疫情时期的楼市行情|石旭升

忆困血馆闻 · 发表于 2020-8-6 09:44:59

新冠肺炎疫情，会如何影响楼市行情？我的判断是偏向乐观的。这些天，我回想了一下40年来的中国楼市。从40年前的“房子是可以用来卖的”，到40年后的“房子是用来住的，不是用来炒的”。期间，总共经历了6次大的危机。第1次是1992年的宏观调控，第2次是1997年的亚洲金融危机，第3次是2003年的非典疫情，第4次是2008年的全球金融危机，第5次是2014年的宏观调控，第6次，也就是这一次的新冠肺炎疫情。期间，2次调控，2次经济危机，2次疫情。而前面的5次危机，反而成绩了楼市最大的5波上升的行情。

所以，我有兴趣从政府、开发商和买家三个维度，来聊聊，聊聊这次疫情危机过后楼市的复苏行情。政府的“救市”行情我发现，楼市的每次危机，政府都是无一例外的来救市的，而且是大动作救市的。期间，1997年的亚洲金融危机，政府是靠“取消福利分房”的行政政策来救市的；2003年的非典疫情危机，政府是靠“将房地产定位为国家支柱财产”的财产政策来救市的；2008年的全球金融危机，政府是靠“发放4万亿贷款”的金融政策来救市的。总之，政府对5波危机的救市，反而成绩了5波楼市最大的复苏行情。我是在1997年亚洲金融危机的5年前，也就是1992年就闯深圳的，和邓小平的南巡一个节奏。很巧的是，一到深圳立马就做了房地产记者，所以能够亲眼见证海南、惠州和北海等地的烂尾楼，那时我就感觉房地产就是个高危行业。特别是“1997年的亚洲金融危机”，深圳楼市普遍显现“失血”的状态。那时就有港企和国企的开发商发出“输血”的喊声。实际上，那时的楼市，不但缺钱，也缺地，甚至还缺买家，皇帝的女儿也愁嫁。结果，政府大动作的救市，客观上对楼市的新一轮起到推波助澜的作用。楼市不是缺钱吗？政府就借钱给你炒房，不但让银行低息求着给开发贷，还让银行低息求着给购房贷；开发商不是缺地吗？政府给开发商协议用地和垫资开发的政策；楼市不是缺买家吗？政府“取消福利分房”，鼓励全民置业，给你输送源源不竭的买家。1997年的时候，我曾经在投资导报《财路》上发表《深圳房地产渐显复苏迹象》的文章，结果1998年深圳楼市就复苏了，全国楼市都复苏了。实际上我认可，我不是预言家，只是被我蒙对了。亚洲金融风暴的危情，反而成绩了中国楼市第2波大的行情。 2003年非典之前，我正在经营一个国内小有名气的地产顾问公司，我的地财产务已经触及国内的一二三线城市。突如其来的疫情，让我如临大敌。非典爆发的半年内，全国的投资量、开发量、销售量、楼盘价都在断崖式下跌。楼市，就像一个憔悴的女人。不曾想到，政府再一次溺爱楼市，国务院18号文件干脆把房地财产定性为“国家支柱财产”，这是国家倾一国之力鼓励炒房的节奏啊！同时，连续的降息和大比例的按揭贷款也开始了。记得我1998年有一笔1万块的活期存款，到我2007年取款的时候，本金和利息加起来也没取到1万块。那段时间银行是要限制存款，鼓励流通，也就客观上鼓励炒房。或许，正是因为2003年的非典，才造就了中国楼市的第3波上升行情。 2008年爆发的全球经济危机，是以美国的房地产危机为核心的危机。危机的来势凶猛，让很多人感到中国的楼市岌岌可危了。没想到，政府4万亿救市，中国楼市进入第3次高潮。我的一个助手，曾经跟随我从深圳到上海，在全球金融危机的时候，他反而回到湖北武汉，单干一个200人规模的地产中介公司，成了一个彻完全底的炒房头目。当我2015年去武汉看他的时候，他是开着奔驰SUV来接我，还志满意满的带我参观他的公司。如此看来，全球经济危机的时候，反而造就了中国楼市的第4波上升行情。

反观这一次的新冠肺炎疫情，是中国楼市的第6波劫难，也是建国以来最恐怖的社会劫难。可是，相信一样会体现“福之祸兮所倚祸兮福之所伏”的规律。相信政府的救市，也会是大体率事件。因为事到如今，政府要振兴经济，除房地产，已经到了“无路可走”的境界。出口、消费、投资这三架马车，因为出口封锁，因为消费乏力，前面两个轱辘已经几乎折断。这时候，需要把三驾马车，改装成“投资”这辆独轮车，才能继续前行。所以在总投资16万亿的楼市蛋糕追加投资，已经迫不及待。总之，政府习惯性的救市，有望造就中国楼市的第6波上升行情。我从40年的楼市中发现一个秘密，就是一个字：“稳”字。整个执政党治理国家的过程，就是一个维“稳”的过程。房地产政策中的稳投资、稳地价、稳房价、稳杠杆，都是围绕着稳预期。所以，当预期欠好的时候，投资、地价、房价、杠杆就都要上扬；当预期大好的时候，投资、地价、房价、杠杆就都要下抑。好比2007年9·27房贷新政，就是在楼市光景最好的时候，银行连续五次的提准，加上连续五次的加息，也是造成2008年楼市萧条的一个内在原因。而在当下，当人们还没有重新冠肺炎疫情的萧条情绪中复苏过来的时候，政府的政策已经渐显救市迹象。2月20号央行开始降息，即1年期贷款利率为4.05%，5年期为4.75%，较1月双双下降！看得出来，货币宽松通道已经开启。而目前的银行准备金率，也下降到近年来的最低，从24%下降到10%左右，降准通道也在开启。业内提示，接下来，利率打折、降低首付比、减免契税等，也是可以期待的。而地产管理政策中的限购、限价、限贷、限售的政策，即所谓“四限”，有可能松绑。实际上，全国各地的楼市，已经纷纷出台松绑政策。根据《住在南京网》的不完全统计，2月7号到23号的半个月左右的时间里，全国就有29个城市出台“救市”政策。主要包含对开发商延期缴纳土地出让金和放松预售条件，对购房者提高贷款比例和降低预售条件。其中，河南驻马店首套房首付比例由30%下调到20%。而据说，中国工商银行将在浙江绍兴试行“二套房首付3成”的政策，即由原来的6成首付调至3成首付。看样子，政府的救市才刚刚开始。
企业的“自救”行情如果政府的“救市”在所难免，那么，开发商迎来“自救”的机遇也就顺理成章。我觉着，疫情可能带来的开发商面临开工不足、销售不畅、产品降价和材料涨价的风险，还可能带来降价维权和延期交房维权的风险。可是，自救道路上有望迎来3个机会。一个是重新洗牌，二一个是产品出新，三一个是营销出新。从重新洗牌来说，历史上楼市的几次危机之后，几乎每一次都更换了主角。1997年之前，我和开发商的合作对象，经常是特发、深房、金田、深业、城建、中房这些老牌地产国企，1997年亚洲金融危机之后，我的合作对象，就更换成了招保万金，还有中海和华侨城等等股份公司。到了这个时候，那些老牌地产商瞬间不见了，包含曾经在1989年意气风发中国第一个土拍摘牌的深房的老总深房公司总经理骆锦星，也都黯然失色了。而到了2003年非典之后，地区性的开发商风起云涌，好比广州的星河湾和雅居乐，福州的融侨，北京的锋尚和今世，杭州的绿城，南京的栖霞，上海的绿地，西安的西高科，重庆的龙湖、大连的万达等等。而2008年全球金融风暴以后，国家逐步升级的宏观调控和“国进民退”的政策，央企和国企成了楼市的主力。而实力不济的处所房企逐步退出历史舞台。到了今天的武汉疫情时期，从全国各地政府买地热度不减以及打折促销的情况来看，这次疫情的劫难，反而成了开发商低价拿地、快速出货、重整旗鼓的机会。

从产品出新来说，历史上楼市的3次危机之后，每一次都换来了产品力的提升和再造。1997年亚洲金融风暴之后，我写了一篇文章，叫《深圳房地产进入营销时代》，赞扬了以万科和金地为代表的产品规划力和建筑力，后来这些公司的产品成为全国产品的标杆；而2003年非典之后，环保住宅成为中国的地产时尚，涌现了北京锋尚国际和南京朗诗等告别空调暖气的环保住宅。人们关注点转移到板式建筑，梯户比例；到了雾霾蔓延时期，人们到关注点转移到空气质量，气候环境，健康人居。这次新冠肺炎疫情之后，又有开发商对居住空间的卫生状况、社区配套，室外活动空间，自力功能空间、家庭互动空间等问题，寻求新的解决方式。好比绿地集团，则提出2.0版的健康住宅的三大健康体系，分别是健康城区、健康社区、健康家居三个角度对绿地健康宅产品进行全方位提升。而在南京的溧水，就有一个叫颐和翡翠府的，提出了应对沾染疾病的未来建筑的概念。从营销出新来说，历史上楼市的3次危机之后，每一次都换来了服务力的提升和再造。1997年金融风暴，降生了以社区服务取胜的万科等公司；到了2003年非典之后，一个出自重庆的带有女性气质的物管服务公司呈现了，对服务更加细致入微。还有就是招商的童子军，也成为品牌服务的一个生动的样本。到了2008年金融危机之后，物业服务再次引进了酒店服务的内容。而到了今天，在武汉疫情之后，恒大75折卖房、万科提倡网上购房，融信地产宣布“无理由退房”，这些在2003年非典期间就流行的营销手法，又纷纷出笼了，相信地产营销也会更上一层楼。我觉得，这次的新冠肺炎疫情，从概况看来是一个利空的消息，可是从实质看来，也是开发商一个涅槃再造的机会。因为，暂停开工和暂停开盘，其实纷歧定影响全年的业绩。这一次明显属于“意外事件”冲击，相信所有的影响都限于短时间，其实不会改变楼市基本面，也不会削弱核心城市优质项目的竞争力。记得2003年3月非典突然的爆发，房地产市场立即被沾染出断崖式的症状，销售面积、买地金额、开工面积全手下滑30%左右。可是半年之内，国家多项刺激政策并举，市场很快恢复了信心。而昔时，从销售面积到销售额到房价都是直线增长的。或且，这次疫情缓解后，中国经济可能会形成抵偿性恢复。二至四季度投资增速有望反弹，完全可以弥补一季度房地产交易数据欠好的状态。所以，作为开发商，只要你这个企业能够活过来，不被列入破产的名单，就有机会活得更好。因为，市场还在那，买家的需求还在那。可以推迟结婚，却不成以没有婚房，可以推迟上学，却不成以没有学区房，可以暂时换房，却不成以不改善住房；可以暂不炒房，可以炒房的贼心不死。疫情致使购房需求“后置”，而非“消失”。
前不久， CIA 中指研究院对全国40个大中城市、200家房企的500位一线实操经理人发放调盘问卷，结论：超八成房企已启动网上售楼处，近七成认为今年无法百分百完成销售目标，近对折认为全年拿地规模较去年下降，超七成预计开/复工时间较原计划推迟一个月左右，而疫情严重的武汉的房企受到冲击更大，其营销和开/复工受到影响的水平更显著。总体来看，当下房企面临的最大痛点是销售停滞、开工受阻和资金面紧张。这个调研的结果多少有些灰心。而根据我乐观的看法，楼市不会崩塌，楼市要是崩塌了，除非政府崩塌了。而政府一时间还不会崩塌。由于政府银行都是比你更急着救市，你就可能在未来的几个月获得很多机会。包含低价拿地的机会，低息贷款的机会，扩大规模的机会，产品出新的机会，品牌再造的机会。我还有一点乐观的是，春节期间，原本就是地产企业的垃圾时间。特别是北方由于施工温度的条件限制，原本就更是垃圾时间。对于大部分房地产企业来说，1-2月份惯例是现金流紧张的时期，所以大部分企业早在4季度大量融资，所以目前看，如果疫情能够在3月份缓解，企业的压力相对可控的。买家的“入市”行情我在最近几天，还琢磨出一个买房入市的规律，那就是，炒房和炒股，入市时机是刚好相反的。炒股是买涨不买跌，炒房是买跌不买涨。好比李嘉诚也认为买跌不买涨。正向思维是自然的，逆向思维更经常是成功锦囊。我从不炒股，我90年代在深圳的时候，我们报社的保安和保洁都炒股的时候，我连股东卡都没办过，至今没办过。实际上，我也不炒房，2008年之后10年里，我一直都是个无房者，但我从业房地产38年，历来都没有怀疑过炒房可以稳赚不赔，起码在2022年之前，入市楼市还是有一大把机遇的。首先是购房需求。如前所说，对学区房和婚房的刚性需求还在那，并没有减少。而改善需求一样没有减少，新冠肺炎疫情之后，对于防止疫情的房子的需求反而增加了。总之，购房反而被“积压”了，有“势能”也有“动能”。其次是购房条件。如前所说，政府的就是政策方面，可能出台更多的购房利好。限购、限贷、限价（政府兜底价）等政策可能放松，原本买不了或者买不起房子的买家，都可能跨过购房门槛。有人可能要疑问，之前没钱买房，难道疫情之后就有钱了?是的，疫情，很有可能使门槛降低了。政策对楼市的刺激，总是比收入对楼市的刺激大。其三是升值机会。政府的松绑政策还可能包含进一步的降息、减税以及放松限售门槛，投资回报的机会加大了。关于降价空间，只要你要想想开发商，究竟结果活下来，比有利润更重要。所以，降价就是必须滴。特别是此次疫情跟非典时期有一个重大的不同，就是房地产的上市公司明显增多了。而对于房地产上市企业来说，两个至关重要的节点，就是每半年度的结转本钱步调。
我最近网聊，很多处所的朋友都觉得疫情之后，楼市会有一波向好的行情，有点拭目以待的味道。上海的朋友已经捋臂张拳，做好了在上海郊区下手买房的准备；武汉的朋友，原本准备过两年再买楼的，也准备狠狠心买楼了；我江苏县城的一个朋友，也准备下手来省城买楼了。甚至，我南京有个老板朋友，还准备购买属于自己的写字楼。还有，很多无房者经历了“封城”之苦之后，才发现租售同权原来是一纸空文，这也刺激了很多人发毒誓，不想再做无房者。起码，房本还可以用来做“通行证”呢！

什么时候才是买楼的最佳时机？我觉得今年9、10月份将是买房的最佳时机，因为目前因为疫情的惯性，楼市行情还在向下走，还要让子弹飞一飞，而且利好政策的释放也要一个半年的时间。还有就是前面说的，如今开发商大多为上市公司，他们要迎接第四季度的冲业绩，降价促销将会大面积的到来。
什么处所才是买楼的最佳地段？我觉得，新冠肺炎疫情影响越大的处所，恰恰是经济繁荣的处所。决定房地产行业发展的关键是城镇化、政府调控政策、金融、新生活方式的需求等因素，疫情事件的影响是短暂的。因为，反思疫情带来的住宅改善，与其说是“隔离”，不如说是“逃离”。就在最近，南京有一个藏身于山水之间的大鱼VILLA，就备受改善住宅人群的关注。其卖点是含氧量是市中心的13倍，体感温度是比市中心低2-3度，而建筑密度低于10%，容积率低于1.1，特别是大平层的阳台就高达10-16米，都能让人感到置身世外桃源，是理想的终极置业选择。南京是这样，武汉也是这样。
那么，你是哪一类需求。一般来说，买家渐次分成3波进场。第一波是刚需买家，结合自身孩子念书和结婚生子的节点，瞄准新房开发商会大幅度降价；第二波行情，此时投资客会进入；第三波行情。疫情影响进入尾声，改善型住宅客户入场。
前面我就说过，我既不是一个炒股的，也不是一个炒房的。总之我是反对发国难财的。甚至，我不希望地产泡沫越吹越大。我觉得，与其说楼市生产了更多的房子，不如说楼市生产了更多的炒家。而一个苍生在楼市的诱惑之下，在劫难逃地成为炒家。在中国，无论地位高低，几乎每个人都是房奴。中国楼市的40年，是陪伴着利多派和利空派拌嘴的40年，也是双方一厢情愿的40年。在我从业将近40年的从业生涯中，我见过形形色色的“楼市春季派”和“楼市冬季派”，而我，不属于任何一派。他们的主观愿望经常和他们观点一致，所以他们就经常在市场上碰壁，因为市场不是由主观意志转移的。而我的主观愿望经常和楼市观点纷歧致，由此也就更清醒，相信也会令人信服一些。或许，疫情期，只是青春焦虑期，多年以后回首往事的时候，原来的疫情，还真是楼市触底反弹的加速器!

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