南京神秘花园,藏身江北楼市|石旭升

落败的青春阳落s · 发表于 2020-8-23 08:59:25

11月20号，我在南京的江北，见到了一个神秘的处所。她是怎么个，羞答答的玫瑰静悄悄地开？漂亮的公园开放了，宽松的地铁开通了，现代的工厂开工了，而高贵的学校已经开学了，精品的楼盘也要开盘了。神秘在于，南京很多人至今没来过这个这个处所，甚至没听说过这个处所。

这个处所，就是南京科学城，位于浦口国家级新区的南部。我把这个看成神秘花园。因为在紧锣密鼓的科学城内，公园是神秘的，配套是神秘的，交通是神秘的，人群是神秘的，楼市是神秘的。

神秘的公园

神秘的公园在于，先有花园，后有社区。
如果你坐地铁S3号线，在兰花塘站或者双珑站下车，映入你眼帘的，就是波光粼粼的公园。这个公园，叫V-Park中央公园，是被两个地铁站包裹着的，面积约85万平米。据说，V-Park中央公园，早在今年7月1号就开放了，现在每天晚上，都能看到炫目的灯光喷泉，喷泉最高的水柱喷到100多米。据说，V-park中央公园，贯穿了本地的金穗河、丰子河、秋荫河，河道长度有8公里，水系交汇的处所，直径有600米，湖面转上一周有2公里。而在公园的核心位置，打造了洪流体、大绿地、大森林。

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V-park中央公园夜景图

实际上，作为定位为“田园水乡新城”的科学城，又何止是一个V-Park中央公园？如果你沿着V-Park中央公园的驳岸向西走，走到浦乌路和双峰路交汇处的时候，就有一座“江北市政公园”，现已经开放，面积大约在20万平米。我当天看到三三两两的居民，大白日也在树荫下散步。

而根据浦口经济开发区的规划，未来3、5年内，还要打造科学城20万平米体育公园、72万平米的丝兰湖公园和将近150万平米的石碛河滨河景观带，规模也是一个大过一个。而田园水乡新城的规划，对标“纽约中央公园”和“深圳市政公园”。水，公园，弥补了原先江北国家级新区缺乏大型城心公园的遗憾，也打造了南京“城市涵氧栖居”的名片。

V-park中央公园实景图

据我此前了解，在国家级核心区内，虽有占地100万平米的青奥体育公园，却是以赛事和运动为主的公园，大部分空间其实不开放。而求雨山公园、凤凰山公园和北堡公园，占地面积都在10万平米以下。回看一个科学城片区，就有5大公园汇聚，固然就会使板块的环境价值弥足珍贵。据说，未来在整个区域内，将打造3处片区级休闲公园，8处社区级公园！
有意思的是，科学城首个商品房社区的名字，叫做“水沐云筑”，位置就在市政公园的南侧。或许，也是要突出片区的“水乡”概念和“涵养”概念。更有意思的是，这次徒步科学城，才发现，老山是沿着长江沿岸绵延向南的。科学城背靠老山，面向长江，算是彻完全底的山水城区。

神秘的配套

神秘的配套在于，先有空间，后有城市。
在V-Park中央公园的西南驳岸，我看到了苏杰学校的总部已经竣工，据说今年9月2号已经开学。作为南京最优秀的民办学校之一，早在2018年4月落户为科学城的时候，就吸引了大量目光。该项目总投资2.4亿元，总建筑面积3.6万平米。
据我了解，苏杰学校包含苏杰中学、小学和幼儿园，要打造‘特色性+精品性+实用性’的校园。其中，南京苏杰学校项目，占地面积2.7万平方米，可容纳学生1000余人。而苏杰幼儿园项目，占地5490平米，建设了12班的国际幼儿园，可以同时培养360个孩子。

苏杰学校实景图

除南京最优秀的苏杰学校，另一所优质的民办学校书人学校也在建设中。位置就在苏杰学校西南侧不远的处所。书人学校作为九年一贯制学校，在南京民办学校中的名气，也是响铛铛的。据了解，书人实验学校的规模更大，占地达到6万平米以上。

据说，整个科学城，在教育配套上，将建设10所幼儿园、8所小学、5所初中、1所高中、1所九年一贯制学校。学校的空位可想而知。真所谓先有学校，后有学生。

在商业配套方面，定位也是高大上的。园区模仿苏州园区“邻里中心”的思路，规划了4大邻里中心。而据了解，万达广场也在规划之中。另外，双珑站将建大型商业综合体。而在科学园内，即将拔地而起洲际假日酒店。

而在医疗配套方面，除即将引进“意大利仁爱医院”，还将把目前的河西“明基医院”，完全复制在科学城内。

正是以这些神秘的配套，即将开盘的水沐云筑，也就倍感神秘。

神秘的交通

神秘的交通在于，先有道路，后有路人。
我在V-Park中央公园，能同时看到兰花塘站和双珑站两个地铁站，因为公园的水面一望无际，而S3号线是高高在上的轻轨。所以我能看到轻轨车厢在眼前划过。而S3号线，早在2年前就开通了。随着未来S3号线即将与11号线交汇，这么宽松便捷的轨道交通，更是让人倍感神秘。
转而一想，神秘之处，或许在于于无声处听惊雷，未来这里必有大事发生，那就是高端人口的进入，且是后话。
在科学城还有一件神秘的事情，让我匪夷所思，那就是科学城的路网。马路是宽阔的，路网是密匝的。好比，工具走向的双峰路，品级就是双向8车道的，绿化带也郁郁葱葱。
据浦口经济开发区的一个小同志介绍，86平方公里的园区，未来将形成3条南北主轴，自西向东，分别是浦乌路、浦滨路和横江大道，都是双向8车道的花园大道，都与江北国家级新区的核心区贯通，同时也都与南京主城区贯通。其中，浦乌路连通2020年通车的5桥，浦滨路连通扬子江过江隧道，横江路联通长江隧道。而浦乌路，未来还要做立体交通，就是上层快车道，下层慢车道，与江北快速通道联通。我11月20号去科学城的时候，是走长江3桥走的，一下大桥就到了科学城。原来，科学城没有想象的那么远，位置就在南京河西鱼嘴的斜对角。
如果再说说科学城的地下管廊，就是一条条看不见的交通。在这里，看不到高压线和德律风线，甚至看不到水电气的井盖，只看到花园。可以想象，科学城的城市规划，完全是依照国际上最先进的花园城市的标准进行的，所以也就更加宜居。

神秘的人群

神秘的人群在于，先有财产，后有居民。

我在本地人的率领下，参观了台积电。说是参观，也有些吹法螺。因为台积电一直是一个神秘工厂，任何外人是不克不及进入的，据说，即使是南京的市领导，也没有去过台积电的厂区做客。我们只是在台积电的围墙外围，转了一圈。

台积电作为全球最大的芯片企业，其厂区的规划，是一个%的形状。据说，两边的“o”，是厂房的心脏，是完全对称的圆圈，直径为360米，象征着圆圆的芯片；而中间的“/”，应该是设备和零件的疏送管道，总长度820米。而整个厂区设计“%”的形状，似乎有象征着百分百的精密精神。

台积电实景图

据介绍，台积电目前只有1000名员工，看起来人工规模不大。可是，依照科学城智能制造新城的总体规划，分为半导体新材料片区、新能源汽车片区、膜科技财产片区和信息财产片区。目前已经进驻的企业，除台积电，还有华为、百度、清华紫光、上汽依维柯、锦湖轮胎、天水华天等高新技术财产的龙头企业。所以，至2030年规划人口将达到35万人。高精尖人群的涌入，将会破天荒地改变科学城的人文生态。据我了解，目前区域内常住人口约7万人，规划10年近23万人的导入，为区域注入强劲的发展动力。
科学城，以“千亿结构”引来世界瞩目。据了解，定位为“中国芯片”之城的科学城，是由最有名望的“美国ZNA”设计的，这个机构曾为美国联邦政府、沙特阿拉伯王国政府、阿联酋王室、哈佛大学等项目提供过设计服务。科学城总体面积将近8平方公里，7月1号开园首期建成交付的项目，就有三个，分别是37.5万平方米的高新技术财产服务中心、3.6万平米的苏杰学校和85万平米的V-park中央公园。目前，科学城共承担各类建设项目27个，市重大项目2个，长江经济带提升工程示范项目1个。据了解，园区的未来，没有交通灯、没有车辆穿行，人穿梭其间，往来办公，以水上栈道缩短原本绕行的距离，给人以清新自然、现代高效的办公体验，实现“地上相连、地面相接、地下相通”的立体城市形象。
有意思的是，一个不到8平方公里的科学城，水、土、气各项环保办法到位，仅仅是污水措置厂就有2个。一个是传统污水措置厂，一个是电子污水措置厂。而电子污水措置厂一项投资就高达几十亿。可见，这个片区正在打造“宜人住区”的样板。
更值得一提的，科学城板块也是依照“产城融合新城”的模式来打造的。这对整个科学城就是一次规划上翻天覆地的升级。产城融合，既有最先进的财产，又有最高尚的住区。所以，即将开盘的水沐云筑，也就信心满满，他们相信他们提供的居住产品，一定能够满足居住和投资的双重需要。

神秘的楼市

神秘的楼市在于，先有园区，后有楼盘。
以上说了神秘的公园、配套、交通和人群，似乎与老苍生的置业需求无关，实际上，无论是政府、开发商还是购房者，还是要回归到楼市的话题上来的。之所以说科学城是神秘花园，还在于科学城的定位是“配套先行”，采取的是类似“苏州园区”的操作手法。
我在较早前就说过，南京江北新区最肥的肥肉，是科学城。而要把这块肥肉做好，吃起来很爽，就要慢工出细活。根据我对科学城规划的了解，未来起码要有1000万平方米的住宅用地期待开发，科学城即将成为江北楼市的主战场。

水沐云筑售楼处实景图

正因为此，首期开发的楼盘，才不吝重金，志在必得地取得首块土地的开发权，或许也是期望喝到“头啖汤”。据了解，即将开盘的水沐云筑，位于浦乌路和双峰大道的交汇处，位于科学城的核心。周边的公园、名校、地铁、商业、医院一应俱全，所以他们才在2018年6月，不吝重金，以12000多元的楼面地价购得土地。

水沐云筑样板间实景图

而水沐云筑的产品，也采取高定位。总建筑面积近25万方，容积率1.8的水沐云筑，首开产品，将推出89-115㎡精装三房。据说，仅仅是为了达到最理想的景观河日照效果，他们就在朝向方面先后改动7次方案，真正做到了精益求精。可是，除建筑的现代简约和社区管理的智能化的大卖点，这个楼盘具体的卖点，我还是了解不多。因为我去看的时候，销售中心还没有揭开面纱，就让她先神秘着吧！

以上，就是我11月20号考察科学城城的感受。我觉得，科学城的神秘背后，明朗的迹象已经显现。那就是，即将成为南京宜居的一张名片。而水沐云筑项目即将启动验资，预计12月份中旬开盘。

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