中共中央、国务院发文:五年后卖地收益一半以上投向农村康养城乡关系重大调剂

执着等待等wc · 发表于 2020-11-11 09:18:29

来源：搜狐网推荐关注：房地产新视野

活动关注：疫后振兴-【10月30-11月1日】2020第十三届中国康养·文旅小镇项目实操高端总裁峰会暨优质财产资源对接大会 —(文章尾部可查看）

根据9月23日中共中央办公厅、国务院办公厅（以下简称中办、国办）印发的文件，明年开始到十四五结束，各地要稳步加大土地财务对农村、农业的资金占比，并给出明确指标。

畴前很多处所忽略了对农村农业的发展，未来每年将多出上千亿的资金，用来增进乡村建设。

陪伴着乡村的历史性发展，对城市建设来说是利空吗？未来处所土地开发、房企拿地会带来哪些影响？

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中办、国办重磅发文

乡村将迎历史性机遇

9月23日，中办、国办印发《关于调剂完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》。意见明确暗示，持久以来，土地增值收益“取之于农、主要用之于城”，直接用于农业农村比例偏低，需要稳步提高土地出让收益。

从“十四五”第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例；到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。文件还给处所政府了两个选项：
1、依照昔时土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地出让收入8%的，则按不低于土地出让收入8%计提；

2、依照昔时土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提。

其中，土地出让收益，指的是刨除政府卖地过程中征地拆迁、抵偿等各项本钱支出后的收益；土地收入则是未扣除本钱的实际卖地收入。

简而言之，未来处所政府卖地，要么依照实际卖地收入的8%或者10%提取；要么依照“净利润”的50%提取，用于乡村振兴。

先看一组数据

据官方统计，从2013年到2018年，全国的土地出让收入累计高达28万亿元，扣除成赋性支出以后，土地出让收益是5.4万亿元，占到了土地出让收入的19.2%。

土地出让支出用于农业农村资金合计是1.85万亿元，仅占土地出让收益的34.4%，占土地出让收入的6.6%，用在城市建设的比例远高于农村。

近几年，全国土地出让收入一年达到6、7万亿元，今年有可能突破7万亿元。土地出让收入用于农业农村比例每提高1个百分点，就相当于“三农”增加了近700亿元的投入。

这意味着未来每年将可能多出数千亿的资金用于乡村发展，农村农业，将迎来新的历史发展机遇！

钱花在哪里？文件中指出，将重点用于高标准农田建设、农田水利建设、现代种业提升、农村供水保障、农村人居环境整治、农村土地综合整治、耕地及永久基本农田呵护、村落公共设施建设和管护、农村教育、农村文化和精神文明建设支出，以及与农业农村直接相关的山水林田湖草生态呵护修复、以工代赈工程建设等。
全文如下
　　《关于调剂完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》全文如下。

　　土地出让收入是处所政府性基金预算收入的重要组成部分。持久以来，土地增值收益取之于农、主要用之于城，有力推动了工业化、城镇化快速发展，但直接用于农业农村比例偏低，对农业农村发展的支持作用发挥不敷。为深入贯彻习近平总书记关于把土地增值收益更多用于“三农”的重要指示精神，落实党中央、国务院有关决策摆设，拓宽实施乡村振兴战略资金来源，现就调剂完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴提出如下意见。

　　一、总体要求

　　（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体结构和协调推进“四个全面”战略结构，坚持和加强党对农村工作的全面领导，坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，坚持农业农村优先发展，依照“取之于农、主要用之于农”的要求，调剂土地出让收益城乡分配格局，稳步提高土地出让收入用于农业农村比例，集中支持乡村振兴重点任务，加快补上“三农”发展短板，为实施乡村振兴战略提供有力支撑。

　　（二）工作原则

　　——坚持优先保障、务求实效。既要在存量调剂上做文章，也要在增量分配上想法子，确保土地出让收入用于支持乡村振兴的力度不竭增强，为实施乡村振兴战略建立稳定可靠的资金来源。

　　——坚持积极稳妥、分步实施。统筹考虑各地财务实力、土地出让收入规模、农业农村发展需求等情况，明确全国总体目标，各省（自治区、直辖市）确定分年度目标和实施步调，合理掌控改革节奏。

　　——坚持统筹使用、规范管理。统筹整合土地出让收入用于农业农村的资金，与实施乡村振兴战略规划相衔接，聚焦补短板、强弱项，健全管理制度，坚持精打细算，加强监督检查，防止支出碎片化，提高资金使用整体效益。

　　（三）总体目标。从“十四五”第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例；到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

　　二、重点举措

　　（一）提高土地出让收入用于农业农村比例。以省（自治区、直辖市）为单位确定计提方式。各省（自治区、直辖市）可结合本地实际，从以下两种方式中选择一种组织实施：一是依照昔时土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地出让收入8%的，则按不低于土地出让收入8%计提；二是依照昔时土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提。严禁以已有明确用途的土地出让收入作为偿债资金来源发行处所政府专项债券。各省（自治区、直辖市）可对所辖市、县设定差别化计提标准，但全省（自治区、直辖市）总体上要实现土地出让收益用于农业农村比例逐步达到50%以上的目标要求。北京、上海等土地出让收入高、农业农村投入需求小的少数地区，可根据实际需要确定提高土地出让收入用于农业农村的具体比例。中央将根据实际支出情况考核各省（自治区、直辖市）土地出让收入用于农业农村比例是否达到要求，具体考核法子由财务部另行制定。

　　（二）做好与相关政策衔接。从土地出让收益中计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金等，以及市、县政府缴纳的新增建设用地土地有偿使用费中，实际用于农业农村的部分，计入土地出让收入用于农业农村的支出。允许省级政府依照现行政策继续统筹土地出让收入用于支持“十三五”易地扶贫搬家融资资金了偿。允许将已收储土地的出让收入，继续通过计提国有土地收益基金用于了偿因收储土地形成的处所政府债务，并作为土地出让成赋性支出计算核定。各地应当依据土地管理法等有关法律法规及政策规定，合理掌控土地征收、收储、供应节奏，连结土地出让收入和收益总体稳定，统筹措置好提高土地出让收入用于农业农村比例与防范化解处所政府债务风险的关系。

　　（三）建立市县留用为主、中央和省级适当统筹的资金调剂机制。土地出让收入用于农业农村的资金主要由市、县政府放置使用，重点向县级倾斜，赋予县级政府合理使用资金自主权。省级政府可从土地出让收入用于农业农村的资金中统筹一定比例资金，在所辖各地区间进行调剂，重点支持粮食主产和财力亏弱县（市、区、旗）乡村振兴。省级统筹法子和具体比例由各省（自治区、直辖市）自主确定。中央财务继续按现行规定统筹农田水利建设资金的20%、新增建设用地土地有偿使用费的30%，向粮食主产区、中西部地区倾斜。

　　（四）加强土地出让收入用于农业农村资金的统筹使用。允许各地根据乡村振兴实际需要，打破分项计提、分散使用的管理方式，整合使用土地出让收入中用于农业农村的资金，重点用于高标准农田建设、农田水利建设、现代种业提升、农村供水保障、农村人居环境整治、农村土地综合整治、耕地及永久基本农田呵护、村落公共设施建设和管护、农村教育、农村文化和精神文明建设支出，以及与农业农村直接相关的山水林田湖草生态呵护修复、以工代赈工程建设等。加强土地出让收入用于农业农村资金与一般公共预算支农投入之间的统筹衔接，延续加大各级财务通过原有渠道用于农业农村的支出力度，避免对一般公共预算支农投入发生挤出效应，确保对农业农村投入切实增加。

　　（五）加强对土地出让收入用于农业农村资金的核算。根据改革目标要求，进一步完善土地出让收入和支出核算法子，加强对土地出让收入用于农业农村支出的监督管理。规范土地出让收入管理，严禁变相减免土地出让收入，确保土地出让收入及时足额缴入国库。严格核定土地出让成赋性支出，不得将与土地前期开发无关的基础设施和公益性项目建设本钱纳入本钱核算范围，虚增土地出让本钱，缩减土地出让收益。

　　三、保障办法

　　（一）加强组织领导。各地区各有关部分要提高政治站位，从补齐全面建成小康社会短板、增进乡村全面振兴、推动城乡融合发展高度，深刻认识调剂完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的重要性和紧迫性，切实将其摆上重要议事日程，明确工作责任，确保各项举措落地见效。处所党委和政府要加强领导，各省（自治区、直辖市）在2020年年底前制定具体办法并报中央农办，由中央农办会同有关部分审核备案。

　　（二）强化考核监督。把调剂完善土地出让收入使用范围、提高用于农业农村比例情况纳入实施乡村振兴战略实绩考核，作为中央一号文件贯彻落实情况督查的重要内容。加强对土地出让相关政策落实及土地出让收支管理的审计监督，适时开展土地出让收入专项审计。建立全国统一的土地出让收支信息平台，实现收支实时监控。严肃查处擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库土地出让收入以及虚增土地出让本钱、违规使用农业农村投入资金等行为，并依法依规追究有关责任人的责任。

　　各省（自治区、直辖市）党委和政府每年向党中央、国务院述说实施乡村振兴战略进展情况时，要专题述说调剂完善土地出让收入使用范围、提高用于农业农村投入比例优先支持乡村振兴的

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房地产利空？对处所有何影响？

专家解读来了

首先需要确定的是，在目前国际国内形势之下，此次支持农村、农业的发展大计，对于呵护耕地、保障国内粮食平安、增进国内经济大循环稳定方面具有极其重要的战略意义。

但从以往城市发展的经验来看，土地出让收入是处所政府性基金预算收入的重要组成部分。持久以来，土地增值收益主要用在城市，城市建设对“土地财务”的依赖较大，可是也确实有力地增进了城市发展。

把土地收入的大蛋糕划出一部分给农村，对一些城市的建设进度多少会带来一些影响，房地产行业可能也将受到波及。

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1、城镇化的办法或许会适度放慢。土地收益的一半要投入农村，城市基础设施的更新速度会下降，畴前城市街道挖来挖去的概率下降。

2、对房地产构成间接利空。每年城市里少了数千亿投资，基础设施更新速度放慢，地铁修建速度也会降低，愿意移民城市的农民工数量也会有所下降。

官方在回应中暗示，处所土地出让收入主要是用来搞建设，过去主要投向城市，现在要求更多投向农村，只是使用范围和结构发生了转变，可以说从‘左口袋’掏到了‘右口袋’，没有给处所政府增加新的负担。通过上述几条办法，这项改革对处所财务收支的影响不会太大。

图源：网络

政策虽然有助于进一步推动农村土地改革，更好地支持农村建设，减少农村和城市差距。可对于一些土地财务依赖严重的处所政府影响会比较大，可能将加大土地财务的需求，加大供应量。而在处所土地供地节奏调剂的情况下，未来开发企业拿地收储结构也会相应调剂。对开发商而言，将是一项新的考验。

我们无妨也设想一下，农村、农业迎来新机遇，说不定未来随着处所政府的一些政策，能够呈现城镇化发展的新业态，带动一多量人富裕起来，成为城市房产的又一重要购买力，反哺城市发展呢？

一轮新的发展机遇即将铺开，但如何走，才是关键。

近几年，绿色农业、有机农业、生态农业、健康农业、养生农业提得很火，可是康养农业还没有引起高度关注。随着“两会”的召开，“健康中国”成为人们关注的话题，康养农业再次成为文旅热点。

康养农业内涵

康养农业，实质是健康财产的一个分支，是康养财产的重要支撑，是传统农业的升级版，是健康农业与养生农业的结合，是“乡村振兴战略”的重要内容，是将传统的第一财产要素与第三财产要素相融合，以健康为宗旨，以“三农”（农村、农业和农民）为载体，以科学养生方法为指导的新业态。素质是为健康长命服务的农业。

它要求，生产的平安、环境的绿色、心身的健康，以最小的本钱实现农业附加值最大限度的提升，从素质上来说，它是一种极值农业和高能农业。负效应最小，正效应最大。由于康养农业是为健康长命服务的农业，实际是“六次财产”，就是三次财产相加1+2+3=6,三次财产乘积即融合1*2*3=6，任何一个为0整个结果为0，就是融合。康养农业就是三次财产的组合与融合。

业态转变

第一，简单农业向高能农业的转变。康养理念与农业的结合不是简单的1+1=2，若将康养和农业互为圆心和半径，创作发明出的财产能级将实现指数级提升，达到中国农业的4.0版（小农经济为1.0版，机械化农业为2.0版，精准农业为3.0版）。

第二，体力农业向智本农业的转变。“智本农业”是指城市工商资本进入农业，通过引入现代技术装备和高级专业人才，将云计算、传感网、3s现代信息技术、无线通信技术等现代信息技术，以及农业、营销、文化、旅游等多领域专家的智慧与知识，集成应用于农业财产链上的生产、加工、营销等各个环节，逐步向“数字农业”发展。与传统农业相比，劳动力本钱占比下降，智慧和资本成为重要的生产要素。

第三，单主体农业向多主体农业转变。传统的农业农业生产过程主体是农民，农民的收入也主要来自于农产品。而康养农业的介入主体更加多元化，除传统农民外，农业生产过程中还有专业大户、家庭农场、农民合作社、农业财产化龙头企业等农业新型经营主体和消费者的深度介入。农民的收入不但源于农产品（第一财产），还通过农产品加工以及消费者服务等（第三财产），这样大大提升了农业生产的附加值。

第四，温饱农业向健康农业的转变。康养农业是社会发展到一定阶段才呈现的，是消费者满足了温饱到平安的需求之后，对农产品提出的新要求。健康农业不但要求健康的生产理念、健康的产出地、健康的生产方式、健康的生产过程，还要求健康的消费理念和健康的消费方式。

第五，纯粹农业向养生农业转变。传统的农业仅仅是农民日出而作，日落而息，而养生农业则强调依托农业，享受田园生活。它以田园为生活空间，以农作、农事、农活为生活内容，以农业生产和农村经济发展为生活目标，是回归自然、享受生命、修身养性、度假休闲、健康身体、治疗疾病、颐养天年的一种生活方式。将田园生活作为休闲度假，可以“静养”；作为农耕体验，可以“动”养；作为文化熏陶，还可以“和”养，体验“与世无争、自给自足”是农业文化精髓。

消费群体

妇孕婴幼康养：妇孕婴幼康养是康养财产中新的分支，随着社会和家庭对妇孕婴幼群体重视度的不竭提升以及该群体消费转向多元化，妇孕婴幼的健康需求不再局限于医疗保健，更多母婴健康产品服务延续涌现，如产前检测、产后恢复、胎儿早教、小儿推拿、妇幼膳食、益智玩具等其他围绕妇孕婴幼群体的康养产品。

青少年康养：是指为满足青少年群体康养需要的财产集合。因此，针对这一群体的康养供给更多是围绕教育、体育、旅游、美容、养生以及心理咨询等方面展开，如健身赛事、康复医疗、中医药疗养、亚健康防治、美体美容、心理诊疗等相关产品与服务。

中老年康养：由于业界始终将健康和养老视为康养财产的主要组成，且现阶段中国社会加速步入老龄化，因其中老年康养久长以来都集中或同等于养老财产。就现阶段该群体实际需求来看，中老年康养不但包含养老财产，还包含医疗旅游、慢病管理、健康检测、营养膳食、老年文化等相关及周边财产。

呵护农业耕地，保障农业品质，体现农业特色，提升农业效益，坚持财产支撑的原则，让更多的人乐于回到乡村，去体验那种“日出而作，日落而息”的生活状态，去感受那份“垂头种菜，抬头赏花”的乡土情怀。目前来看，乡村发展潜力巨大，更有专家暗示：田园康养财产，将成为乡村发展的新模式、新风口。

平台活动推荐

峰会概要

【会议时间】：2020年10月30日—11月1日【为期3天，含实地项目考察】

【会议地址】：中国·成都

【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关财产链董事长、总经理等核心高管加入（大会400人规模）

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇财产联盟

【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

【报名德律风】：张老师 18010039172

峰会议程

初版块

乡村振兴战略下，康养·文旅小镇土地政策及实操解读

乔润令丨国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化研究专家

胡林丨农村土地整治专家、和盛家园董事长

柳俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总

第二版块

康养·文旅项目顶层设计与国际知名案例核心体系构建解析

威  廉 Guillaume Hubert de Fraisse 丨 PVCP璞蔚房地产董事长及首席执行官

叶剑明丨法国薇姿公司大中华区代表、壹方城特色小镇财产联盟温泉专业委员会特聘顾问

陈延年丨汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院院长、壹方城特色小镇财产联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问

林昆范丨  日本大学艺术学博士、北京壹方城特色小镇财产联盟文创委员会执行主席、漳科文旅设计研究院院长

圆桌对话丨康养·文旅财产最新政策及当前财产发展遇到的核心问题探讨及答疑

第三版块

夜游经济/乡村生活综合体模式构建及立异模式研讨

郭强丨壹方城文化财产研究院农文旅操盘负责人及高级合伙人、袁家村河湟印象操盘顾问

雷艺礴丨汗马研习社立异导师、壹方城文化财产研究院农文旅项目操盘顾问、壹方城幻光总经理

第四版块

乡村生活综合体构建及文旅项目操盘运营实践

卢强生丨超等文和友广州项目合伙人

刘炜丨青普九州开创人、壹方城汗马研习社立异导师、阿那亚九州会前总经理

陈放丨博士、壹方城特色小镇财产联盟策划委员会执行主席、国家商务部策划标准特聘顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村营销策划有限公司董事长、联合国（CCC/UN）特聘策划专家

第五版块

文旅神盘落地运营及康养地产立异模式解析

楚云丨麓湖策划负责人

汪勇丨汗马研习社立异导师、水印养老社区中国有限公司首席执行官

袁璿丨汗马研习社立异导师、某上市地产公司康养财产公司总经理、四川大学华西医学院医院管理MBA、亲睦家开创合伙人、成都医疗健康投资集团特聘专家顾问

刘  磊丨锦上添花董事长、大唐不夜城项目策划者、中国文化街区重新界说者

何小建丨春雨医生集团副总裁、北京市青年农工党员、中国房地产行业协会养老地产与大健康专委会智库专家、壹方城特色小镇财产联盟康养财产专委会委员

圆桌对话丨当前康养·文旅小镇顶层设计及落地运营过程中主要问题探讨及答疑

第六版块

壹方城-康养·文旅优质财产资源/品牌精准对接会

模  式丨财产资源优势讲解及深度合作接洽【现场对接/线上视频会议】

贵宾席及汗马研习社会员专享

康养·文旅小镇土地获取、项目申报及医养项目设计实践专题研讨

柳俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总

陈放丨博士、壹方城特色小镇财产联盟策划委员会执行主席、国家商务部策划标准特聘顾问、北京创意江山规划设计院院长、北京创意村营销策划有限公司董事长、联合国（CCC/UN）特聘策划专家

甘霖丨上海精典董事合伙人、总建筑师，科图设计开创人、总建筑师，《医养结合设施规划设计标准》参编人、中国非公立医疗机构协会建筑规划专家、壹方城特色小镇财产联盟康养财产专委会委员

康养·文旅小镇立异项目路演、专家团问诊及需求对接【需提前提报审核】

  专家团队丨郭  强、柳  俊、陈延年、叶剑明等

壹方城特色小镇财产联盟专家团队及操盘团队项目现场答疑

康养·文旅小镇标杆项目实地考察+研讨

  线路一丨多利农庄-松鼠部落

  线路二丨幸福公社-朗基集团稻香渔歌

往届峰会游学展示

往届

峰会

游学

项目

考察

报名方式

德律风报名：张经理 18010039172（德律风报名优先）

短信报名：编辑公司名称+加入人数+对接德律风发送到：18010039172

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备注：本次是商务会议有费用，会收取一定费用，请知悉，非诚勿扰

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1、德律风报名：张老师：18010039172（同微信）

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