上项目在交通上的机会，距离即将通车的长江五桥只有2.2公里，10分钟可达河西CBD。还有，待建的地铁11号线，作为江北新区“地铁换乘王”，其“珠江南站”与项目“无缝连接”，可以直通地下。只需80到85万就能买到这样的公寓，且不愁出租，应该是个难得的机会。

不离不弃

在南京，我遇到很多对公寓情有独钟的人。我现在的邻居，是个地产人，总是对公寓不离不弃，简直就是一个“公寓迷”。这几年他连买了4套公寓。他的故事告诉我们，楼市的机会纷歧定就是住宅，公寓也很值得投资。

邻居和他的朋友，10年前分别买了铁心桥的房子。邻居花50万买的公寓，他的朋友花100万买的住宅。公寓的租金收入每年稳定在2万，这样25年可以收回本钱；而朋友的两房，年租金只有1万8，收回本钱就需要55年。所以，邻居说起这件事情就很自鸣满意，因为他简直算得准。

固然，邻居的朋友不服气。他冷笑邻居，你的公寓50万买的，10年才涨到60万，可是我买的100万的房子，现在已经涨到200万。你的房价才涨了20%，而我的房价涨了100%啊！再说了，我是一个带学区的房子，未来前景更好啊！

邻居就反驳，你的房子看起来赚到了100万，你拿到手了吗？你挂牌到时候就有可能贬价，而且还要交纳各种税费。至于你说的学区，纷歧定有学区的房子就是好房子，铁心桥有啥学区啊？还有，你随便买个住宅，也就废了一张房票，而我省下来的钞票的房票，可以买更宜居的房子。

明发国际中心区位图

不过，选择公寓，地段是最关键的。公寓与纯粹住区分歧，更在乎人气。南京近年来呈现了多个公寓板块。包含河西CBD、江北国家级新区、南部新城和雨花客厅。有一个特点，就是城市热点在哪里，公寓市场主流就呈现在哪里。还有地铁通道哪里，公寓就呈现在哪里。所以，对于未来人气的考量，是选择公寓的关键。

明发国际中心甲写效果图

最近在江北新区热销的明发国际中心，就是一个目前人气爆棚的项目。项目总的建筑面积达到40万，总共8栋。包含2栋180米的甲写双子塔、4栋公寓和2栋办公楼。这样大的规模，南京少见。在浦滨路与园创路交汇处，既属于江北“核心区”，又属于南京“自贸区”行政中心所在地，属于“双核心”交汇。其中，研创园整体规划面积跨越300万方，体量是河西新城科技园的2倍。

鸟瞰图

而已经建成运营的配套，也能看出这个项目的人气。好比江北第一座5星级酒店-瑞斯丽酒店，好比首座机场航站楼，后期有希望可以直接打点行李安检托运直机，再好比喵呜健身中心、行政餐厅、美食广场、罗森超市、星巴克咖啡等等，商务档次都是刚刚的。

以上我说了三句“不”，只是想说公寓市场机会的不成忽视。所以，我觉得有需要写这篇文章。

明发国际中心正在准备端五抢大礼活动，购房优惠券、体脂秤等大礼全城派。不但如此，后期还有礼品不按期释放，感兴趣可以扫码了解更多资讯。案场德律风：57078888

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