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走东南西北中,看南京改善盘|石旭升

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发表于 2020-10-6 10:14:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
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4月10号,我去江北老山转了一圈。多了一些感慨。20年以来,南京城市的扩张,是朝着东南西北4个方向扩张的。东有仙林大学城,南有江宁百家湖,西有河西CBD,北有江北山景房。是的,改善盘也就成了这4个区域的中坚。那么今天,南京改善盘的热点会是哪里呢? 南京的改善看江北 如果把今天南京的改善盘做一张地图,那么,就可以找到东南西北4个改善区域。 东面的仙林,在售待售的楼盘只有3个,就是融信世纪东方、大鱼VILLA和水沐雍荣府,融信世纪东方20栋房子只剩下最后3栋;大鱼VILLA不克不及叫改善盘,因为最低总价在1100万,所以属于豪宅了,而且住宅已经卖了泰半;水沐雍荣府去年10月才拿的地,将建21栋中高层住宅,可能起码要比及5月以后开盘。仙林稀稀拉拉的3个盘,而且是苟且叫改善盘的改善盘,实在形不羽化林改善盘的气氛。 南面的百家湖,更没有改善盘的气氛。因为索性没有在售新盘,还没有期待的改善盘的地块。我的一个老板朋友,最近想给投靠过来的父母买套房,买新房没有,只好苟且去寻找二手房。
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河西过去式
西面的河西,虽然是南京的改善区域,可是能叫改善新盘却少得可怜。河西,可以分成4个片区。包含河西南、河西中、鼓楼滨江和江心洲。河西南,很难找不到真正意义上的改善盘。好比中国府和金茂府,单价分别是6万4和5万2,总价分别是1470万和754万起售,而且暂时无房可售,也就不是一般意义上的改善盘;华润置地鱼嘴润府,算是改善盘,可是目前仅剩3、4号楼,开盘时间遥遥无期,而上一次的开盘中签率是6.2%,一房难求;青奥村,是个将近10年的老盘,而且小,6栋住宅有一半是人才房,余房开盘时间一样遥遥无期。所以河西南一样形不成改善盘的热点。那么河西中,目前只有花语江南少得可怜的尾盘,5、6月加推清盘。还有世茂天誉、云际花园、金陵府和紫辉时代广场,有些摇号机会;鼓楼滨江,目前只有中冶锦绣天玺的尾盘,聊以自慰的给人一点想头,也要期待摇号;江心洲,仅有仁恒江湾世纪在售,虽然起价在7、800万,也不是一般意义上的改善盘,可是几次开盘,都是就地售罄。所以,河西虽然盘多,一样形不成改善盘的气氛。

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江北未来式

北面的江北,就迥然分歧了。我个人不完全统计了一下,目前江北的在售楼盘将近30个,待售新盘将近10个,是南京东、南、西3个方向新盘总和的3倍。随着国家级新区“两城一中心”规划落定后,江北新区更以基因之城、芯片之城、新金融中心三大财产引领南京腾飞。江北新区规划28条过江通道,贯通主城,畅行无忧。所以,江北的改善盘,也就呈现“扎堆”态势。后面,我再来具体说说江北。这里,我只想总体说说江北的看点。江北自从2016年正式批准为国家级新区以来,历年的拍地都是南京最多的,也是城建配套力度最大的,还是发展速度最快的,远远快于往年的河西新城、仙林新城、南部新城和麒麟新城。一方面,得益于老山的“绿肺”魅力,另一方面,得益于江北国家新区的引领,带来了人气。我很多公务员和企业精英朋友,都在这里买了房子。 江北的改善看江浦 江北,是一个很大的概念。因为总面积达2451平方公里,横跨江浦和六合两个区,跨越南京总面积的3分之1。仅仅是国家级新区,就达到788平方公里,也成了南京最大的新城。而江北的改善盘,集中在195公里的江浦新区。这个江浦新区,包含国家级新区的核心区、科创园和江浦街道3个板块,我想来分别聊一聊。

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老山的森林覆盖率跨越80%,是天然的城市绿肺,空气负离子含量是市区的500倍。


核心区,规划面积33平方公里。自从2015年国务院批复为国家级新区之后,快速带动改善盘的热潮。目前在售的改善盘却少得可怜。只有扬子江金茂悅、金地风华国际、江畔城市上城3个尾盘。而且这些楼盘都不是严格意义上的改善盘,最多算成是“和居盘”。因为90左右的小户型占比较大,也就影响了整个核心区的改善档次。而未来改善盘也很难形成人气,因为目前即将新推的楼盘,只有云江映月花园。目前尚不知道这个楼盘的户型面积,而且起码要到今年的4季度才能开盘。而今年4月才拿地的花语熙岸府,估计明年初才能上市。所以啊,整个核心区的改善盘,有些青黄不接。
科创园,规划面积14.8平方公里。虽有科创园的几家民办学校优势,且有南京五桥通车在即的利好,可是改善盘的情况和核心区类似,都是小户型占比较大,都是在售楼盘较少。目前在售的楼盘只有江山薈、颐和九里、力标赞城和锦绣悦府。其中力标赞城最大户型109,锦绣悦府清一色89的户型。而唯一的一个新盘西江瑞府,最快才能6月首推,却是75到114的偏小户型。所以,在科创园寻找改善盘,几乎无望。 江浦街道,就迥然分歧啦!总面积176平方公里的江浦街道,是浦口区的行政中心,也是江浦国家级新区的政治经济文化中心。江北新区的利好,与其说是带动了核心区和科创园的“创建”,不如说是带动了江浦街道的“壮大”。因而也带动了江浦改善盘的“发展”。4月10号,我在江浦街道走访发现,这里才是改善盘集聚的处所。好比,这里早期就呈现过绿城玫瑰园、万科璞悦山、融侨观邸等改善楼盘。去年以来又有银城颐居悦见山、九月森林等炙手可热的改善盘。

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银城颐居悦见山中高层立面

江浦街道的炙手可热,缘于这里是闹中取静的处所。闹,闹在交通,地铁10号线穿行其间,被称为江北大动脉的江北大道和地铁换乘王的11号线环伺周围;闹在商业,虹悦城、红星美凯龙、大润发、万象汇全部聚集在浦口街道。浦口街道正在逐步形成江北“黄金十字架”,抑或新的“新街口”;静,静在空间,浦口街道在整个江北新区中,是容积率最低的片区;静在环境,江浦街道与老山无缝对接。老山的森林覆盖率跨越80%,是天然的城市绿肺,空气负离子含量是市区的500倍。老山脚下的白马路不竭享受着比紫金山大整整4倍的“绿肺”的供养。远离喧闹市区的同时,也因稀缺的山水资源而得以升值。 江浦的改善看消息 我所说的消息,是闹中取静,嘻嘻!不过,江浦密密匝匝的改善盘还要看,看具体情况。江浦自南向北,可细分成新城、老城和老山3个片区,相比之下,改善盘的热度是分歧的。而我觉得,是否热卖?要看是否闹中取静。 新城,主要分布在江浦城南河以南一线,包含雨山路和五桥连线以北。这里的优势是地铁10号线和南京最便捷的五桥过江通道即将开通,还有就是正在做的几个公园。新城相对河西,整体建筑密度也小,加上保利、中海、招商、金地、五矿、中粮、正荣等国内一线房企的相继进入,人气还是可以的。目前也有江山大境、保利云禧、中海原山、金地风华府等等改善盘,可是整个片区最大的问题,是“杂居”现象严重,刚需盘和投资盘太多,加之配套有点“够不着”的感觉,很多配套要去“够”河西和江浦老城。 老城,是江浦街道的核心,抑或是整个江北的核心。这里最大的优势,是配套充沛,人气爆棚。从配套来说,老城覆盖江北新区的“商业十字架”和“交通十字架”,就连省人民医院浦口分院、鼓楼医院江北国际医院等优质的医疗配套,距离也是游刃有余;从人气上说,江浦90%的人口都居住在老城,目前在核心区和科创园的人口,包含新城的人口也大多集聚在这里。而老城的改善盘也是丰富的。包含银城颐和悦见山、城建西华龙樾、恒大溪山公馆等等。不过,老城和新城一样,也是刚改盘“杂居”。
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最值钱的处所,是那些消息相宜的处所。
老山,主要分布老山沿山路沿线。如前所说,老山是不成多得的山景资源,所以老山脚下楼盘的建筑密度,是整个江北乃至整个南京最低的。老山在售的改善盘,包含金隅紫金叠院、中建熙园府、明发悦山居等等。可是,老山脚下的楼盘,利弊也十分明显,利在环境,弊在配套。整体的销售进度也较慢。 我觉得,江浦最值钱的处所,是那些消息相宜的处所。好比,近期加推的银城颐居悦见山,就是一个消息相宜的处所。银城颐居悦见山位于江浦白马路上。老山脚下的白马路板块,一直是南京购房者关注度最高的一条路。这个处所处于江浦老城的北侧,南距江浦市民中心和地铁10号线,只有两个街区,800米的样子;东距江浦的“商业十字架”和“交通十字架”的直线距离也不到1000米。特别值得一提的,项目向北走500米,就是10万平米的白马邻里中心,再向北走不到2公里的样子,就可以达到宁静的老山。属于浦口消息相宜的处所。 消息相宜的还有产品。银城颐居悦见山是一个由7栋叠加及11栋中高层组成的建筑。叠加产品2018年推向市场后,因为户型空间的魅力,随即销售一空,打破了江北叠墅销售进度普遍偏慢的惯例。而目前的16-17层的洋房,即将陆续推出最后5栋。我从整体小区园林节点来看,其中以4个特色节点最为出彩,分别为会所部分的无边水景、约700㎡的海盗船长题乐园、山水会客厅和800㎡中轴水景。在宁静的公共空间上,打造四季有景、条理分明的七重园林体系,也从视、听、嗅、触、感等五个维度给业主以分歧的感受。其中,我发现消息相宜的几个方面。 城的空间。这是银城集团近期推广产品理念。巧合的是,银城颐居悦见山推广的时候,正是银城集团推广“城的空间”理念的时候,其服务模型的5个内容包含,领先的健康管理空间、领先的运动健身空间、领先的教育学习空间、领先的艺术娱乐空间和领先的休闲社交空间。银城整合了内外优质资源,未来非论您还是您的父母或者子女,都可以在“城的空间”中享受到定制化服务。 全龄生活。我从银城颐居悦见山的景观园林里面,发现针对全年龄段的业主的配套规划。针对于“儿童”,打造了以海洋探险为主题的近700㎡活动场地,场地内有海盗船长题乐园。针对“中青年人”,在建580米的社区环形快速跑道,自力设置,夜景照明;针对于“老年”,随处可见户外坐凳、廊架、无障碍通道和宠物乐园。
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银城颐居悦见山130平米样板房实景

通透户型。4月10号,我在悦见山样板房发现,二梯二户,完全是按改善要求设计的。其中,130平米的户型,可以做出3+1的房间,非常适合三代或者两代人住在一起。而从户型结构来看,3开间朝南,其中客厅做到了4米开间。整个空间具备南北通透、消息分离、干湿分离、餐厨一体、动线流畅的优点。
固然,我作为银城的业主,对悦见山的感受只是我的个人偏好。回到我的主题,就是想把南京的改善盘的信息捋一捋,希望能给住房改善的你,选房时有一些参照。

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