乡村振兴之最新土地政策与拿地要点

俺乃小潜mg · 发表于 2021-1-29 09:54:16

来源：今日头条

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一最新乡村振兴土地政策1、新增建设用地计划指标奖励，支持农村财产融合发展2017年12月，国土资源部、国家发展改革委联合印发的《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村财产融合发展用地保障工作的通知》从八个方面明确了保障农村财产融合发展用地的政策。

通知指出，将放置一定比例年度土地利用计划，专项支持农村新财产新业态和财产融合发展。对存量建设用地用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三财产的市、县，可给予新增建设用地计划指标奖励。总结要点如下：

2、宅基地“三权分置”，市场化运作的多方共赢
作为农村专门用于建造住宅房屋为目的的部分土地，宅基地的改革进程和未来方向备受市场关注。2018年，中央提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。“三权分置”将呵护进城农民的土地承包权益，促使有条件的农业人口放心落户城，加快形成城乡融合发展格局。

据了解，目前，已有部分地区颁布了农村宅基地“三权分置”不动产权挂号证，金融机构也加大了对农民住房抵押贷款的发放力度。这项2018年初提出的改革在经过半年左右的探索后，已经进入全面提速时期。

国家发改委城市和小城镇发展中心原副主任乔润令指出，在乡村振兴的布景下，农村集体建设用地是未来用地的新领域，是绝大多数田园综合体、特色小镇用地的最新领域。宅基地新政策及其后续融资政策的完善，将为城市资本的下乡开辟道路，也为文旅财产土地利用提供了新的空间。

宅基地制度改革是三块地改革中最艰难的，根据这两三年各试点的实践经验来看，有效利用宅基地的方式主要有四种。同时，宅基地入市后的用途也要严格把控。

正如中央农办主任韩俊强调所言，宅基地三权分置不是让城里人到农村买房置地，而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等财产的载体。

3、土地新收益：新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂2018年的中央一号文件提出，改进耕地占补平衡管理法子，建立高标准农田建设等新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，将所得收益通过支出预算全部用于巩固脱贫攻坚功效和支持实施乡村振兴战略。2018年3月，国务院办公厅印发了《跨省域弥补耕地国家统筹管理法子》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理法子》明确了实施细则。新土地政策运用经济手段，发达地区和贫困地区资源优势互补，助推脱贫攻坚和乡村振兴。日前，自然资源部贯彻落实《法子》规定，下发了《关于实施跨省域弥补耕地国家统筹有关问题的通知》、《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》以及《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂实施法子》。同时，为推动相关工作顺利实施，财务部制订了《跨省域弥补耕地资金收支管理法子》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂资金收支管理法子》，明确了资金收取、下达、结算、使用等方面的要求。明确指出跨省域弥补耕地资金、深度贫困地区收到的城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂资金，将全部用于巩固脱贫攻坚功效和支持实施乡村振兴战略。

4、6类重大建设项目将允许占用永久基本农田2018年7月，为贯彻落实《中共中央、国务院关于加强耕地呵护和改进占补平衡的意见》，自然资源手下发《关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》，要求严格限定重大建设项目范围，严格占用和补划永久基本农田论证，严格用地预审事后监管，将永久基本农田呵护办法落到实处。现阶段允许占用永久基本农田的重大建设项目包含：党中央、国务院明确支持的重大建设项目；军事国防类；交通类（机场项目、铁路项目、公路项目）；能源类；水利类；以及为贯彻落实党中央、国务院重大决策摆设，国务院投资主管部分或国务院投资主管部分会同有关部分支持和认可的交通、能源、水利基础设施项目。国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点！这是楼市调控以来，真正意义上的大招，其影响将非常巨大，对于楼市堪称重磅炸弹，显示出中国楼市格局的重大转变。介入试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大！这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。1震撼的看点农村集体土地不消经过国家征地环节，直接进入了市场，租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道！同时，土地本钱将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将发生重大影响。

共享度假小院，是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在这里，你可以享受到共享度假的田园生活：共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳光、空气、养分、水......

2此次改革的重大意义第一，“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”，是中国土地制度的重大转变，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生转变。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大转变。第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得奖饰的。第三，这意味着一多量低本钱土地入市，由此发生一多量低本钱房屋，对于抑制高房价、高租金将发生巨高文用。根据刚刚公布的“法子”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地本钱关系。第四，大城市郊区农村户口价值大增，将发生一多量新富阶层。这些农民将成为多量租赁住房的股东，持久享受土地红利。

3以下看点值得注意①项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。②尊重农民集体意愿，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。③试点城市应当梳理项目报批（包含预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。④集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。⑤承租人可依照国家有关规定凭挂号备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。也就是说，政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策，包含快速审批通道，租住人员可以享受“基本公共服务”等等。当前构建养老服务体系的重要支撑点，也是亏弱环节。《乡村规划》明确了构建农村养老服务体系的原则和思路，是指导未来五年农村养老实践工作的重要文件，特将重点内容整理编辑如下：《乡村规划》第三十章主题是增加农村公共服务供给，指出继续把国家社会事业发展的重点放在农村，增进公共教育、医疗卫生、社会保障等资源向农村倾斜，逐步建立健全全民覆盖、普惠共享、城乡一体的基本公共服务体系，推进城乡基本公共服务均等化。
二休闲农业项目拿地要点1、哪些可作为休闲农业用地

2、休闲农业拿地新方式

土地管理涉及的法律、法规、政策较多，同一个问题的相关规定往往散见于分歧的法规和政策文件中。需要对这些政策法规文件充分梳理并予以集成，同时结合项目的性质、特点和用地需求，加强用地策划，研究提出所需各类建设用地的解决方案，最终形成培育特色小镇的政策空间。依照现行政策，有30余种用地解决方案可供特色小镇使用。

方案一：使用存量国有建设用地

1．批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，打点批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不消发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地挂号时也是只挂号不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的分歧。2．国有土地划拨，即行政方式。3．国有土地使用权出让。4．国有土地租赁。5．国有土地使用权作价出资或入股。

除批准使用和划拨外，其他三种方式属于有偿使用。其中，出让和国有土地租赁的具体配置方式包含协议、招标、拍卖和挂牌四种，作价出资或入股因有明确的使用者，只能通过协议方式配置。

方案二：圈内农用地打点转用、征收手续后依法提供给具体项目

土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地，被称为“圈内用地”。为实施规划，需要占用圈内用地，涉及农用地的，应当打点农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当打点土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准，由市、县国土资源部分依法供应。

方案三：圈外零丁选址建设项目用地

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城镇村落建设用地范围外土地的，经批准可以在圈外零丁选址建设。涉及农用地的，应当打点农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当打点土地征收审批手续；土地供应方案在打点农用地转用和土地征收时一并批准。

方案四：使用国有农用地

建设需要使用国有农用地的，应当在打点农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法打点供应手续，不消打点征收手续。

方案五：直接使用集体建设用地

有六种情形可使用集体建设用地。1、乡镇村公益事业、公共设施用地。
2、村民住宅。3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等财产，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类财产的。5、在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。6、返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐；也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的本地农户合作改建自住房。

方案六：使用国有未利用地

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地，不需修改规划，也不消打点转用和征收手续，直接批准用地。

方案七：使用集体未利用地

可以参照方案五，直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的，应当打点土地征收审批手续后依法供地；不需要打点农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。

方案八：使用设施农用地

设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农业项目分歧于一般的建设项目，其用地也分歧于一般建设项目用地，符合要求的设施农用地不属于建设用地，按农用地进行管理，不需打点农用地转用审批手续，不作为新增建设用地管理。附属设施和配套设施用地有一定比例限制。设施农用地不包含以下用地：经营性粮食存储、加工和农机农资寄存、维修场合；
以农业为依托的休闲观光度假场合、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

方案九：结合土地整治、村落整治放置用地

土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一放置，必定涉及到项目区内各业用地的重新结构、放置和产权调剂。土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调剂和各类项目用地调剂（地类调剂和供地放置）。土地整治实施规划经批准后，应当依据经批准的实施规划，相应调剂项目区内各类用地产权和地类，直接为项目区内原用地单位整治后的用地打点相应用地手续，不再打点农用地转用审批手续，也不占用土地利用年度计划指标。放置原用地者用地后的剩余部分，应当依法打点供地手续。

方案十：使用增减挂钩项目建新区用地的，视同建设用地

农业项目使用国有农用地，有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式；农业项目使用集体农用地，有承包经营、承包经营权流转、四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）拍卖、由原农户按要求种植等方式；使用四荒地等未利用地的，有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式，使用年限最长50年，使用方向包含开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等，用于非农业建设需要审批；农村三项建设使用圈内农用地的，应当先行打点农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府批准使用；符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地，不属于建设用地，不打点农用地转用手续，不占建设用地指标；地质灾害治理工程用地，依照地质灾害治理项目打点项目审批手续，不打点征收、转用手续，不占用指标，但应当足额安设抵偿。根据项目具体需求分歧，还有填海造地、抢险救灾用地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地措置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地（需设置地役权）、低丘缓坡用地、光伏用地、新财产新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。

另外，还可以通过市场解决项目用地：
以转让方式取得土地使用权；
以股权转让方式取得目标公司控制权，进而实现开发利用目标土地的目的；以合作开发方式开发利用目标土地；原有建设用地地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地；
原有建设用地打点出让、租赁等有偿用地手续后，用作发展项目用地。可以看出，土地政策梳理集成可以形成很多种拿地的解决方案，政接应用空间很大，非论是搞房地产开发、搞工业建设项目，还是搞特色小镇建设，如果不懂土地政策集成应用，会错失很多的机会，增加很多工作难度和开发本钱！
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本次主题研学将致力于将“乡村振兴与土地利用”整合成系统化课程，邀请乡村振兴及土处所面的知名政策专家、一线操盘手授课，将政策、案例与实践经验汇编为精准课程，培训方案主要考察6个案例、6次分享、2次对话，聚集三大模块：

①乡村振兴与土地利用政策解读及政策利用

②乡村振兴与土地利用立异模式与案例分享

③乡村振兴与土地利用的全程实战操盘研讨

游学·简讯

【考察时间】2020年12月19-21日

【考察地址】中国成都

【考察对象】农文商康旅项目开发及财产链董事长、总经理、总裁及核心高管团队（限定40人）

【主办单位】北京壹方城智汇科技有限公司、汗马研习社

【游学形式】

实战研习：立异企业家围绕立异项目战略定位、策划运营进行深度研讨；

高端智库：汇聚项目一线操盘手、行业专家等，采取咨询式教学方式为企业家进行深度解读，提升思维方式与立异能力；

联合发展：财产资源对接、抱团发展

历届游学考察（部分）

报名方式

德律风报名：黄经理 19520325436

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（正式的报名流程：领取报名表→填写报名表审核 → 打点报名费用→开具发票）报到通知在开始前三天发放，请提前预定机票，如需会务组协助请联系黄经理。

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