南京龙潭新城爆发力|石旭升

万胜 · 发表于 2020-10-6 10:03:07

3月25号我去参观龙潭新城，结果大跌眼镜。好比我从南京软件谷到龙潭新城，从南京的西南到东北，只花了35分钟的时间，比到市中心还要快。而当我看到龙潭新城这个未来花园城市的雏形，听到龙潭过江隧道和轻轨S5号线通车在望的消息，再了解了一下龙潭新城的国际规划，我感觉，龙潭新城有望成为南京新一轮的爆发点，而且有着不成小觑的爆发力。

南京规划的爆发力
说到“爆发力”，我想到了“力”，也就想扯到牛顿第二定律：力等于质量加速度的倍数（F=ma），还有力的3要素，就是着力点、巨细和方向。说起来有点抽象，却能一一对应着龙潭新城的爆发力。
南京的城市突围，自2000年以后，一直是以“新城”的模式突围的。2002年突围河西新城，2007年突围仙林新城，2011年突围南部新城，2015年突围江北新城。哪一次，不也在突显出城市的爆发力呢？
而我觉得，2019年以后，也该到了突围紫东新城的时候了。关键是，这一次的爆发力更大。我们前面提到，力等于质量加速度的倍数（F=ma），那么，紫东新城的质量和加速度，都是超出想象的。首先说质量，在物理学上，质量指的是重量和体量。据我了解，光是龙潭街道，总共有108平方公里。这样的体量，相当于1.3个玄武或建邺，还相当于2个秦淮或鼓楼。特别是一马平川，反而成了南京城建的一块肥肉。这样，南京以往的新城规模相比紫东新城，就是小儿科。好比，河西新城，算上江心洲只有56平方公里；仙林副城，规划面积尚不到30平方公里，南部新城更小一点，管理范围只有19.8平方公里，核心区面积不到10平方公里；江北新区，核心区面积只有50平方公里左右。相比之下，大体量的龙潭，具有更大的爆发力。

再说加速度，南京新城发展，总是越来越快的。仙林新城快过河西新城，江北新区快过南部新城。随着这种惯性力量，也让我相信南京龙潭新城的加速度。眼见为实，好比交通，我去年9月开车去了一趟龙潭，花了一个小时的时间，3月25号我再过去，只用了35分钟，主要是一条5公里长的疏港大道开通了，而且疫情期间可以走高速。相信随着2024年龙潭过江隧道开通，2025年S5轻轨开通，加上宁盐高速将从龙潭经过，南京与龙潭的连接还会提升加速度。所以，加速度加强了龙潭新城的爆发力。

对应前面说到“力的3要素”，就是着方向、巨细和着力点。

方向，就是“东部崛起”的方向。早在2019年初，南京市委便提出了“东部地区崛起”的发展构想，提出要加快推动，打造城市新的“战略增长极”，是不问可知的，南京下一轮城市发展的方向，就是紫金山向东发展的方向。紫东地区，正在承担历史使命，是南京东拓战略的重要一环。

巨细？据说政府用于东部崛起的资金，就高达4000亿，这是南京历次新城开发所少有的，而大量品牌制造商和地产商集聚龙潭新城，也凸显了龙潭新城的质量和能量。2019年8月7日，南京市规划和自然资源局宣布，紫东地区核心区城市设计面向全球公开招标，南京紫东地区是国内第二个面向全球公开招标城市规划的地区，前一个是国家级新区雄安新区。此次紫东核心区规划向全球公开招标，是贯彻落实市委市政府对标雄安新区，加快推动南京紫东地区发展，坚持高起点规划、高标准建设紫东地区核心区要求的具体举措。
着力点，就包含在紫东核心区的龙潭新城。龙潭新城作为宁镇扬一体化发展的先行先导区，也纳入了江苏省首个区域同城化发展规划。龙潭新城是南京的桥头堡和上风口，自然成了紫东新城的爆发点。
龙潭新城的爆发力

肌肉，才是龙潭新城爆发力的实力。爆发力，应用在体育竞技之中，就是衡量爆发力的基础。龙潭新城，位于南京最东部的江南岸线上。这里，距离南京市中心、镇江市中心和扬州市中心，正好都是30公里。我在“龙潭新城”转了一圈，发现这个新城核心区的面积在10平方公里左右，西起三江河绿轴，东到水一方休闲，北起338省道，南到便民河。工具长4公里，南北宽2.5公里。在龙潭新城的环境装扮方面，一个是三江河绿廊，另一个是龙栖湖公园。而在龙潭新城的北部，还要装扮一个更大的黄天荡湿地公园。有多大？跨越10000亩。看来，未来说龙潭是江南水乡，也是浓妆淡抹的。

那么，龙潭新城的肌肉，体现在哪儿？我想有3块大肌肉。1是政策红利，2是生态本地，3是人气指数。政策红利在前一章里基本写到，城市发展方向使然。2019年，紫东地区升级建设全面启动，将开工21个交通工程建设项目，总投资约4000亿。“确保1年立框架、2年打基础、3年见成效、5年大跨越”。需要弥补的是，宁镇扬一体化，三方政府近期都在发力，而龙潭新城正好处于三座城市的交锋，也就势必成为3个城市一体化的样板。至于生态本地。龙潭，三面是山，一面是江。东面是天王山，南面是宝华山，西面是栖霞山，北面是长江。不过，东面的天王山，距离10多公里的样子，有点远，西面的栖霞山，有7、8公里的样子，也不算近。因为整个龙潭街道是带状的，工具20公里，南北5公里，所以整个街道的南线，都能看到郁郁葱葱的宝华山。而整个街道的北线，都能看到奔流不息的长江水。而龙潭港，打破了此前对港口乌烟瘴气的印象，相反，这里却是清洁而的。也是南京主城最后的滨江土地。这些年，南京也是沿江发展规划，河西滨江、鼓楼滨江、慕燕滨江、紫东滨江逐步向东推移，紫东滨江也是主城滨江价值链中最后滨江！而最后的滨江，实际上也是最值钱的滨江，一是南京的桥头堡，二是南京的上风口。

值得重点说说的，是龙潭新城的财产人气。目前已有大牌制造商纷纷攀亲。据说，中德财产园，已经在龙潭新城北侧的“港口高新财产区”兴建，其中，拜腾已经斥资百亿，打造高规格的财产园区，可容纳8000名员工，目前已有2000名高级技术人才入驻；同时另一个国内新能源汽车巨头未来在龙潭也建设生产基地，一期已建成并投入使用。而一个叫蔚来的世界著名企业已强势入驻，未来势必有越来越多的世界闻名企业。大量新兴人口的导入，势必增进地块城市建设的高速发展，交通、学校、医疗、商业等生活配套也将快速丰富。
然后再值得说说的，是楼市人气。首先是大牌开发商也在纷纷进驻。包含孔雀城、中骏地产、东原地产、正荣地产、荣盛地产等等开发商。而地价也一路高涨。据我了解，2014年12月的拿地的楼面价只有2100多块，而到了2018年6月，中骏地产、东原地产的楼面价是6300块多一点。到了2019年4月以后，孔雀城、荣盛地产和正荣地产拿地时，楼面地价已经普遍跨越8200块。其中孔雀城的楼面地价是8267块，荣盛8451块，正荣创作发明了龙潭历史最高楼面地价，到了8478块，还带有自持7600㎡的附加条件。一个有趣的细节是，正荣拿到的这幅地块，居然经过了84轮拍卖，可见开发商对龙潭地块志在必得的欲望。
其次是买家的踊跃跟进。如果回到两三年前，这里的楼市还很冷清，现在分歧了。从正荣去年下半年开盘开始，楼市热度延续升温。到了这次孔雀城开盘，人气更是和往年不成同日而语。今天的龙潭楼市，不再是宁静而是喧闹的了。可以说，正是因为政策红利，生态本地，加之人气指数。龙潭新城的爆发，就是必须的了。理所固然就会有更多的企业和个人过来蹭这个热点。
我在龙潭街道发现，10平方公里的龙潭新城启动区已经初步成形。龙潭新城的城市功能，包含对接全球的综合保税物流枢纽、联动宁镇扬的生发生活中心、现代临港智造财产高地和滨江生态门户新城主体功能区。目前已经引入现代物流、新能源汽车、智能制造为主的三大财产集群等财产，吸引大量独角兽企业，如今拜腾、而从居住功能来说，孔雀城、中骏、正荣等品牌楼盘正处于热销阶段。
价格低谷的爆发力
爆发力，还体现在龙潭新城的价格势能上。这种势能，势必激发价格反弹的加速度。
如果我们沿着南京的河西下走，楼价，就像水流一样，是节节溃退的。南京河西滨江的中国府的均价，在6万4；向下，鼓楼滨江的中冶锦绣天玺，不到3万9；再向下，慕燕滨江的中海燕矶听潮，3万左右；再向下，位于新生港的新希望紫樾府，2万8左右；栖霞山东侧的华侨城翡翠天域，2万4左右。最后龙潭新城的滨江孔雀城，虽然备案均价是1万8千3，可是开盘均价只有1万5千多，而且还带装修。或许，正是因为南京滨江楼盘这种一泻千里的价格悬殊，所以才传导了龙潭新城扶摇直上的人流热度。

固然，滨江孔雀城在龙潭新城内的开盘价位是最低的，其实不克不及体现整个新城的价格。据了解，龙潭新城内的正荣悦东府和中骏东原景悦，高层价格都在在1万7千5左右。可是，龙潭新城的总体价位，依然是整个南京主城滨江住宅的最低谷。那么，水往低处流，人流涌向低谷，都就是必须的了。

滨江孔雀城为什么特立独行，低价入市？因为滨江孔雀城的操盘模式是大盘模式。虽然的首期的建筑面积是17万平米，可是未来还有继续坐镇该地地产扩大规模的筹算。我本人就是孔雀城的业主。对孔雀城的价格先低后高的策略有所体会。而我此前就对孔雀城的造城运动也有所了解。我曾经在整过大败京转了一圈，可以看到几十个孔雀城围着北京展开，就像孔雀开屏一样。孔雀城大开大合的思路，大交通、大商业、大教育、大医疗、大娱乐的做法，正是孔雀城大盘开发的模式。我觉得，孔雀城有别于传统地产经营模式，就是立体化的经营模式。从空间上说，就是构建 “美好生活住区体系”，打造“健康住区、活力住区、安心住区”的宜居住区；从时间上说，从构建“终身服务体系”解缆，提供多年龄段的配套体系。其中，孔雀城物业公司，位于中国物业100强长大型企业第5名。所以，放长线钓大鱼的滨江孔雀城，此次的低价开盘，也算是惯例了。
滨江孔雀城是性价比极高的。价格虽低，但却是高品质的。首先是位置绝佳。跨过流畅的疏通大道，就能看到龙潭新城的石碑。跨过三江河大桥，经过500米的柳岸，就到了滨江孔雀城。北侧一路之隔，就是“港口高新财产区”，其中，国家级南京综合保税区就在项目对面，距离只有2公里。东侧就是龙潭新城行政中心。这些，都让人感到这个项目极好的品相。总的来说，滨江孔雀城处于龙潭新城的窗口位置和门户位置。而且项目距离金鹰奥莱只有9站，应该会越来越便当。

其次是环境绝佳。滨江孔雀城环境，也充分体现了项目的生态本底。项目的西侧就是三江河，龙潭的母亲河，正在全新的生态公园。而项目的北面和东面都有小河环绕，南面不远处就是龙潭著名的便民河。再向北，2公里开外就是浩瀚长江；再向东，近在咫尺的龙潭新城70万方的中央公园已经开工，未来就能享受周长8公里的环湖公园。特别是小区的内部环境，利用四季景观的转变来体现区域的四季特色，在每个小空间措置上，以收、放、开、合手法进行树木高矮条理搭配，条理丰富，营造出满眼绿色，处处花香的宜人环境。

其三是配套绝佳。滨江孔雀城的大配套，也在紧锣密鼓的结构。从交通来说，S5号线的花园站，就在项目的南侧300的处所。这样，未来达到万达茂，只有5站，达到金鹰奥莱，只有10站。而坐地铁S5号线到扬州主城，只有8站。项目的东侧，就是整个龙潭的公交总站，未来从项目开车过江去苏北各地，也非常方便；从教育配套来说，项目自带幼儿园，而项目二期的南侧，就是小学规划用地。项目周边有龙潭幼儿园、龙潭中心小学和花园中学；板块内还规划有幼儿园、小学、初中、高中，紧邻项目规划了九年制小学。从医疗配套来说，目前已有的栖霞医院龙潭分院，同时还能共享万达茂周边三甲医院省中医院仙林分院和泰康仙林鼓楼医院；规划有1个甲级医院，2所综合医院。

通过滨江孔雀城的沙盘，可以了解到首期项目是由11层的小高层和18层的中高层组成，共有14栋建筑。而首次推出的户型，只有88平米和105平米两种，户型的设计是比较紧凑的。其中88平米的户型，可以做到3房，而且是3个开间朝南，客厅的开间可以做到3米5左右，洗手间很讲究，是干湿分离的；厨房的面宽做到了4米左右，这个L型厨房，能有较好的操作面。而105平米的户型，就稍微阔绰一些，3房2厅2卫，有玄关，还有一个6米多宽的双阳台。做主要是南北十分通透。南面3公里左右能看到宝华山的天际线。这样的户型，是市区少见的，所以我能看到售楼处的购房人群摩肩接踵。
以上，就是我3月25号参观龙潭新城的感受。我觉得，南京越是价格低的房子，环境越好，格局越好。而滨江孔雀城的高性价比的房子，相信会带来一轮龙潭新城的爆发力。

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