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做长租公寓比卖房还赚钱?原因在这

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发表于 2020-8-15 08:13:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
前 言

最近两年,万科、碧桂园、龙湖等大房企纷纷进军长租公寓,而中小房企则大部分还在观望中。原因在于,很多人认为长租公寓利润太薄,怕赚不到钱。

有数据显示,目前一线城市普通住宅的出租回报率不到2%。

而长租公寓如果是房企自己持有物业,做重资产,要想像开发卖房一样赚钱,要在短时间(好比2年)内做到每年回报7%,再通过发REITs等把20年收益一次变现才行。

而如果是轻资产做长租公寓,当“二房东”,对回报的要求也很高。

去年以来,已经很多长租公寓的“先驱”,因为回报不克不及覆盖本钱而资金链断裂。

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不克不及赚钱,将没法撑下去,更不消谈金融变现了。

然而,同样是做轻资产,龙湖、世联称自己投资的长租公寓,进入成熟期后,利润率能达到12%!

差距咋这么大呢?

非论是轻资产还是重资产,是否具有赚钱能力,关键看坪效。

魔方公寓CEO柳佳就说过,长租公寓坪效为王。

坪效高,也有利于物业升值,几年后再算出租回报率,就完全纷歧样了。

如果坪效不高,物业贬值,发金融产品被低估,就成了恶性循环。

参照商业地产的算法,坪效=销售额÷门店营业面积。也就是说,坪效代表单位面积所发生的销售额。

对长租公寓来说,销售额=租金收入+增值服务收入。

通常情况下,门店的营业面积是一定,因此,坪效取决于租金收入和增值服务收入的高低。如何获得最佳的租金收入和增值服务收入?我们认为有以下三种法子。

01

高收益面积占比最大时

单位租金是最高的

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▲来源:锋思设计

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▲来源:锋思设计

两种方案对比,可以看出,后者比前者的收益高17%-27%。

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▲来源:锋思设计

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▲来源:吉田概念

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▲来源:吉田概念

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▲来源:吉田概念

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02

持久连结低空置率

能发生收益的面积就最大化了



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03

基础服务为房间溢价

增值服务能带来额外收入



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龙湖冠寓生态圈 来源:中国指数研究院

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(文章来源:明源地产)

(若该文章涉及版权问题,请原作者及时联系我们,我们会做删除等措置。)

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