有舍必有得,买房子的逻辑思维|石旭升

杨柳657 · 发表于 2020-8-12 08:20:52

5月11号我考察了南京空港新城的楼市。看了“美的雍翠园”之后，我突然想到了一个问题：究竟是去抢购炙手可热的主城楼盘？还是去选择前景无限的近郊楼盘？事实上，无论哪种选择都有事理。关键在于你的入市时机，还有你的价值观念。我想，购买什么楼盘，需要搞清楚你的价值“取舍”，需要搞清楚你的购房“账单”。

舍失落配套，获得环境，进而获得配套

好比美的雍翠园，其区位有利有弊。可谓环境一流，配套三流。

美的雍翠园的环境，怎么个一流？从南京主城向南，就是南京多年保存的“绿化通廊”。韩府山-将军山-翠屏山-牛首山-祖堂山-银杏湖-龙山-横山等等景观资源，绵延30公里，一路向南放射。这一路，一直是南京的一块“净土”。特别是正在规划的横溪新城，就在龙山与横山之间，拥有江宁最高的山—横山，最大的湖——蟠龙湖，最广的植被——云台山。还有，被誉为“小九寨沟”的石塘竹海，距离美的雍翠园也只有8公里。这一切，都让人仿佛置身“世外桃源”。或许正是因为这个，融创玖溪桃花源就降生在这个板块，前不久，总价1000万的中式合院，就被抢购一空。而回说美的雍翠园自己的环境，采取“养生庭院”的景观结构，“两区一轴六庭院”的景观模式，古典三进的廊亭院落,古典现代的元素融合，名贵树种的美学搭配，营造了“四季皆景，景景分歧”的多重绿化景观。这样，就是环境真正做到了秀外慧中，无可挑剔。

南京写意的城市绿廊，清风一路吹回家！

可是，说到美的雍翠园的配套，就有些囊中羞涩。虽然项目位于陶吴-横溪新市政的中轴线上，可是眼下的配套，只有镇级教育商业医疗配套。虽然南京江宁区早在2016年6月，就开始政企联合，投入72.8亿，启动了横溪新市镇PPP项目。根据横溪新市政的规划，交通、商业、学校、医疗、社区建设、图书馆等展开重磅建设。正因为地产商们看好横溪未来的配套，才在2016年9月横溪G63地块拍卖时，才呈现新城、保利等8家地产大佬挣抢横溪新城地块的局面。可是眼前，雍翠园的配套尚在纸上，尚需要期待的耐性。

美的雍翠园实景

环境一流，配套三流，怎么取舍？能否美的雍翠园的一流环境，换来一流的配套呢？我认为是能的。美的雍翠园4月底推出的1、3、5#洋房一销而空，就说明了业主们认同了这一点。而整个南京10年来的楼市，也证明了“环境换配套”的事理。10年前曾经是一片稻田的河西，今天却成为南京最成熟做高尚的居住区，而南京的东山、方山、老山这些昔时荒郊野岭的处所，今天已经成为衣食无忧的处所。我想，其中的事理就在于，环境好了，自然就会有人气，有人气了，自然就会人多好经商，一流的配套也就随之而来。所以，环境是根本，今天的好环境，必定会换来明天的好配套。特别是美的雍翠园出于政府介入的PPP项目之中，总体规模大，总占地大到2.6平方公里，自然会配套先行。据了解，横溪新城是南京四大PPP新市集之一,计划五年内规划含三级医院，6万方全学龄综合学校、综合商业中心、体育场等，将在市政、商业、医疗、交通、教育等资源配套方面有一个大幅度的提升。而美的雍翠园自带沿街商业，又位于横溪商业街中轴之上，也是未来横溪新城配套匹配度最高的核心地区。

舍失落区位，获得交通，进而获得区位

选择美的雍翠园的时候，还会遇到另一对矛盾。那就是区位偏远，但价格廉价。区位偏远到哪里？偏远到江宁区的最南边，距离新街口37公里。价格廉价到什么水平？均价只有1万4，只是南京主城4成的价格。这种矛盾，很容易带来买家选择的游移。

现状交通，宁丹路左侧的机场西通道，2020年左右通车。

可是，随着明年年底机场西通道的开通。主城与空港新城的距离被拉近了。区位不再那么偏远，价格优势却越来越明显起来了。据我在现场考察，目前机场西通道正在紧锣密鼓的建设之中，主体路基已经构建完毕，设计时速80公里，双向6车道。2020年左右通车以后，将成为南京主城到机场全程免费的高速公路。而美的雍翠园距离机场西通道出口只有900米。从主城到美的雍翠园将会在30分钟以内。

有意思的是，政府为什么要做机场西通道？是因为南京主城去机场难吗？不对！目前主城开车去机场通顺无阻，坐地铁去机场也比较方便。我倒觉得，机场西通道的目的，是为了带念头场西通道沿线的房地产。仅仅是2.6平方公里的横溪新城，未来就会有大量住宅用地期待出手，政府也会全情助力。如果是这样，像美的雍翠园这样的沿线住宅，不升值才怪呢！特别是美的雍翠园处于江宁区的价格洼地，目前的价位只有1万4，作为空港新城辐射的核心区域，“楼价”却与空港新城近期拍卖的“地价”相当。那么，升值，也只是短时间问题。实际上，横溪新城的交通概念，又何止是机场西通道？仅仅目前，开车就有宁丹线、将军大道和机场高速作为选择。而地铁S1号线的翔宇路南站，距离项目也只有6公里，可以通过861公交无缝对接。一般来说，半小时内，就可从项目达到江宁核心商圈。

美的雍翠园实景

同时，由于该项目距离空港经济开发区仅有10分钟车程。随着空港经济区内大量企业入驻，区域内常住人口未来预计可达50万人以上，基本建成国际化、生态化、现代化的空港枢纽经济区。未来的价值也就指日可待。总之，通过便当的交通，可以弥补位置偏远的鸿沟，提升购买物业的价值。而横溪楼市的发展轨迹，将是一个“舍失落区位，获得交通，从而比及区位”的轨迹。

舍失落喧哗，获得品质，进而获得未来

总体来看，由于横溪新城目前尚是一块童贞地。作为第一个进入该片区的项目，能否树立一个标杆尤为重要。为此，无论是政府还是开发商，对项目的品相是看成重中之重的。

115三房两厅两卫+蕴藏室户型

我在现场发现，美的雍翠园是一个洋房+小高层的项目，也是南京罕见的低密度花园式住区。从总体规模来说，总共14栋洋房，4栋小高层。总占地4万8，总建筑面积10万8，总体容积率只有1.6，十分疏朗；从建筑风格来说，采取新中式风格，景观设计整体采取了新中式景观风格与之相呼应，更符合我们中国人审美，文化主体传承中国传统精神。园林规划以观赏性和功能性相结合，满足分歧年龄段对园林的功能需求。从功能配比来说，所有楼栋均采取一梯两户的入户方式。人车分流。车位配比达1:1.2，大大提高了小区停车的便捷性。

特别是户型。我在现场发现，美的雍翠园是南京少见的精美户型。最大的特点就是恬静、敞亮。这是一个一色水“一梯两户”的洋房，刚刚进入115平米的户型，就看到右侧是3米9宽的客厅，左侧是3米5左右的餐厅，再向外，就是南北两个大阳台。而层高3米，3开间朝南，干湿分离，蕴藏空间，等等，城市让人眼前一亮，倍感温馨。

实体样板房，115三房两厅两位+蕴藏室户型

似乎，美的地产也在遵循一个“有舍必有得”的逻辑。美的地产此前一直把徐州作为华东区域的大本营，我在徐州踩盘时了解，美的目前在徐州发展的地产项目已经达到17个，同时也在徐州有着良好的口碑；而我前不久在镇江踩盘发现，美的已经连续多年获得镇江全年销冠。据说他们在无锡苏州一样做得风生水起。这或许是与美的地产持久遵循“品质筑家”的开发理念是分不开的。而美的雍翠园，是美的地产在南京亮相的第一个项目。他们自然也会以品质，交换横溪新城的未来，交换美的地产在南京的未来。固然，也就更能给美的的首批业主，换来一个美好的未来。

以上，就是我5月11号我去考察南京空港新城的感受。我想，随着横溪新城2.6平方公里规划的落实，以及下一步横溪地价的飞涨，巨匠就会发现，现在购买美的雍翠园，正逢其时。

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