文旅财产爆发期来临—中国未来30年最好的投资

ffycxyw2274436 · 发表于 2020-8-24 08:16:25

乌镇戏剧节

据美国权威部分预测，文化休闲、娱乐活动、旅游业将成为移动互联网之后，下一个经济大潮，并席卷世界各地。

文旅财产对经济发展的推动主要表示在三个方面：

国家旅游局数据显示，2008年国内旅游人数20亿人次，2015年达40亿人次，7 年翻一番。2015年共有41.2亿人次国内或出境游，相当于全国人口一年旅游近3次。

据国家旅游局预计，我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱财产。毋容置疑，这是公共乐于消费的向阳行业，预示着文旅财产的投资窗口已然打开。

文旅财产"黄金时代"

今年是“十三五”规划的起航之年，对于中国旅游业发展而言，意义更加重大。《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出，力争到2020年我国旅游财产规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。

因而，从今年起至2020年，是我国旅游业发展实现质的飞跃，由旅游大国迈向旅游强国的关键5年。中国文旅强化发展的时代已然到来。但中国文旅的发展依旧存在诸多需要提升与改进的内容，并需与城市特色和文化发展紧密结合，这亦成为中国文旅发展亟需解决的时代课题。

某亲子类节目的热播，雪乡也因此走红。

文旅财产的八个“注意”：

1.文旅小镇业态调剂改造的背后是深刻的社会转变

古镇、古村在中国新兴城镇化浪潮的推动下，迎来了一波巨大的转变。不但仅是传统建筑空间、商业业态的转变，更是其内在的生活方式、消费方式的转变、乃至传统文化基因潜移默化的质变。如果只是仅仅就业态而业态，那注定这个小镇的商业是肤浅的，并可能造成业态定位的偏离。

2.游客需求条理的提升，需要文旅业态同步提升

近20来年旅游的大发展，已经从原有的观光旅游逐步向休闲和度假游转型，但转型期观光、休闲和度假分歧需求的旅游形态将会在一段时间内存在，而且分歧区域的文旅小镇项目会在旅游需求层面方面的偏重点还会分歧，分歧的旅游需求条理所对应服务的旅游业态是分歧的，在此布景下，不但原来很著名的古镇古村业态需要进行提升，改造，一些新迈入开发的小镇项目也将更加复杂。

3.移动社会、智慧社会的到来带来文旅业态的改变

移动互联网时代，已经打破了城市办公人员固定办公的工作形态和地区界限，可以随时随地办公与他人开展工作合作。旅游小镇因为其浓厚的文化环境和优美的自然环境，可以引来很多大城市的人群前来创业办公、边度假边办公。这些会促使对住宿以及休闲娱乐业态需求的提升，而移动时代网络购物的方便，也会造成对单调零售业态需求的减少，对体验型零售业态的增加。

荷兰乡村住宅式办公

4.旅游业态和城镇化业态的融合

旅游小镇配套设施无论是从种类还是数量，都高于普通小城镇的标准，因此服务设施指标的选取不克不及完全依照《镇规划标准》确定，要综合考虑常住人口和流悦耳口（包含旅游人口及因旅游发展吸纳的外来就业人口等），进行科学的计算。旅游小镇生态为基，小镇旅游人口简直定要充分考虑到小镇的生态承载能力，旅游设施的配置科学合理，适当留有余量，杜绝浪费。而且从实际的众多案例来看，文旅商业业态的面积不宜过大，要根据游客量的消费结构进行缜密核算，才比较合理的结果，目前存在的一个普遍问题是小镇业态面积往往过大，其后果就是在运营中发生很多空铺，死铺。

5.传统旅游六大体素的提升

持久以来，旅游业已经形成了基于旅游服务的“吃、住、行、游、娱、购”六大体素，文旅小镇的商业业态也基本是依照这几个方面进行构建的，可是随着旅游市场的转变，一些立异的业态开始显现，或者说需要对原来的六大体素进行重新立异性认识和阐释。好比从原来简单的吃饱、睡着，购物等酿成对本地美食文化、居住文化、本地手作文化的深度体验。这对业态定位的面积、量级等城市发生重要的改变。

景德镇手作文化体验

6.文旅小镇的商业是文化风景

未来的文旅小镇的商业设施除承担基本的吃饭、购物、住宿功能，还承担文化展示、文化体验、互动交流、游览体验等复合的功能。每一个店铺，都是一个风景点，每一个店铺都是文化体验点，纯碎的商业功能会弱化，旅游价值和文化价值逐步凸显，让游客在闲逛中发生消费欲望，在欢乐中发生消费行为，这是更高一个条理的文旅商业业态。固然，这些会对前期招商、商户的引进培育、商业的运营要求很高。

黄山猪栏酒吧

7.文旅小镇的商业业态招商需要具有“个性”的商户

文旅小镇的商业招商对象不是普通的商户，甚至不是连锁的商户。除立足本地化之外，还要招一些对吃、住、购、娱、文等有特殊研究和追求的“发烧友”。特别是有文化情怀的发烧友，最好是在某一行业有一定影响力，好比可以让一些文化人过来开茶社、开特色客栈，让著名的烹饪师傅过来经营文化餐馆等等。特色化招商、不走寻常路的招商这就是未来文旅小镇的招商趋势之一，也是考验一个文旅商运营服务商服务能力的重要标准。

8.文旅小镇的商业业态需要考虑淡旺季、周末与工作日等特性

旅游商业的一大特点是经营的季节性，即有明显的淡旺季之分。季节性是大多数旅游地的典型特征，旺季欣欣向荣，淡季门可罗雀。中国大部分景区，冬季的几个月，几乎无游客来访，商铺开业率不足50%。这就要求旅游产品的设置和后期运营尽量延长旅游旺季，并设置可行的四季旅游产品和旅游服务。还有一个显著的问题是周末人气很旺，周一到周四人气不济，怎么办？这些问题都需要从业态规划定位就开始研究设置能够吸引游客淡季旅游的旅游产品和旅游服务，而且在商业业态中如何显现落地，这样就把商业业态——旅游产品体系——旅游淡旺季一条线的进行整体解决。

文旅小镇及文旅商业业态的规划定位是一个复合型的，系统性的工作，也是很有意思的事情。涵盖旅游、文化、商业、地产，涉及到旅游产品、旅游线路、旅游活动，包含美食、酒店、民俗、活动等丰富内容。

成都宽窄巷子

文旅地产开发的七大经典模式：

1、“高尔夫庄园”模式

实践表白，将生地酿成熟地的最佳法子，就是建设高尔夫球场，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除球场自己拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性，从而带动了休闲地产的价值提升，并为休闲地产的销售创作发明优越基础。

2、“温泉城市”模式

温泉，是最具带动力的休闲引擎，已经成为全国休闲开发的超等热门，它对休闲养生地产的开发具有突出的作用。“以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发”的“温泉城市”模式在市场取得了巨大的成功。

3、“文化度假酒店综合体”模式

悦榕庄酒店、安缦酒店在中国市场上取得了巨大的成功，而且正以稳健的速度延续扩张。究竟是什么原因让它们如此受青睐？文化的魅力！以生态别墅或古村庄为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种怪异的文化意境里享受时尚度假的奢华体验，这种低调的奢华获得了世界范围内许多高端休闲人群的极大认可，造就了一批忠实的“全球粉丝”。

4、“休闲Mall”模式

通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型片子院、量贩KTV等分歧的业态整合在一起，创作发明一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。

5、“主题文化小镇”模式

主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创作发明出符合市场需求、凸显怪异主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产。

6、“特色景区综合体”模式

这里所说的特色景区，包含主题公园或休闲景区。主题公园带动模式，以华侨城和迪斯尼为代表，以游乐园带动休闲地产开发，已经成为业界经典，但需要强大的开发资金、品牌效应与运营管理等多方位支持，进入门槛较高，并不是每一个企业都能够操作。休闲景区带动模式，以安徽某木屋村度假区为代表，通过中国最大的珍稀乡土树木园的打造，以木屋为特色，带动木屋休闲地产的开发，获得了市场的青睐。此类模式，以稀缺性资源的占有或者打造为前提，投入相对较大，然而一旦开发成功，其开发效益回报将会非常可观，并对城市总体休闲水准也是一个巨大提升。

环球影城

7、“多元休闲综合体”模式

除以上几种模式外，还有许多大型项目往往将几种模式综合起来，形成一个“多元休闲综合体”模式。立足生态基础，以多元文化为内涵，将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演艺项目综合起来，构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴，最终有力带动休闲地产板块。

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两会政府工作述说中提到“降低重点国有景区门票价格”。如何告别门票经济，提升门票以外的盈利能力已经成为各个度假旅游目的地面临的问题，业态如何组合，什么样的业态适合项目，如何经营与运营，开发企业、政府、在地居民、投资机构彼此如何联动，如果共建，每一个机构的操盘手都有很多的问题：

以“改变门票经济”为布景

从休闲业态角度解析最全的一堂课

引流业态、盈利业态、延长停留业态

景区商业街、博物馆、亲子乐园、文创商品、

观光工厂、特色餐饮、体育赛事、精品酒店、露营地

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