倾覆认知的雄文!“土地财务”让中国崛起完成了原始积累!

ffycxyw2274436 · 发表于 2020-8-20 08:34:16

来源：今日头条

活动关注：疫后振兴-【8月29-31日】2020第十一届中国康养·文旅小镇项目实操高端总裁峰会暨优质财产资源对接大会 —(文章尾部可查看）

编者注：该文读之多遍，也是本人见过的关于土地财务论述中最清晰的和最伶俐的，而且这位体制内的伶俐官员还开出了药方，本人认为是最靠谱的药方，这文章事实上论述了，房地产不成能呈现大跌，只能在最后的疯狂之后，慢慢通过持久的滞涨...

计划经济遗留下来的这一怪异的制度，使得土地成为中国处所政府巨大且不竭增值的信用来源。分歧于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的素质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。

改革就是一系列选择。但真正改变历史的选择，那时其实纷歧定看得清楚。“土地财务”就是如此。从降生到形成，它并没有一个完整的设计，甚至“土地财务”这一名词，也是后来才想出来的。但正是这个来路不清、没人负责甚至没有严格界说的“土地财务”，前所未有地改变了中国城市的面貌，成为全球经济成功与问题的根源。

“土地财务”是否可以延续？是否还能改进？还是必须全盘放弃？乃是攸关国家命运的重大抉择。由于“土地财务”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“土地财政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论，演酿成了指责“土地财务”的竞赛。

好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常识”，而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财务”之所以抗风而立、批而不倒，就在于其有着不为学术界所知的内在逻辑。“土地财务”背后的经济含义，远比我们大多数人知道的深刻、复杂。

本文试图以“信用”为主线，重新评价“土地财政”的功过，思考“土地财务”改变可能带来的风险，探讨改进“土地财务”的可行路径。

信用：城市化的催化剂

城市呈现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却突然呈现了不成逆转的“城市化”？绝大多数研究，都认为城市化是工业化的结果。这一概况化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。

城市的特征，就是能提供农村所没有的公共服务。城市不动产的价值，来源于所处区位；分歧区位的价值，取决于公共服务的水平。公共服务是城市土地价值的唯一来源。无论城墙，还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大规模的一次性投资（fixed cost）。但由于传统的资本获得方式，主要是通过剩余的积累，大型工程建设往往需要成年累月的建设。巨大的投资，限制了大型公共设施的建设，成为制约城市发展的主要障碍。

突破性的进步，来自于近代信用体系的立异。信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能。信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业化和城市化的启动，都有赖于获得跨越原始资本的临界门槛。只有资本才能为资本作抵押。一旦原始资本（基础设施）积累完成，就会带来延续税收。这些税收可以再抵押、再投资，自我循环，加速积累。

城市化模式的选择，说到底，就是资本积累模式的选择。分歧的原始资本积累方式，决定了分歧的城市化模式。历史表白，完全靠内部积累，很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累，则会引发大规模社会骚乱。因此，早期资本主义的原始资本积累，很洪流平上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家，都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。

▲城市用地，大面积的地表硬化，对土地其实是最大的损害

传统中国社会的差序格局中，基于熟人社会的民间借贷，只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后，不但没有积累下原始资本，反而成为列强积累原始资本的来源地。1949年后，中国重获完整的税收主权，但依靠掠夺实现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国不克不及不转向计划经济模式。

所谓“计划经济”,原理上依旧是通过自我输血，强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下，经济被分为农业和工业两大部类，国家通过工农业产品的剪刀差，不竭将农业的积累转移到工业部分。依靠这种法子，中国建立起初步的工业基础，但却再也没有力量完成城市化的积累。超强的积累率，窒息了中国经济，使生产和消费无法实现有效地循环。改革前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。

中国城市化的“最初的信用”

中国城市化模式的大突破，起始于上世纪80年代后期。那时，农业部分已经无力继续为中国的工业化提供积累。深圳、厦门等经济特区被迫测验考试仿效香港，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的怪异道路。这就是后来广受诟病的“土地财务”。

“土地财务”并不是中国专利。从建国至1862年近百年间，美国联邦政府依靠的也是“土地财政”。同土地私有化的老大陆分歧，殖民者几乎无偿地从原住民手中掠得大片土地。那时美国联邦法律规定开创十三州的新拓展地和新加入州的境内土地，都由联邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和关税，构成了联邦收入的最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。

对比中国土地财务，就可以想象昔时美国的“土地财务”规模有多大。

2012年，中国国税收入11万亿元，如果按土地收入占48%计算，就相当于 5万亿，而2012 年“土地财务”总收入只有不到3万亿。中国土地财务，就是从上世纪90年代初算起，迄今也不过20余年。

而美国从建国伊始，直到 1862年《宅地法》（Home stead Act）规定土地免费转让给新移民，联邦政府的“土地财务”才被处所政府的财富税所取代，前后延续近百年。所分歧的是，美国“初始地权”的获得，靠的是对北美印第安人的屠杀和掠夺，而中国则是通过计划经济的制度设计。

土地财务的素质是融资而非收益

土地私有的城市，公共服务的任何改进，都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者，然后政府通过税收体系，才能够将这些外溢的收益收回。

因此，税收财务的效率几乎完全依赖于与纳税人的博弈，交易本钱极高。而在土地公有制的条件下，任何公共服务的改进，城市外溢到国有土地上。政府无需经由税收“过滤”，就可以直接从土地升值中获得公共服务带来的好处。

相对于“征税”的方式，通过“出售升值土地”来回收公共服务，外溢漏失小、交易本钱低。其积累效率如此之高，以至于城市政府不但可以为基础设施融资，甚至还可以以津贴的方式，为有延续税收的项目融资。

计划经济遗留下来的这一怪异的制度，使得土地成为中国处所政府巨大且不竭增值的信用来源。分歧于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的素质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。如果把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过发行债券融资，中国城市则是通过发行的“股票”融资。

在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的素质就是资本品，除居住，还可以分红。不但分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值。

因此，中国的房价和外国的房价是完全分歧的两个概念。在这个意义上，“土地财务”这个词，存在根赋性的误导——土地收益是融资（股票），而不是财务收入（税收）。在城市政府的资产负债表上，土地收益属于“负债”，税收则属于“收益”。

对“土地财务”素质的认识，还有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却持久低迷不振。

如果你把城市土地市场视作股票市场的一部分，就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致，一点也不反常。由于土地市场的融资效率远大于股票市场，因此，很多财产城市借助处所政府招商，变相通过土地市场融资。这也间接反驳了那些认为土地财务抑制了实体经济的指责。

土地财务相对税收财务的效率差别，虽然很难直接观察，但我们依旧可以通过一些数据间接比较。

近年来，中国M2延续高速增长，但并未引发经济学家所预期的超等通货膨胀。一个重要的原因，就是M2的规模是有实际需求支撑的。现在有一种流行的做法，就是拿M2和GDP作比较。 2012年M2余额97.42万亿。2012年GDP约51万亿，M2与GDP的比例达190%。有人认为， M2/GDP数据逐年高企，说明资金效率和金融机构的效率较低。更有人担忧通胀回归和房价反弹。

但实践表白M2和GDP其实不存在严格的对应关系。1996年是个分水岭。从这一年开始M2超过GDP，但尔后却持久连结了低通胀，甚至局部时期还呈现通缩。而改革开放后几次大通胀都呈现在此之前。

这是因为，合意的货币发行规模，取决于货币背后的信用而非GDP自己。如果说税收财务信用与GDP存在正相关关系，土地财务提供的信用与GDP的这种相关性就可能比同样GDP的税收财务成倍放大。

1998年住房制度改革虽然没有增加GDP，但却使“城市股票”得以正式“上市流通”，全社会的信用需求急速扩大。如果我们理解房价的素质是股价的话，就会知道，通货膨胀之所以没有如期而至甚至呈现通缩，乃是因为房价上升致使社会信用膨胀得更快。

理解土地财务的问题与风险

虽然“土地财务”给中国经济带来了诸多好处，但同任何发展模式一样，“土地财务”模式也有其自身的重大问题。这些问题不解决好，很可能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后果，不会小于税收财务曾经带来的“大萧条”、 “金融风暴”、“主权债务危机”。

首先一个问题，就是“土地财务”一定要将不动产酿成投资品。

政府打压房价的政策之所以屡屡失效，就是没有依照资本品的市场来管理住房市场。

“土地财务”的素质是融资，土地乃至住宅就一定是投资品。买汽车公司股票的人，其实不是因为没有汽车。同样，买商品房（城市股票）的人，也并不是因为没有住房。只要是土地财务，不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本渠道，资金就会继续流入不动产市场。

第二，拉大贫富差距。

土地财务不但给处所政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累，成为过去十年“中国梦”的最好注脚。

但与此同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开。拥有不动产的居民，即使不努力，财富也会自动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房地产锁定了分歧社会阶层流动的渠道，造就了绝望的社会阶层。

第三，占用大量资源。

如果说中国经济“不协调、不服衡、不成延续”，房地产市场首当其冲。同虚拟的股票甚至贵金属分歧，不动产为信用基础的融资模式，会超出实际需求制造大量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼楼”甚至“鬼城”。

为了生产这些信用，需要占用大量土地，消耗失落本应用于其他发展项目的贵重资源。资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。可是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变成一项负资产。

第四，金融风险。

既然土地财务的素质是融资，就不成避免地存在金融风险。股票市场上所有可能呈现的风险，房地产市场上城市出现。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元，虽然低于2011年的3.15万亿元，与2010年的2.7万亿元基本持平。但这其实不料味着土地融资在全资本市场上比重的缩小。

截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额 5.95万亿元，同比分别增长15.7%和 23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元，远超土地出售收入的减少。这些土地抵押品的价值实际上都是通过房地产市场的价格来订价的。打压房价或许对坐拥高首付的银行住房贷款发生不了多少威胁，但对高达6万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。一旦房价狂跌，如此规模的抵押资产贬值将导致难以想象的金融海啸。

没有准备的税制转型

鉴于“土地财务”带来的一系列严重问题，主流观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财务”。谈论抛弃很容易，如何找到替代的融资？一个简单的谜底，就是仿效发达国家，转向税收财务。

当年美国“土地财务”切换到“税收财务”，靠的是联邦政府放弃土地收益同时处所政府开征财富税。今天中国，土地在处所，税收在中央。如果仿效美国，中央政府就必须大规模让税给地方政府。现在，中央税收刚刚跨越11万亿，要想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占处所财务收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不可能的（更不要说还有6万亿的土地抵押融资）。

如果国税不变，依照某些专家的建议，通过直接增加财富税等新的处所税种来抵偿土地收入。那么，能否靠增税弥补放弃“土地财务”的损失？中国的税负水平其实不低，其增速远超 GDP。2012年完成税收达到11万亿，同比增11.2%。在此基础上，继续大规模加税的基础根本不存在。

在中国，“土地财务”的素质是“融资”，其替代者一定是另一种对等的信用。而要把税收变成足以匹敌土地的另一个信用基础，就必须突破一个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体制。

数据显示，2011年，我国全部税收收入中来自流转税的收入占比为70%以上，而来自所得税和其他税种的收入合计占比不足30%。来自各类企业缴纳的税收收入占比更是高达92.06%，而来自居民缴纳的税收收入占比只有7.94%。如果再减去由企业代扣代缴的个人所得税，个人纳税不过占2%。去年个税起征点上调后，今年个人直缴的比例还会更低。这就是为什么税收高速增长，居民税负痛感却不敏感的重要原因。

任何一种改革，如果想成功，前提就是纳税人的负担不克不及恶化。1862年，美国的税改取消联邦土地收入，改征处所财富税，纳税人的负担没变，收入在分歧政府间切换。但在中国这样的税收结构下，就算是中央真的可以下决心减税，也不过是减少了企业的负担，减税其实不克不及直接进入居民个人账户。因此，对居民个人而言，增加财富税就是支出净增加。

有人也许会质疑，难道应该让中国企业忍受如此高的税负？我们可以用另一个问题回答这个问题，为什么中国边际税率如此之高，全球投资还要蜂拥进入中国？谜底是：“土地财务”。

借助土地的巨大融资能力，处所政府可以执行无人能敌的税收减免和地价津贴。其津贴规模之大，甚至使得如此高的税率都变得微不足道。也正是由于处所政府的津贴远大于税负的增长，中国企业才连结了相对竞争对手的优势。

同样的事理，中央政府之所以可以连结如此高的税收增长，很洪流平上是仰仗处所政府更高的土地收益。没有“土地财务”的津贴，企业根本无法负担如此繁重的税收，中央政府的高税率就不成延续。

“土地财务”的升级与退出

中国未来几年最大的战略风险，就是在还没有替代方案之前，轻率抛弃“土地财务”。

没有一成不变的城市化模式。“土地财务”也是如此，非论它以前多成功，也不克不及包管其适用于所有发展阶段。指出直接税开征的风险，并不是否定直接税的作用，而是要发挥分歧模式在分歧阶段的优势。同时，当城市化进入新的发展阶段后，为分歧模式的转换寻找可行的途径。

最优的城市化模式，就是根据分歧的发展阶段、分歧的空间区位，组合使用分歧的模式。一旦原始资本积累完成，城市化进入稳定阶段，其历史角色就会逐步淡出并最后终结。不同模式过渡，没有简单的切换路径。必须经过复杂的制度设计和几代人的时间。

正确的改革策略应当是：积小改为大改。把巨大的利益调剂，分解到数十年的城市化进程中。要使每一次改革的对象，只占整个社会的很小部分。随着城市化水平的提高，逐渐演变到直接税与间接税并重，乃至直接税为主的模式。成功的转换，是“无痛”的转换。时间越长、对象越分散，社会承受力就越强，改革也就越成功。

具体做法是，当把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分。在空间上、时间上把分歧的利益主体区分开，分别制定政策，分阶段逐步过渡到更加可延续的税收模式：

财富税可以有分歧的名目，直接对应相关的公共服务。通过区别分歧的政策对象，依照分歧的阶段，将完成城市化的地区渐进式地过渡到可延续的“税收财务”，同时，建立与之相对应的，以监督财税收支为目的社区组织。

城市新区部分则应维持高效率的“土地财务”积累模式。但维持，其实不是意味着无需改变。其中，最要紧的，就是必须尽快将住房地产分为投资和消费两个自力的市场。现在的房地产政策之所以效率低下，一个很重要的原因，就是我们希望用一个政策同时告竣“防止房地产泡沫”和“满足消费需求”两个目标。要想解脱房地产政策的被动局面，就必须将投资市场和消费市场分开，并在分歧的市场分别告竣分歧的经济目标——在投资市场，防止泡沫破裂；在消费市场上，确保居者有其屋。

市场区分后，就可以组合利用价格和数量两个杠杆，使政策的“精度”大幅提高。在投资市场上（商品房），控制数量（好比，将供地规模同其空置率挂钩）放开价格，避免不动产价值狂跌触发的系统性危机；在消费市场上（保障房），控制价格增加数量，满足新市民进入城市的基本消费需求。

在这里需要特别指出的是， “土地财务”下，中国货币的信用的“锚”就是土地。在某种意义上，人民币是“土地本位”货币。中国之所以没有发生超等通货膨胀，关键在于人民币的信用基石——“土地”——的价值和流动性屹立不倒。一旦房价狂跌，土地就会贬值，信用就会崩溃，泛滥的流动性就会决堤而出。

“人的城市化”

真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的，是保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。所谓“广覆盖”就是除有房者外，所有居民都可以以本钱价获得首套小户型住宅。只要不克不及做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为就会诱发大规模腐败。

而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言，资金非常丰沛，关键是如何设计出足够的信用将其贷出来。目前的保障房不克不及进入市场。这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财务有限的信用，一定难以满足大规模建设的巨额资金需求。

如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场流通以便于融资？一个简单的法子就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔；“后售” 则是为了解决保障房建设融资。举例而言：假设50平方米保障房的全本钱是20万元（土地本钱2000元/平方米，建安本钱2000 元/平方米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12 万元，15年就是18万元。届时只需补上差额，就可获得完整产权。

这个假设的例子里，各地的具体数字可能不同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以政府津贴和公积金（可分别用来贴息和政府物业费）,即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。

由于住房最终可以上市，因此土地（及附着其上的保障房），就可以成为极其平安有效的抵押品。通过发行“资产担保债券”（Covered Bonds）等金融工具，利用社保(3.11万亿元) 、养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀资金获得低息贷款，只需政府少许投入（贴息），就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融资问题。

“先租后售”模式，看似解决的是住房问题，实际上却意味着“土地财务”的升级。

这一模式同以往的“土地财务”一个重要的不同，就是以往“土地财务”是通过津贴地价来直接津贴企业，而“先租后售”保障房制度，则是通过津贴劳动力间接津贴企业。2008年以后，制约企业发展的最大瓶颈已经不是企业，而是劳动力。新加坡和香港的对比表白，住房本钱可以显著影响本地的劳动力本钱，进而增强本土企业的市场竞争力。

“土地财务”另一个后果，就是“空间的城市化”并没有带来“人的城市化”——城市处处是空置的豪宅，农民工却依然在城乡间流动。现在很多研究都把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度，如果不涉及其背后的公共服务和社会福利，等于什么也没做；如果所有人自动享受公共服务和社会福利，那就没有一个城市可以负担得起。

户籍制度无法取消与“土地财务”密切相关。由于没有直接的纳税人，城市无法甄别谁有权利享受城市的公共服务，就只好以户籍这种拙笨但有效的法子来限定公共服务供给的范围。要想取消户籍制度，就必须改间接税为直接税。而改变税制，就必须面对前文所述的制度风险。

但就算能够用财富征税取代户籍，也还是解决不了农民转变成市民的问题——今天因为缺少财富而拥有不了户籍的非城市人口，明天也一样会因为缺少财富而无法成为合格的纳税人。因此，研究怎样让农民可以获得延续增值的不动产，远比研究如何取消户籍来得更有意义。

“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度变得无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一按时间，就可以通过购买保障房，成为城市的正式市民。

“土地财务”重建个人资产

现在的财务界，有一种普遍的看法，认为中国现行的税制结构，已经到了非调剂不成的境界。理由是间接税使每一个购买者都成了无差另外纳税人，无法像直接税那样，通过累进使高收入者承担更多的税负来调度贫富差距。

但现实中，真正致使贫富差距的深层原因，是有没有不动产。不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者，资产随价格上升，自动分享社会财富；无房者，所有积累都随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差异就越大。财富不均是因，收入不均是果。用税收手段只能调度贫富的结果；用不动产手段才能调度贫富的原因。

要缩小社会财富差距，最主要的手段，不是税收转移和二次分配，而是要让大部分公民能够从一开始就有机会均等地获得不动产。“土地财政”向有产者转移财富的功能，是当前贫富差距加大的“罪魁祸首”，但通过“先租后售”，这一功能马上就可以变成缩小贫富差距的有力工具。

“现代人”的特征，就是拥有信用。土地财务通过“先租后售”保障房，帮忙家庭快速完成原始资本积累，为劳动力资本的城市化创作发明了前提。由于保障房的市场溢价远远高于其本钱，因此，保障房房改就相当于以兑现期权的方式给所有家庭注资。

家庭的经济学素质乃是从事“劳动力再生产”的小微企业。将土地资本大规模注入家庭，可以快速构筑社会的个人信用，使经济从国家信用基础拓展到个人信用基础。保障房“广覆盖”，为城市化的高速发展提供了一个巨大的社会稳定器。它在利益急速转变的发展阶段，极大地增加整个社会的稳定性，扩大执政党的社会基础。

“先租后售”保障房可以显著地提高配置家庭效率。国外的实践表白，同储蓄形态的养老金相比，住宅更加容易保值、增值。高流动性的住宅可以在家庭条理将社保和养老金资本化。

“先租后售”保障房对中国经济的意义，乃是借助“土地财务”作为融资工具为启动大规模保障房建设并将住房转化为城市化的人口的原始资本，从而为城市化完成后转向税收财务创作发明条件。1998年房改的成功，推动了中国近十年的快速增长。保障房在规模上远超昔时的房改（甚至美国的《宅地法》），可以预见，这一改革一旦成功，中国经济至少还可以高速增长 20年。

近代以来，中国一直都在模仿、追赶，鲜有能真正称得上“有中国特色”的制度立异。而“土地财务”就是这样一个伟大的制度立异，其经济学意义远比大多数人的理解来得深刻、复杂。

“土地财务”只是一种金融工具。工具自己无所谓好坏，关键是如何使用。“土地财务”之所以广受诟病，并不是“土地财务”出了问题，而是如何使用“土地财务”出了问题。随着城市化阶段的演进，“土地财务”用来解决的问题也应当及时改变。

从更久远的经济发展阶段看，我们今天所担忧的问题，很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失。

中国城市化最快的城市之一深圳，税收收入占到政府收入的93%以上，来自土地的收益已经微不足道。但深圳经济并未为无地可卖而“不成延续”——由于已经完成了原始资本积累，深圳土地财务已经悄然退出。深圳的实践表白，我们可能根本无需为长大后不治自愈的“病”吃药。

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第二版块：康养·文旅财产全流程操盘实践&国际知名项目构建解读
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雷艺礴丨汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院农文旅项目操盘顾问、壹方城幻光总经理第四版块：乡村振兴城乡融合顶层设计与项目运营模式解读
胡林丨农村土地整治专家、和盛家园董事长
袁璿丨汗马研习社立异导师、某上市地产公司康养财产公司总经理、四川大学华西医学院医院管理MBA、亲睦家开创合伙人、成都医疗健康投资集团特聘专家顾问
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第五版块：品牌IP价值赋能与康养文旅项目落地操盘解读楚云丨麓湖策划负责人李祺丨Dimitri Delopoulos CEO、PVCP璞蔚房地产首席执行官汪勇丨汗马研习社立异导师、水印养老社区中国有限公司首席执行官刘磊丨汗马研习社立异导师、锦上添花董事长、中国文化街区重新界说者贵宾席及汗马研习社会员专享一康养·文旅小镇项目申报及土地获取专题研讨
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