一把梳子,梳理南京江北楼市|石旭升

admin · 发表于 2020-9-27 08:00:59

梳子，可以用来梳头，还可以用来做“定情物”，就有了白头到老的意思。那么，江北的房子，是否可以作为你托付终身的居所呢？

梳子的模样

我想用一把梳子，来比方江北的交通，首先是“形似”。一把梳子有梳齿、梳背、梳柄3个部位，我想用这3个部位，说明江北交通的动脉、主动脉和枢纽。

已明确 20根过江隧道开通时间

梳齿，可以比方南京的过江通道。江北与南京主城之间，目前已有过江通道9根，而未来已经明确的过江通道，将达到20根，就像一把梳子的20根梳齿。浦口的交通形似一把梳子，还在于过江通道的密度浓密，在75公里的南京江北沿江带上，就规划了24根过江通道，平均3公里多一点就有一根过江通道。这样过江通道的密度，在整个长江中下游的城市中都是罕见的。特别是浦口，在25公里的江北沿江带上，就规划了13根过江通道，平均不到2公里就有一根过江通道。而江北已运营和在建中的地铁，就有8根。这样的地铁密度，也是整个南京最浓密的。而这些过江通道，可以看成是南北交通的动脉。

梳背，可以比方江北的地铁11号线。即将于2023年开通的地铁11号线，被称为浦口地铁的“换乘王”。可以将江北的另外7根地铁全部“串连”。包含目前已经开通的地铁3号线、10号线、8号线和S3号线，也包含未来开通的地铁4号线二期、地铁13号线和15号线。所以啊，我把地铁11号线看成是江北地铁的主动脉。

梳柄，可以比方江北的桥林腹地。在我看来，南京市政府砸了这么多银子做过江通道，其实也是醉翁之意不在酒。桥林的大量腹地，才是政府的决策抓手。而近年桥林逐渐频繁的土拍迹象，也使政府的“动因”初见眉目。由于浦口背受老山遮挡的局限，只有腹地的发展，才更有希望成为新城的中心。所以，未来桥林先进制造业基地的发展，才是浦口城区发展的交通枢纽。

浦口的交通像一把梳子，还有她“神似”的处所。为什么说它是梳子，而不是一把篦子？在于浦口是一个狭长形的城区形态。整个浦口城区的长度30公里左右，宽度5公里左右，显现东北--西南走向，与长江的走向基本平行。因为浦口的城市化尚不完善，尚不克不及自力成为区域中心，所依托的城市资源依然是主城，所以梳子的每根梳齿，都“不谋而合指向主城”。而梳子的作用，不可是为了梳理头发，也是为了头部血液循环，浦口因为有了这把梳子，不但理顺了道路的毛细血管，城区的精神面貌也会焕发青春。而我几天前看到“住在南京网”的一条消息，江北新区将会花3年时间，买通所有断头路。这些断头路，或许就是这把梳子的梳齿间络绎不绝的头发。

浦口的时机

说到浦口，自然会有人对标河西。其实这样的对标是不无事理的。河西用了10年，将一片稻田，打造成了现代化的居住城区。这期间楼价翻了10倍，也使得楼市守旧派后悔莫及。那么，与河西“同等规模”的浦口，城区的成熟会是几年呢？

我认为是8年。从2015年国家级新区的概念，到2023年地铁11号线的南北联通，正好是8年。固然，这是从交通的成熟度上说的。而从地产开发的节奏上说，据说现在浦口仅有大约30块地产开发用地，会在未来的3、5年中开发殆尽，而现在追求高周转的地产商的开发速度，比10年前的速度快多了，也是一天一地。特别是买家，再不像昔时河西时期的买家那样，大姑娘坐轿头一回，不知不觉错过了时机。现在的买家都是老手了，会紧跟楼市，不再勿失良机。

中海原山实景

只不过，8年的时间，已经过去了4年，那些资金有限的买家，显然已经跟不上浦口楼市，而实力充分的买家，显然也到了最后的时刻。以雨山路板块目前在售的楼盘为例。目前只有中海原山、保利云禧和招商雍宁府3个楼盘，总共也就2300多套房子。“中海原山”首期开盘即清盘，即将的加推也在超倍挂号。而“招商雍宁府”也即将首次开盘，总共1300套左右的房子，因为这个被优质公园和学区包抄的板块，买家也希望未来有机会摇到房子。据一些专业人士说，到了明年上半年，雨山路板块，再不会有一套一手的房子可卖了。

浦口的魅力，首先在于交通。前不久我在“中海原山”踩盘。销售人员就很自信地和我说，到了2020年，也就是明年，长江五桥通车了，他们的中海原山可以直接接驳河西，20分钟就可以达到河西CBD，直达河西阿里巴巴总部、金融城等地。因为五桥和长江大二三四桥完全分歧，大修了10几次的长江大桥，上下班时间依然不是“高德百度地图”的优选路线，而长江二三四桥道路遥远而又高额收费。另外，长江五桥也与目前的长江隧道和扬子江隧道分歧，是大桥小隧的，是桥上速度达到100公里的，也是有人行道和自行车道的，是人气之桥，生活之桥。

中海原山实景

而到了2023年，整个江北的立体交通都被打开了。坐地铁，可以在30分钟达到鼓楼，新街口，或者河西CBD；开汽车，也可以很快达到主城的各个区域。

楼市的选择

只不过，江北楼市中分歧的板块、楼盘也是良莠不齐的，就像股市中的垃圾股和绩优股一样的，也是需要选择的。

从板块来说，江北楼市自北向南，有3个大的板块。包含桥北板块、核心区板块和珠江镇板块。开发的时间也是大致自北向南渐次展开的，逐步升级的。桥北板块由于开发时间早，大盘林立，规划轻率，主城人是很少去桥北居住的；核心区板块呢，曾经借助于长江隧道和扬子江隧道的动脉，也吸引了大量的主城人口前来居住和投资；而珠江镇板块，也分为珠江镇老城和南部新城。南部新城包含雨山路板块，是城市规划密度最舒适的板块，也是整体容积率最低的板块。最低的，好比中海原山，容积率只有1.8，都是11层以下的小高层。所以很多主城人城市趋之若鹜。前不久我发现有一个开发商，在江北的桥北板块和雨山路板块，分别做了两个“一模一样”的产品，都是叠墅。结果呢，雨山路板块的叠墅奇货可居，而大桥北板块的叠墅却少人问津。

从产品来说，我发现讲究细节的产品越来越多。以中海原山为例，我觉得这个楼盘的最大亮点，就在于120多平米的四房。此前，我从未发现，“工科之王” 的中海会这样“抠面积”。而这样的抠面积，固然是要以买家对户型的“功能需求”为前提的，也是要以户型的“舒适需求”为前提的。首先，为什么要做4房？中海原山通过精细化研究，考虑全生命周期傍边，尊重居住者每个阶段的生活状态与习惯。达到两口之家有自力，三口之家有共享，四世同堂有空间。那么，如何达到户型舒适度？中海原山作为中海第五代升级之作，完全靠空间结构的细节说话。好比A1户型的南北大通厅，A3户型的3.5开间朝南等等，都是目前南京市场上少见的却让人眼前一亮的户型。

中海原山122平米4房2厅，3.5个开间朝南。

从中海原山的私密性来说，都是清一色的11层的建筑，最大楼间距40多米，全部是一梯两户的排布。而在内部户型上，也属于大开间小进深的“平层”。我在123和124的四房户型中，用步子量了它们的总进深，绝对都在9米以下的。这样一来，餐厅就餐有一个良好的风景，也就在情理之中了。而在客厅的南面，还有一个将近7个平方的大阳台。而这一切，都与这个项目的“高得房率”有关。据说，中海原山120㎡以上户型的得房率，都是跨越86%滴。

中海原山的销售人员说，他们的项目是一个完全“无底商”的项目。虽然这对项目的“便当性”晦气，可是这样的项目，居住的环境更纯净了，也与近在咫尺的几大公园相搭。包含老山、求雨山、凤凰山和银雀湖。其中，一路之隔的银雀湖，公园面积126万方，湖面70万方。至于便当性，开发商解释说，可以借助隔壁项目对外经营的配套，也可以借助浦口新区日新月异的配套资源。

中海原山124平米4房2厅，3米8开间的大餐厅。

据说，整个浦口新区的公共配套都在日臻完善。包含近期的珠江镇商业、中期河西CBD的辐射以及远期江北CBD的成熟。而雨山路板块自己的配套优势，从商业来说，未来将有一个20万方的商业综合体降生；从教育来说，除近在咫尺有南京最著名的“4大私立学校”，据说片区内即将投资2.6亿元规划一所高品级的“公立学校”。

一把梳子梳头，痛则不疏，疏则不痛。江北交通的明天，会越来越顺滑了。到那时，这把梳子，或许就像一把竖琴。我们不再是“跨过她”，而是“拨动她”。到那时，交通的优势已经“无不同”了，也不再有什么交通优势。而环境、商业、学区还有社区的品质，才是诗意栖居的必选。

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