新《土地管理法》对文旅财产项目建设的五大利好

admin · 发表于 2020-9-28 10:26:54

来源：今日头条

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的决定，决定自2020年1月1日起施行。

本次《土地管理法》的改革被称为“农村土地制度实现重大突破”，具体修改了哪些内容，又有何影响，结合本次修改案内容，达沃斯规划院深圳院就对文旅财产项目建设的五大利好展开解读。

01

破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，推动乡村旅游、城乡一体化发展

原《土地管理法》不克不及显化集体建设用地的价值，农村土地资源配置效率低下，农民土地财富权益受到侵蚀。原法第43条规定除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。在城乡结合部，大量的集体建设用地违法进入市场，严重挑战法律的权威。

新《土地管理法》结束多年来集体建设用地不克不及与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍。新法删除原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法挂号，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单经或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

02

改革土地征收制度，完善多元保障机制

随着工业化城镇化的快速推进，征地规模不竭扩大，因征地引发的社会矛盾凸显。33个试点地区在缩小征地范围、规范征地程序、完善多元保障机制等方面开展了多项制度性的探索。新《土地管理法》在总结试点经验的基础上，在改革土地征收制度方面做出了多项重大突破：

对土地征收的公共利益范围进行明确界定。宪法规定：国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或者征用并给予抵偿。但原法没有对土地征收的“公共利益”范围进行明确界定，加之集体建设用地不克不及直接进入市场，使土地征收成为各项建设使用土地的唯一渠道，致使征地规模不竭扩大，被征地农民的合法权益和久远生计得不到有效的保障，影响社会稳定。新《土地管理法》增加第45条，首次对土地征收的公共利益进行界定，采纳列举方式明确：因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬家和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形，确需征收的，可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。

明确征收抵偿的基来源根基则是保障被征地农民原有生活水平不降低，久远生计有保障。原来的《土地管理法》依照被征收土地的原用途给予抵偿，依照年产值倍数法确定土地抵偿费和安设津贴费，抵偿标准偏低，抵偿机制不健全。新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、久远生计有保障”的抵偿原则上升为法律规定，并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法，在原来的土地抵偿费、安设津贴费、地上附着物和青苗抵偿费的基础上，增加农村村民住宅抵偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定，从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。

改革土地征收程序。将原来的征地批后公告改为征地批前公告，多数被征地的农村集体经济组织成员对征地抵偿安设方案有异议的，应当召开听证会修改，进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、介入权和监督权。提倡和谐征地，征地报批以前，县级以上处所政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就抵偿安设等签订协议。

03

完善农村宅基地制度，释放部分建设用地，可作为乡村旅游项目的载体

农村宅基地是农民安居乐业之本。持久以来，宅基地一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定，致使农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地的用益物权难落实。33个试点地区在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿使用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极探索。

新《土地管理法》完善了农村宅基地制度，在原来一户一宅的基础上，增加宅基地户有所居的规定，明确：人均土地少、不克不及保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农民意愿的基础上可以采纳办法保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大弥补和完善。

考虑到农民酿成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程，新《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，这一规定意味着处所政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。

04

将基本农田提升为永久基本农田，包管乡村生态基底

实行最严格的耕地呵护制度，确保国家粮食平安是《土地管理法》的核心和宗旨。为了提升全社会对基本农田永久呵护的意识，新《土地管理法》将基本农田提升为永久基本农田，增加第35条明确：永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上，具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况确定。

05

合理划分中央和处所土地审批权限，处所政府发展弹性空间大

原来的《土地管理法》对新增建设用地规定了从严从紧的审批制度，旨在通过复杂的审批制度引导处所政府利用存量建设用地。持久以来，处所对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反映强烈。新《土地管理法》适应放管服改革的要求，对中央和处所的土地审批权限进行了调剂，依照是否占用永久基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。今后，国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用，其他的由国务院授权省级政府审批。同时，依照谁审批谁负责的原则，取消省级征地批准报国务院备案的规定。

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