拿错地,比拿不到地更可怕!!

术数古籍专卖疤 · 发表于 2020-12-15 09:33:52

来源：今日头条

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地拿错了，或者在毛病的时间拿了地，那就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕获到，整盘做完，也就是勉强及格。

一个地产开发项目的成败，有个4321原则。拿地研判占了40%，设计规划占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%。

也就是说，地拿错了，或者在毛病的时间拿了地，就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕获到，整个盘做完也就勉强及格，赚钱是不消想了，不赔就算不错了；如果地拿对了，或者在正确的时间拿了地，哪怕设计中规中矩，哪怕后期销售、企划推广很普通，点又很背，各种小反弹，各种小阳春都没有捕获到，这个盘还是可以拿到70多分，赚点钱没有问题。

投资人每天总有那么1、2、3、4……块地，每个人都想不拿错地，不拿贵地，不漏拿地。事实却是，要不就是贵了，要不就是偏了，要不就是权属关系太复杂，要不就是没抢到，反正就是，难拿到好地！抢到的地，卖欠好价钱，又怪地拿的欠好，投拓狗们经常感觉里外不是人。

今天，我们就聊聊投资人怎么才不会买错地~

准确掌控拿地周期

房地产项目开发就像养猪一样，产品生产周期长，其投资-生产-销售符合蛛网周期理论。地拿得是否合适，首要取决于能否精准掌控市场周期波动。

从投资角度，这个周期又包含行业市场周期、城市发展周期、企业自身拿地周期。

1.行业市场周期

2016年以来，国内城市土地本钱上涨幅度已普遍达到50%，这意味着房价预期涨幅起码要在30%，甚至很多已经翻倍。

拿地本钱的增加使未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调剂周期，房企很可能面临巨大的销售难题。所以，拿地也要有周期逻辑，不克不及盲目拿地。

下图是2011年初-2014年底的市场周期，至2014年9月，18家典型企业拿地面积已连续数月降至谷底，如果你也谨慎拿地，那绝不克不及说你错。但如果你能连续捡着几块底价地，就可以年底领一个勤劳小蜜蜂奖了。15、16年产品推出，市场会对你的拿地功效给予最好的证明。

图：典型标杆企业拿地统计

对于小房企，可以从市场走势和标杆企业动态来判断拿地周期，行业标杆企业的动向往往很能说明问题，因为这些企业都不乏精兵强将，如果他们都往左走了，我一个人往右，那肯定是我错了。

2.城市发展周期

地产黄金时代的一路凯歌让我们曾自负地以为无不成破，随着2017年以来全国市场高度“分化”，每个城市的发展周期已经成为投资考量的重要标准。没有不克不及进入的城市，就看你什么时候出的手。

是不是几年前觉得合肥市场很一般、量价平平？16、17年可是让所有人耳目一新了一把，可你有货卖吗……杭州曾让很多企业赚得盆满钵满，挥毫大举进入的时候可有发现，单2017年度，外来新进杭州企业数量跨越20家，供应量的极速攀升其实早有伏笔。

城市分化的显著表示在于每个城市的发展已处在各自分歧的周期阶段。因此在当前市场阶段下，透彻地分析城市发展周期至关重要，而这傍边又有所区分，城市与城市之间的财产、人口、经济甚至行政主座的施政策略分化极大，每个城市的房地产市场发展阶段分歧，如果还用一刀切的方法研究城市投资结构那就out了~

我们需要根据分歧特征的城市进行分类。好比说核心二线城市，经济没问题，市场也成熟，更多的重心关注则在于市场的存量、竞争格局、需求导向和城市内部各板块的进入策略。像碧桂园大卖的那些三四线城市，再用市场数据去判断，估计就只能一场空了。

3.企业自身拿地周期

拿地不是你想拿就能拿的。政府有自己拍地的节奏，而且这个节奏是不透明的，符合公司产品发展定位的地，政府不推，政府推的地，你又看不上或做不下来；就算搞定可以“勾地”，价格也纷歧定能谈得拢；价格做了妥协，定位和公司预期的又纷歧样。当房子好卖时，想拿地，可是他人也卖得好，更想发展，肉少狼多、地价攀升，经常看到央企大马金刀轻松摘个地王，民企的老板们应该不会允许这么血腥的事情常发生，否则投拓狗们几个脑袋也不敷失落的。

同时，企业也有自己的战略结构节奏，投资人要做的就是充分了解自身企业的战略规划，以不变应万变。偶尔会听到企业定了全年指标，结果发现全部的货值和潜在货源加总都达不到指标的。对了，这就是老板提出的考验。企业的投资节奏关系着中持久企业发展的源动力，你的拿地节奏与公司战略发展需要匹配上了吗？

准确掌控城市特征

1.城市特征

这里说的城市特征指的是首次进入或深耕。

武汉好欠好？大部分的企业都铁了心的要进武汉，国家中心城市、全国的铁路枢纽城市，无论是宏观指标或者市场表示都不差，外来龙头企业早就各霸一方，可是很多本地的朋友会友情提示，如果首次以招拍挂形式进入的外来企业，没啥钱赚。想获取更好的利润回报，请再接再厉继续深耕。所以根据分歧的城市特征，不克不及仅单项目看得失。

这样的投资需要时间的验证，战略结构需要久远的眼光！

2.是否在城市中合适的区域拿地

西安很熟吧，别看存量不小，可是翻翻过往的数据，西安就是那种无论全国市场好或者欠好，它就在那里，看云卷云舒，宠辱不惊。没有强烈的起落，却总有稳定的基数。西咸一体化的推动应运而生了大量的土地供应，国家级新区概念，听起来似乎堪比上海的浦东新区，如果你一激动扎进去，那一时半会估计爬不出来。即即是基本面不错的城市，也会有些还没熟的处所。

你说无锡市场欠好吗？可即即是面对着40几个月的超高去化周期，依然有企业在深耕拿地，如同一句鸡汤说的，站在谷底，四面都是朝上的。又或者说，你没有真正了解这个城市。

阜阳是传统的农业大市、全国贫困县占了三个，市场行不可？这个三线城市有1200万人口，每年近300万农民工外出务工。近几年农民工收入延续增长、秒杀很多高级白领，农民工返乡置业形成一股强大的购买力。同时，政府史无前例的货币化棚改直接带动了本地苍生的买房需求，这两年阜阳楼市可谓量价齐升、突飞猛进，类似这样的城市还有很多。

阜阳贫困县——临泉千人冒雪抢房

总有那么些个性的城市，你必须要迎合他的特性。尤其在远离核心城市的时候，投资往往有了更多种选择方式。无妨碍我们在进入一个新城市之前，先去了解一下最入乡随俗的方式。好比，万科对城市进入策略有一套研究方法，通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴本地成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市。

全文完。感谢您的耐心阅读。关注作者微信公众号：新型城镇化与城乡研究中心文章第一时间推送

本次主题研学将致力于将“乡村振兴与土地利用”整合成系统化课程，邀请乡村振兴及土处所面的知名政策专家、一线操盘手授课，将政策、案例与实践经验汇编为精准课程，培训方案主要考察6个案例、6次分享、2次对话，聚集三大模块：

①乡村振兴与土地利用政策解读及政策利用

②乡村振兴与土地利用立异模式与案例分享

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游学·简讯

【考察时间】2020年12月19-21日

【考察地址】中国成都

【考察对象】农文商康旅项目开发及财产链董事长、总经理、总裁及核心高管团队（限定40人）

【主办单位】北京壹方城智汇科技有限公司、汗马研习社

【游学形式】

实战研习：立异企业家围绕立异项目战略定位、策划运营进行深度研讨；

高端智库：汇聚项目一线操盘手、行业专家等，采取咨询式教学方式为企业家进行深度解读，提升思维方式与立异能力；

联合发展：财产资源对接、抱团发展

历届游学考察（部分）

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