南京,隐藏起来的别墅|石旭升

admin · 发表于 2020-11-28 10:22:05

南京别墅20多年的征途，经历了紫金山、三山、老山3个主战场，也经历了2012年以来“限墅令”的多次挤压。至今，呈现了两个明显的特征。一是有天有地的别墅越来越稀少了，几乎是被巨匠遗忘了，都隐藏起来了；二是惜地如金，别墅越来越隐藏在山水之间，蕴含着低调的奢华。我把这两个特征归纳为：隐藏起来的别墅。

隐藏在山水中间

南京最早的别墅区，兴起于紫金山。好比，至今还有人津津乐道的帝豪花园，还有被誉为亚洲十大豪宅的钟山高尔夫别墅，都在与紫金山共荣；后来，三山板块兴起了众多的别墅群，包含马斯兰德和九间堂。这两个别墅板块，因为山体遮蔽加之秦淮河环绕，如今已成为郁郁葱葱的富人区。

可是，我觉得南京最好的山水格局，却在老山和长江中间。这也是这些年象山墅、绿城玫瑰园、九月森林以及紫京叠院重新成为热点的原因。以紫京叠院为例，西北1000多米就是南京最高大的老山，东南5000多米就是中国最宽阔的长江。

为什么说老山是别墅最好的山水格局？从山的规模来说，老山连绵起伏35公里，是紫金山的3倍，是三山的5倍；从山的环境来说，老山的森林覆盖率达到 90% 以上，空气中负氧离子含量是市区的500多倍，被誉为“南京绿肺”；从水的概念来说，南京“拥江发展”是未来10年的规划热点。正因为这种宏大的山水格局，被紫京叠院说成是“山水在望”。

值得一提的是，南京主城最后的别墅资源宝地，是老山，且大有后来居上的势头。如果说，紫金山板块是南京早期1.0版的富人区，而三山板块是后来形成的2.0版的富人区，那么，老山板块有望形成3.0版的富人区，也将是绝版的富人区。富人区的升级，或许是“南京富人区最后的荣光”。

11月15号下午，我去了老山脚下，看了一套双拼别墅的样板房。这个叫“瞰境”的别墅，采取了“叠山理水”的中式造园手法，深藏在“紫京叠院”的中心。让人惊叹的是，两年以前，紫京叠院面对一个高差23米的矩形坡地，没有采取传统的做法将山头削平。削平地块？虽然是很省钱的做法，却无法保存老山原有的自然坡地。最终，紫京叠院巧妙地将建筑建在坡地上，使建筑与山势融为一体，形成“叠山”态势。

实景照片

因为有了“叠山”，“理水”也就水到渠成。在紫京叠院的中心，坡地深处，有一个叫做“兰溪”的水系景观。顺水而下，我发现水潭、叠瀑和溪水一气呵成，平流观澜、芳洲叠溪和桃溪九曲3个精致的景观小组团，连绵不竭。而这些只是10个小组团的一部分。我觉得紫京叠院的水系景观，与前两年风靡一时的仙林紫薇堂风格迥异。紫薇堂的水系景观是“横”的，“整”的，就像一幅画，也是震撼的；紫京叠院的水系景观却是“竖”的，“碎”的，是层层叠叠的流泉，却是含蓄的。由此我联想到苏州园林的水景，花径陪伴流泉，人是身临其境的。

更精彩的还在于，紫京叠院由北向南打造出约2700㎡全溪水景，全部引入了老山的自然溪流，然后在地下设置了水循环系统，再把水抽至最高处，这个过程还配置了“生态净化系统”，并采取了更加贴近生态自然的“水下草坪”措置手法，使湖水连结清澈而亲切。据说，紫京叠院这种天然的、原始的做法，景观造价奇高，为南京最昂贵的造园投入之一，却是不张扬的。

实景照片

我作为一个6年来深度关注水环境的环保主义者，对紫京叠院水质自然净化惊叹不已。我发现水草在清水下轻轻浮动，就像树叶被微风轻轻吹拂。或许，这就是生活本该有的样子，却是深藏不露的。

隐藏在城市中间

说，“小隐隐于野，大隐隐于市”。我想说，老山别墅越来越隐藏在城市中间了。因为江北越来越成为南京城建的急先锋。从2015年国务院正式成立江北国家级新区之后，江北的发展正式上升为国家战略，10年之内，整个江北投资规模将跨越万亿。特别是2017年南京城市规划正式提出“拥江发展”，南京势必发展成为下一个浦东新区。那么，江北也势必纳入主城，甚至成了主城的核心。江北的别墅，也就成了“大隐隐于市”了。

实景照片

好比紫京叠院双拼别墅，除环境一流、品质上乘和价值千万等方面鹤立鸡群以外，而在享受区位的优良配套方面，与普通住宅并没有什么两样！

好比交通。2020年前共计规划13条过江通道，一样与项目休戚相关。而紫京叠院，距离1华里左右就是未来的地铁13号线，距离3公里左右就是已经运营的地铁10号线。

好比商业。除紫京叠院自带2800平社区底商，距离1.5公里左右就是江浦核心的文德路传统商圈，距离3公里左右就是虹悦城商圈。

好比医疗，3公里范围内就有浦口区中医院与浦口区中心医院；距离5公里左右就是江北新区国际健康城，最大的三甲医院鼓楼江北分院就在那里。

好比教育。除周边集中的公立九年制教育配套以外，更有苏杰小学、汉开书院、明道中学等高级私立学校也广泛项目周边，特别是，这三所私立学校，是江北孩子的特区。

以上这样成熟的城市配套，无疑使得紫京叠院双拼别墅深藏在城市中间，成了典型的城市别墅。

双拼别墅实景照片

而紫京叠院双拼别墅，又是深藏在紫京叠院的项目的中心的，可谓叠院中的双拼。紫京叠院整个项目规模为32万方，容积率为1.6，绿化率在35%以上，是江北为数不多的低密改善社区。项目包含20栋大平层，22栋叠加别墅和8栋双拼别墅。有意思的是，从外向内，先看到大平层，然后看到叠加别墅，最后进入项目的心脏，才看到双拼别墅，又是深藏不露的。

隐藏在格调中间

我们在判断南京江北的时候，经常会武断。那就是一股脑地来判断江北楼市。实际上，江北楼市的价值是需要细分的。以江浦为例，可以细分为珠江镇、核心区和老山3个细分板块。总体来看，珠江镇成熟度最高，核心区辨识度最高，老山舒适度最高。可是从久远来看，珠江镇“只有现在没有未来”；核心区“只有投资没有生活”；而老山呢，有望兼得现在和未来。

考察紫京叠院，首先要经过大标准的会所。会所负二层是泳池、汗蒸房及更衣室，负一楼为接待室、书院茶堂、瑜伽房、健身房。这样的会所，南京已经很少见了

我从会所去双拼别墅的样板房的路上，发现前面提到的3个组团，包含平流观澜、芳洲叠溪和桃溪九曲。都是在双拼别墅的门前的。

远看双拼别墅的外观，座、身、顶三个部位体现明显，项目均以干挂石材为座，真石漆为身，铝木屋檐为顶。这样，就把中国传统建筑的细节，表示的淋漓尽致。

双拼别墅1楼实景照片

近看双拼别墅，总共只有16套，面积在350到380平米之间。别墅总共3层，一楼的层高3米3，二楼3米6，三楼楼3米3。总面宽为12米左右，也就是3个4米的开间。总进深在10米左右。大面宽短进深的设计，无论是相对于南京以往还是现今的别墅，都是少见的阔绰格调。

双拼别墅2楼实景照片

有意思的是，紫京叠院的双拼别墅，没有地下室，纯地上设计。只有每家的两个车位是隐藏在地下的，可以直接进入二楼。

双拼别3楼墅实景照片

进入双拼别墅的样板房内部，给人别有洞天的感觉。一楼门前有约75平米的小院，二楼有约30平米的内院，二楼有约45平米的露台。特别是二楼，客厅和餐厅的外面，有270度环绕露台，面对2700方中央水系景观。而三楼的侧面，是全落地窗，屋外的景色一览无余。而远远地从外面向里面看，又是深藏不露的。

以上就是我写的文章“隐藏起来的别墅”。我觉得老山别墅作为南京别墅的升级版，是不该被隐藏起来的，而是值得更多的关注。特别是应该权衡：究竟是买大平层？还是应该去买别墅？以即将公开的紫京叠院的双拼别墅为例，放风价跨越千万级。这样的价格与鱼嘴大平层“中国府”相比，总价也差不多。不过，这是因人而异的事情了。据说，11月28号这个双拼别墅的样板房首日开放，建议巨匠看看再说呗。

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南京,隐藏起来的别墅|石旭升

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