万城之城,凭什么|石旭升

jimmy肖明 · 发表于 2020-7-31 09:59:06

6月12号，我去参观苏宁檀悦。期间，被一句很炫的广告语吸引，叫，“万城之城，苏宁睿城”。

苏宁檀悦展示中心

万城之城，作为一句惹人眼球的广告语，也是无可厚非。可是，较真起来，我就有些疑惑。以至于这几天我都在想，叫万城之城，凭什么？究竟是凭河西新城已经成为主城的地理中心？还是凭河西新城是人才集聚中心？抑或凭借河西新城是楼价标杆中心？

凭睿城是主城地理中心

不成否认，南京城经过20年的发展，城市的中心，正在逐渐向河西漂移。

打开南京地图，可以清晰地发现2个大型“十字”。

第1个“十字”，在新街口，以孙中山雕塑为中心，通过三中路和汉中路向四周放射；第2个“十字”，是以河西金鹰和苏宁睿城为中心，江东大道和印天大街形成的江东路十字，也是长江与长江隧道交叉的未来新城市中心的十字。

这个“十字”，构成了今天新南京的城市中心。

新街口城中心，缘于20年代的“南京首都计划”。江东路城中心，是南京城中心的一次大漂移。

南京新中心和主城圈

江东路十字，向4个方向延伸。东北，伸向鼓楼幕府滨江；东南，穿越雨花软件园和南站新城；西南，指向河西南“鱼嘴”；西北，跨江指向江北国家级新区。

直到今天，人们才恍然大悟，原来江东路十字，已经形成新南京的城市中心。苏宁睿城，正好处于新城的中心。

所以，重新城地理中心的角度，说苏宁睿城是万城之城，是说得通的。

苏宁睿城效果图

凭睿城是人才集聚中心

那么，万城之城，仅仅以新城地理中心的角度，是远远不敷。关键要看你是否是魅力中心，是否是人才集聚中心。

不成否认，河西新城相比南京的其它新城，在规划上是有其魅力的。

我2010年来南京的时候，毫不犹豫地住到了河西新城。因为从我在深圳和上海居住20多年的经验，居住在新城，头顶没有高压线，脚下没有下水道，所有管线都是暗埋在地下通廊里的。同时绿化率也提高了，交通的毛细血管也多了，出行就会很舒适。

而决定人们从古城中心漂移到新城中心的关键，还在于规划。

现在国际上最流行的规划理念，就是新城市主义理论，其最大的特点就是产城融合。

好比我们今天南京呈现的科学城、玄武新中心，都是依照“产城融合”的模式规划的。这种一站式的规划，既缓解了城市单中心的压力，也提升了新中心的活力。城区已然成为动感十足的城区，在我看来，河西是南京最成熟的产城融合城区。

河西新城，以“高标准建成现代化、国家化的城市中心”为战略定位，成为华东地区仅次于上海陆家嘴的第二大中央商务区。

仅以苏宁睿城为例，这个占地1000多亩，建筑面积230万㎡的项目，是集高捧住宅、高端商业、高端办公和高端酒店为一体的超大城市科技综合体。

从高端办公来说，总体量达70万㎡，大量500强和一流的高新技术企业集聚；从高端商业来说，将形成35万㎡的商业集群，包含16万㎡的苏宁广场和11万㎡的城市公园街区；从高端酒店来说，君悦酒店是超五星酒店，也是南京第一家君悦酒店。

君悦（GRAND HYATT）酒店，隶属于凯悦酒店集团，是专为商务和休闲旅行者及大规模会议活动服务的豪华五星级酒店品牌。世界经济论坛、《财富》全球论坛、东亚经济高峰会等等行业高端论坛与企业大型会议，都在君悦酒店举办。

君悦酒店效果图

相较于其他顶级酒店，君悦酒店在全球各地的择址条件更为苛刻，凡是君悦酒店坐落之处，无一不是城市的精华地段。

南京首家君悦酒店，经过严苛的选址过程与缜密的前期规划，最终择址河西CBD与鼓楼区交汇的城市智慧综合体项目——苏宁睿城。

未来为睿城国际住区的业主提供卓越的服务与缤纷的休闲娱乐场合，无论是约三五好友享受米其林规格的下午茶，亦或是乘兴而至小酌几杯，都是日常生活中的优雅情调

苏宁睿城效果图

总之，项目最大的特点，就是“全”。全，可以告竣最好的功能融合。

南京城市中心的漂移，已经快速改变南京的人气流向。今天的南京，已经当之无愧的是长三角唯一的特大城市，也是人口最爆棚的城市。这种爆棚，是数量上的，更是质量上的。

南京的五个发展方向，随风而动

从人口数量上看，南京的总人口1045万人。其中常住人口855万，流悦耳口190万。这种规模和杭州、苏州相比，都有着较大的优势。因为杭州、苏州撇开下面的各市县，就不成与南京相比。

从人口质量上说，南京漂移来的人口，既有才，又有财。有才，是南京是中国第三大科教强市，大学林立，南京的学子大多留居南京；有财，是国内财力汇聚南京。南京成为儒商的汇集地。

关键的还在于，南京的高端人口，目前主要聚集于河西新城。虽然河西新城，没有一所大学，却汇聚了众多的高新人才。好比以教师为居住主力的河西北的龙江，以金融科技人才为主力的河西CBD等。

所以，从河西新城是人才集聚中心的角度来看，说苏宁睿城是万城之城，也是说得通的。

凭睿城是楼价标杆中心

南京市中心的漂移，把南京关于地段的价值都打破了。依照李嘉诚的“地段，地段，还是地段”的理论，古老的城市中心一定会成为市场的主流。可是今天的南京楼市，新街口周边的物业潜力有限，南京河西才是升值潜力最好的地段。原因是，地段变了。

我始终觉得，离核心越近，物业的升值潜力越大。我依照南京今天的新城中心画了几个圈，发现越是靠近新中心的处所，价格越高。

南京各片区二手楼价与新中心的关系

我是2010年从上海来到南京的，所以有机会亲眼目睹南京楼市演变的后半程。这后10年的转变，可以用天翻地覆来形容。到了今天，“南北通透”，已经成为户型的标配，即使是几十平米的小户型，也是通过连廊式建筑来包管南北通透的。固然，大平层也已成了豪宅的标配；而“人车分流”，也成了小区环境的标配；还有“铝合金窗”，也成为主流住宅的标配，以至于一些南京核心位置的住宅，因为还在使用“塑钢窗”而难于启齿；而主流产品的外装水平也在提升，石材干挂、铝板外挂也在此起彼伏；至于“智能家居”和“科技住宅”，也成为南京城市新中心的产品主流。

所以啊，讨论产品流，可以让我们在考察一个项目时，不再是看这个项目某一方面的“特”，而是看这个项目整体水平的“全”。值得提防的是，南京楼市中品质差劲的现象。一方面原因，是楼市政策压缩了楼宇的建造水平；另一方面在于南京老苍生是大萝卜，不像一般江南人对楼盘挑剔。可是今天，品质时代渐显到来迹象，渐渐成为南京楼市的主流。

苏宁睿城内有一个叫“苏宁檀悦”的楼盘，项目建面17万㎡，还只占整个230万㎡苏宁睿城的7%。

苏宁檀悦外立面效果图

户型面积160㎡以上，据说户型采取最流行的“大平层”设计，而外立面是公建化外立面设计，采取石材、铝板和高透玻璃。希望“苏宁檀悦”能够成为苏宁乃至于南京划时代的产品，集大成者。

建筑面积约159㎡四房两厅三卫

建筑面积约189㎡三房两厅三卫

建筑面积约239㎡五房两厅三卫

最特另外在于，“苏宁檀悦”处在南京今天新中心的中间，兼得南京城新中心的红利。所以，有人用“高大尚”来形容河西中抑或苏宁睿城，而我却用“高大全”来形容。河西中是规划的全，也是现实的全，而不是纸上的全。投资置业河西中，抑或是投资置业苏宁睿城，可能是目前南京最睿智的选择。起码，是“城中心漂移”中楼市的一个缩影。

苏宁睿城•檀悦效果图
我觉得，如果重新城是楼价标杆中心，叫成“万城之城”也是当之无愧的。
万城之城，是世间繁华，更是精神家园
以上，我从南京新城新城是主城地理中心、人才集聚中心、楼价标杆中心3个维度，来思考“万城之城，苏宁睿城”的提法。似乎“万城之城”自有事理。可是，我对“万城之城”的提法，依然觉得持保存看法。我觉得，万城之城，是现代繁华的体现，也是精神家园。
世界上今天敢叫“万城之城”的城市微乎其微，像罗马、伦敦还有纽约，都不是自封的“万城之城”，而是世界公认的万城之城。而他们的魅力，其实不在于“外在物质层面”，不是要建巴比塔，而在于“内在精神层面”的皈依。
好比罗马，不但在于其建筑、舞蹈、绘画、音乐的精华，更在于罗马教皇四世谦卑皈依耶稣，使罗马成为世界的精神中心；伦敦，从19世纪大英帝国雄霸全球，殖民地广泛亚洲。英国人民的智慧加上从海外掠夺来的巨大财富，使帝国心脏伦敦蓬勃发展，跃居为那时世界最大的城市，他的最大的魅力，不但在于扩张，更在于建立三权分立为核心的人权体制；至于纽约，更是一个摩登城市，纽约的建成区要比上海多两倍，而曼哈顿楼群的总量和密度，是陆家嘴的5倍到10倍。光是从曼哈顿到布鲁克林的地铁，就跨越16条。回看南京，就是小巫见大巫，更何况苏宁睿城呢？
前两天我看了一个叫“正经楼事”的公众号上，发表了一篇叫《南京“宇宙中心”简史》的文章，从南京河西新城发展的1.0时代，到2.0时代，再到3.0时代，描写新城中心的涅槃再造。文章对我很有启发，可是我觉得这篇文章更多的是“横切”南京新城，而我这里想“竖切”南京。我觉得或许这样，才能更有机会切脉南京的未来。
恰好我的好友贾璞，建议我文章起名叫《万城之城，凭什么》，于是我写成了这篇文章，还请巨匠多多指正。因为，谦卑永恒！
总体而言，万城之城，从开发规模上看，230万㎡，里面可以开汽车，可以称得上是一座城；从规划档次上，汽车在地下通行，行人在地上漫步，体现了TOD的美好理念，也算是南京的一个标杆。在一平方公里内，苏宁睿城集合了最为丰富的业态资源，让你的生活用步行即可享受到世间繁华。
如果有为我独大的意味，就是值得反思的。可是，如果有不竭追求的目标，是值得赞许的。

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万城之城,凭什么|石旭升

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