2020年中央一号文件:如何从土地新政策中,抓住乡村新机遇?

李志敏 · 发表于 2020-9-28 07:50:06

文章来源：搜狐

果不其然，一号文件再次聚焦“三农”。

但今年的这份，与以往大有分歧，针对每一项三农任务，提出的政策办法含金量更高、实操性更强，对于我们来说，指导性也就更明确。

自2019年《新土地管理法》公布，确定集体建设用地入市，巨匠就一直期待着，一号文件能给农文旅行业带来更宽松的土地政策。终于不负重望，一号文件在土地政策方面，抹上了浓墨重彩的一笔。

针对“土地”专门用了一个章节（文中第二十四节）来说明，如何破解“用地难”这个问题的。

一、原文：完善乡村财产发展用地政策体系，明确用地类型和供处所式，实行分类管理。

解读：农文旅项目发展的一个很大痛点是，如果按传统供处所式，无法解决供地问题以及农地转用、占补平衡指标问题，项目难以落地；二是传统供处所式属于整片供地，对资金要求往往过高，令投资方望而兴叹。针对这一问题，处所政府也纷纷出台用地保障政策。一号文件的进一步明确，就是要让处所配套政策更好的服务于乡村财产的发展，好比各地推行的“点状供地”就是对乡村旅游项目发展的立异。

二、原文：将农业种植养殖配建的保鲜冷藏、晾晒存贮、农机库房、分拣包装、废弃物措置、管理看护房等辅助设施用地纳入农用地管理，根据生产实际合理确定辅助设施用地规模上限。农业设施用地可以使用耕地。

解读：这句话有两层意思，很多农用设施用地没有依法归类，致使去年“大棚房”运动“一刀切”把需要的看护房也都拆了，这回是要明确土地用途，精确管理；二是在原（国资发[2014]125号]文件里，把设施农用地的用地上限定为：种植5%，不跨越10亩；养殖7%，不跨越15亩，限制了项目进一步发展；2019年12月新发布的（自然资规[2019]4号）放宽的条件，在规模上限可以根据项目发展需求进行调剂，更合理了。

三、原文：在符合国土空间规划前提下，通过村落整治、土地整理等方式节余的农村集体建设用地优先用于发展乡村财产项目。

解读：这是要给乡村项目提供用地保障，把村里闲置的宅基地、集体建设用地通过整治集合起来，重点发展乡村财产项目。政策重点支持的财产项目在2019年已经明确了，主要是七大类：一二三产融合项目、农产品精深加工、特色乡土财产、龙头企业项目、乡村休闲旅游。这对于农文旅行业可谓是重大的利好，以政策重点扶持的项目去拿地、规划项目，不但从政策上获得优惠，在土地获得上也将有倾斜。

四、原文：农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村财产。依照“放管服”改革要求，对农村集体建设用地审批进行全面梳理，简化审批审核程序，下放审批权限。

解读：入股与租用的方式都可，但从村集体手里究竟是租、还是入股好呢？据国内知名专家岳晓武介绍，国家目前倾向于鼓励项目方与集体进行“联营经营”模式，让村民与集体都能从项目发展中直接获益，降低集体土地交易本钱与经营风险。目前政府也在加快集体建设用地入市办法，实行“多审合一、多证合一”的改革。

五、原文：推动温室大棚、养殖圈舍、大型农机、土地经营权依法合规抵押融资。

解读：含金量最高的就是这一条了，土地经营权可以抵押贷款。以往若乡村财产项目坐落在集体土地上，土地建筑与附属物等地上资产价值其实不被金融机构认可，走传统融资路子难度太大。现在承包方可以用承包土地经营权向金融机构融资担保，激发了农村土地的金融属性，最主要让农民不再只是获得土地上的纯真的农作物收入，同时还能够获得土地价值收益。也撤销了资本进入乡村发展的无后顾之忧，等于项目有了一套退出机制，项目资产有渠道可以进行变现，不再是一盘“沉睡”的资产。

今年一号文件的土地政策每一项都非常有指向性，把往年项目用地难的问题集合进行解决；同时也赋予农村土地更高的价值，提供资本进入乡村的基础条件，保障投资人进入乡村的项目权益，让乡村的市场机会变得更具体，未来有更大的想象空间。

机会要善于发现，更要善于实施。2020年是《新土地政策》实施的第一个年头，如何抓住乡村土地市场机会？如何用好土地政策获得发展？是开年的重头戏。

这是个学习热的时代，知识可以改变命运。

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