传统园区模式已死,“财产引领+基金操盘”时代到来!

admin · 发表于 2021-3-9 10:09:58

“雄安新区意味着传统园区模式的终结”，引起了很大的反响。为什么会这样说呢？

传统园区模式，往往是以土地财务、房地产驱动和土地资源买卖为基本框架，不成否认在一定历史时期内有过贡献，但短处和后遗症同样明显。在新常态下，如果继续这种模式，无异于涸泽而渔，饮鸩止渴。

而雄安新区的呈现是一个非常具有历史坐标意义的信号，那就是传统园区模式即将走向终结，取而代之的，是以税收财务、财产立异引领和立异资源流动为基本框架的新型园区模式。

那么，一旦围绕着土地和物业价值（更不要说房地产）的商业逻辑不再行得通，财产地产商们如何面对这个新局面呢？

所以我提出了，雄安模式，是告诉财产地产行业必须要走入新的时代了，这个时代的核心是五句话，“财产引领、基金操盘、精准定制、增值服务、营运为王”。

巨匠知道20世纪80年代，深圳经济特区实施对外开放，率领珠三角经济腾飞，形成了中国经济增长的第一阶段；90年代，实际上是上海浦东新区以金融和贸易为抓手，通过综合改革成了中国经济增长的第二阶段；而现在雄安新区的建设，实际上是处于跟深圳、浦东相对分歧的历史时期，它的历史使命是完全纷歧样的。

简单来说，就是80年代，深圳偏向于“开放”，90年代，浦东偏向于“改革”，到了现在，雄安新区更强调的是“立异”。国家设立雄安新区，其意义更多的是体现在制度立异、模式立异，是一种有别于深圳、浦东的全新的“改革开放”。

因为如今的中国经济正在经历“换挡减速”，与昔时深圳和浦东高速发展时期中国经济每年10%左右的GDP增长速度相比，雄安发展面对的是一个增速下降的经济周期。

所以我的感觉是，雄安新区的建设不克不及被简单理解成疏解首都经济功能的基建工程，或简单的房地产项目，其发展思路必须区别于过往以天量信贷带动投资进而推动GDP的增长逻辑。只有从中国经济社会发展的转型来理解雄安，才能让其找到怪异的位置，成为真正的“千年大计”。

而这种新变量，对园区开发而言，同样是倾覆的、革新的。最近我和很多的财产地产商老板进行交流，我说雄安新区的设立从一开始就决定了，雄安新区不成能走房地产开发的老路，而是要成为中国制度立异、模式立异的“新高地”，园区开发运营也要走财产引领、立异驱动的新路，要去房地产中心化，不克不及再靠房地产去驱动了。

既然不克不及再靠房地产去驱动了，那致使资金和现金流很难配对，就需要财产基金来引领；同时，雄安作为新设立的新区，规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，其明确的七大任务涉及大量的固定资产投资，基础设施投资规模将达万亿级，且回报周期较长，也需要PPP基金引导各类社会资金介入投入。

这样将有利于处所政府将解脱土地财务的桎梏，区域发展将告别“高房价”的掣肘，立异财产将获得举国之力的孵化培育。要实现这一切，则需要制度层面和模式层面的双重倾覆性立异。

所以我认为，这次雄安新区的模式可能不但仅是解决钱的问题，而是有望成为中国实现区域战略、协同发展、制度立异、模式转型的新高地。雄安可以承接更多的北京的“双创”功能，推动高科技财产的向前发展；这给园区开发带来的启示，就是要抢占科技立异的制高点，用“财产+服务”撑起整个区域发展。

从过往深圳、浦东的经验中对标立异实践的话，我认为雄安新区要实现裂变式立异，跨越式发展，首先一定要向珠三角、长三角一样实现区域协同发展，这自己就是京津冀协同的第一要旨；

其次是相比于外向型色彩更重的珠三角和长三角，雄安新区自己发展外向型经济的制约因素很大，因此应该更注重科技立异、服务财产方面；

最后，雄安新区以及整个京津冀协同，可以重点关注四个方向：城市建设财产链、环保财产链、立异财产链、财产升级专业服务财产链，这四个方面实际上从开发建设、财产规划、立异驱动、整合服务等方面展开，也是一个完整的财产园区发展链条，从这点意义上说，未来园区规划要更加关注财产引领。

这种趋势也强逼我们财产地产商在园区开发模式寻求立异，原有靠土地增值、卖房收入、商业地产、住宅地产作为园区的收入核心的模式难以为继，需要寻求“财产导入+园区运营”这种具有内生动力的新商业模式。

这也从另外一个角度佐证了我们张江高科“房东+股东”模式的前瞻性，即保存租金收入，把房地产的买卖收入靠投资收益来替代，又切入了整个园区科创企业全生命周期，来最大限度地分享园区企业全生命周期的价值。在这个模式中，园区是集聚高科技财产资源的稳定器，财产投资是增进科技企业发展的加速器，立异服务则是连接园区经济与财产投资协同发展的驱动器。

在基金模式方面，雄安应该探索由政府主导、上市企业牵头，设立推动财产升级的专业化基金。例如，以“母基金+子基金”的方式成立财产基金，吸引社会资本介入到财产立异中来，激发财产立异的活力；在园区方面，政府主导的园区开发模式一定要向“政府引导、企业介入、基金操盘”转变。

所以这次园区资本联盟与河北省联合发起首期400亿元的京津冀协同发展园区开发基金，其原则就是“政府引导、市场运作、分类管理、防范风险”，突出“专业化、市场化、国际化”，以“整体设计、分期募集、滚动发展”的整体思路，重点关注高科技、高端制造、新材料、环保、生物医药等财产的发展，希望能够成为整个京津冀协同发展中的重要立异力量，并带动整个区域的园区立异转型发展。

通过基金操盘引进社会资本，能够充分发挥政府引导资金的作用，来让政府和社会资本在新园区开发上形成利益共享、风险共担的可延续发展框架。也就是我一直强调的“园区PPP”模式，能够在大规模的园区开发上平滑政府财务支出，缓解政府财务资金压力，并有利于园区招商引资，提高园区综合开发效益。

最后具体在雄安新区的PPP模式中，我有如下的四点建议：

1、让基础设施先行。

可以将骨干交通路网交通、水电、信息等城市基础设施、公建配套设施和环境工程作为新区开发先行中的先行，并将其打包一个“PPP项目”进行立项，政府授权相关职能部分作为本项目的发起方与实施机构，通过竞争性方式选择社会资本，并指定政府方股东与社会资本共同出资组建PPP项目公司。

政府与项目公司签署PPP项目合同，授权其在项目合作期内负责本项目的建设、融资、运营和维护。

通过传统基础设施PPP模式来建设新区基础设施、提供公共服务和社会服务产品，能够高效完善园区基础设施、提升财产配套服务能力，优化园区企业营商环境，激发入园企业的立异创业热情，实现“筑巢引凤”目标。

2、在起步区先建，分步实施开发计划。

待园区骨干交通路网建成，基础设施及配套设施完善时，以起步区为核心区域，在园区区域战略、财产规划和功能结构的引导下，引进具有丰富的“财产地产+财产投资+园区运营管理”经验的社会资本园区综合服务商，通过社会资本对园区的运营管理、财产招商、财产服务及打造园区品牌等工作，导入相关财产，以财产发展带悦耳口、资金、信息流的集聚，增进企业发展，进而实现财务增量收入。

3、增强财产投资能力，拓宽项目盈利渠道。

今后园区PPP模式的趋势是通过投资开发园区基础设施和配套设施获取基本的收益，通过提供园区内企业和人员综合服务获取变动收益，通过社会资本自身的资产证券化和再资产证券化，放大收益水平、分散风险。

4、要突破政策限制，实现资源流动。

突破国有资本对外股权投资限制。要尽快出台PPP项目资产证券化相关优惠政策。要发挥基金投融资优势。

延伸阅读：

园区开发已经进入“基金操盘时代”！

园区开发运营模式从“地产化”转向“财产引领、基金操盘”，这是上海张江高科正在进行的园区开发模式立异。

张江高科日前发布公告称，拟与上海国际集团有限公司等6家合伙人，共同投资设立上海科创中心股权投资基金一期基金（园区中国按：即上海一直酝酿成立的“科创母基金”）。基金目标规模为300亿元，其中一期基金募资规模拟为65.2亿元，张江高科拟出资5亿元。

在此之前，由中国财产地产首席资源平台园区中国提倡发起，张江高科与宏泰发展、东湖高新等知名财产园区企业共同介入开创成立的“园区资本联盟”，已经同河北省商务厅就设立“京津冀协同发展园区开发基金”签署协议，首期规模将达到400亿元，这是中国财产地产领域迄今为止规模最大的一支园区开发基金。

张江高科总经理葛培健曾公开暗示，园区开发已经进入“基金操盘时代”。那么，什么是园区开发的“基金操盘”？园区开发为何要选择基金操盘模式？

财产基金吸引社会资本介入财产立异

据《中国经济周刊》记者了解，上海科创中心股权投资基金的成立，将服务于上海全球科创中心建设，重点投资区域是上海的主要高科技园区如张江、紫竹、杨浦、漕河泾、嘉定、临港等，以及上海股交中心的“科技立异板”，并向周边区域辐射。

葛培健认为，张江高科介入投资的上海科创中心建设母基金是园区开发运营模式从“地产化”转向“财产引领、基金操盘”的大胆测验考试。

园区开发公司是中国自成特色的产品，通常走土地批租、滚动开发之路，承担园区开发建设、租售运营和招商引资等功能。盈利模式是通过区域开发和物业开发，用低租金低地价吸引高新企业落地。

自1990年4月浦东开发以来，先后形成了陆家嘴、金桥、张江和外高桥四大园区开发公司，每家旗下各有一上市平台。其中，张江高科对应张江集团，1996年在上证所挂牌上市，是张江高科技园区开发、运营和服务的主力。

张江高科早年的模式和多数同行一样，以“地产化”为主要开发模式。可是随着张江区域的不竭开发，客观条件上留给张江高科进行房地产开发的空间越来越少，纯真依靠物业租金使得张江高科面临被资本市场边沿化的窘境。加之主观的转型需求，财产投资成为张江高科新的转型方向。

葛培健向《中国经济周刊》记者暗示：“探索由政府主导、上市企业牵头，设立推动财产升级的专业化财产基金，通过财产基金，吸引社会资本介入到财产立异中来，激发财产立异的活力，有机会成为推动园区财产结构升级的驱动器。”

葛培健认为，“原有的以‘土地增值、租金收入、商业地产、住宅地产’为内容的财产地财产务将不再是园区的收入核心，今后园区发展将更加注重园区内生循环的‘招才’‘引智’‘创商’‘留人’，真正做到‘产城融合’、可延续发展，这是探索‘财产引领、基金操盘’园区开发模式的目标所在。”

张江高科的财产投资之路

张江高科从2006年就开启了财产投资之路。2006年，张江高科通过吸引高科技企业入驻而且提供配套服务，并选择优质企业进行投资。公司昔时新增投资金额为3059万元，比上年增加了87％。

2007年，张江高科出资1.65亿元成立上海浩成创业投资有限公司。2010年6月，浩成创投又出资10.2亿元，设立上海张江成创投资有限公司，用于投资医药、医疗器械和金融板块优质项目。

2010年8月18日，嘉事堂成功登岸中小板，作为二股东的张江高科在这一笔投资上浮盈6.1亿元，一战成名。

尔后，张江高科的股权投资遍地开花。2015年，张江高科完成对金融发展基金、武岳峰投资、朗朗科技、微电子装备公司等的股权投资。2016年，张江高科领投嗨修养车新一轮数千万元的融资；以FOF模式间接投资蚂蚁金服；通过参股的基金公司对生鲜电商天天果园进行了一亿元投资。昔时张江高科还直投百事通、赛赫智能等新三板上市企业，直投的康德莱和间接投资的步长制药也登岸主板。

截至2017年一季度，张江高科对外投资项目规模为37.89亿元，累计投资创业类项目99个。其中，已上市企业26家（包含完全退出8家），预披露企业2家，拟上市企业11家，改制企业1家。

数据显示，张江高科通过FOF模式介入了14只基金的投资，基金投资规模累计17.30亿元。

PPP基金牵引提高园区开发效益

园区开发的基金操盘模式，除财产引导基金外， PPP（政府和社会资本合作）基金牵引园区基础设施建设也是一个很重要的方面。张江高科介入投资的“京津冀协同发展园区开发基金”就是探索PPP基金提高园区开发效益的新测验考试。

葛培健向《中国经济周刊》记者暗示：“园区PPP基金操盘模式是，引进社会资本，发挥其在园区建设和运营管理方面的优势和经验，与政府形成在园区开发上‘利益共享、风险分担’的持久合作关系，通过合理设置项目运作结构、合作内容、运作方式及回报机制等内容，立异园区融资机制。”

张江高科曾经在张江科学城西北片的技创区进行了全国园区PPP建设的首次测验考试。1999年，根据上海市的战略摆设，浦东新区管理委员会决定在张江高科技园区内建设1平方公里的张江技术立异区。面对昔时上海全市财务收入仅为431.8亿元，且昔时固定资产投资总额需求跨越1852亿元的现实情况，浦东新区在张江技创区投资建设中首创了“BOO”模式（建设—拥有—运营），于那时而言，该项目开创了政府与社会资本合作投资、建设运营科技园区的先例。

葛培健对《中国经济周刊》记者说：“采取PPP模式不但能够平滑政府财务支出，在前期政府资金不足时，由社会资本投资建设，未来园区财产项目功效显现、政府的税收和财务收入增长后再逐步给予社会资本需要的投资回报，这样可在短时期内完成园区基础设施及配套设施建设。同时也有利于园区招商引资，提高综合开发效益。”

葛培健建议，尽快出台PPP项目资产证券化相关优惠政策。“PPP项目资产证券化为社会资本项目资本金投入提供了退出机制，激发了社会资本介入园区建设的热情和活力。出台推动资产证券化上市、交易、退出机制的相关政策和细则，将进一步助推项目加速落地，加快园区的开发、建设和运营。” 葛培健说。

来源：园区中国；演讲：葛培健

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财产园区开发运营与模式立异研讨会第5季知学学院|5月31-6月2日

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【财产园区开发运营与模式立异研讨会】第六季

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主要教学案例

专题授课+案例解读

专题授课：宏观经济与财产地产行业趋势

老师简介：

肖金成老师，享受国务院特殊津贴。现任中国宏观经济研究院研究员、中国社会科学院研究生院博士生导师、中国区域经济学会副会长。曾任国家发改委国土开发与地区经济研究所所长、国家发改委经济研究所财务金融研究室主任。

被评为“2011中国国土经济人物”，被中国国际城市化发展战略研究委员会评为“2012年中国城市化贡献力任务”，2012年被中国科学技术协会评为“全国优秀科技工作者”。华夏幸福曾特别邀请肖老师为其高层专题授课。

案例解读一：集体土地之财产地产实践与十年财产服务体系构建

中关村东升科技园

中关村东升科技园是中关村区域引进科技园创打点念的示范园区。现在是集总部基地、高科技财产研发基地、加速器及企业孵化基地、高新科技功效展示及相关配套服务于一体的国内一流生态型综合园区。引入国际前沿的环保建设体系，建立绿色低碳的高科技财产园典型。中关村东升科技园的身份非常特殊，其是在集体土地上自主建设、自主经营，过程中将农民的身份转向了股东，完成集体所有制向社区股份制的过渡。曾经满地都是垃圾和低端财产的土地，一步步实现了向科技园区的转化。作为科技企业服务商，中关村东升科技园始终以客户为第一，与客户一同长大。

案例解读二：全球工业地产巨头，20年存量盘活与高度资本化运作之思考与实践

普洛斯物流

普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱。通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部分90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时,快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部分间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。

案例解读三：传统房企转型财产地产，“财产+金融”双闭环模式探索与实践

星河world

星河WORLD坐落在深圳北龙坂片区，背靠银湖谷，身在闹市却有着不属于喧嚣城市的宁静。这是星河集团在财产地产领域的标杆项目，也是传统地产开发运营模式遇到天花板之际，房企加速转型探索“城市运营商”布景下极具借鉴意义的项目之一。自2014年起，在广东深圳中心地带的62万平方米土地上，星河WORLD以财产为核心，构筑出一座集办公、商业、居住、酒店公寓、休闲生活等复合业态为一体的产融联盟新城。“以财产为引领，以地产为基础，以金融为护驾，以资本运作为平台，以城市运营为愿景”，是星河集团最新发展模式。星河其实不满足于做一个只为创业企业提供空间的房东角色。星河WORLD针对人工智能行业提供最低折扣优惠，以及租金换股权等方式降低入驻企业的本钱，同时成立多个创投基金，投向多个立异企业，“通过房东+股东的模式，星河WORLD与入驻企业共同长大。”住宅销售部分的现金流未来城市投入到财产中。

案例解读四：物流地产开发运营盈利逻辑与资产证券化实践

宝湾物流

在物流地产这个财产地产分支，宝湾物流在里面一直是最低调的，但其真正的身份却一点不低调——宝湾物流是目前中国本土最大的国资物流地产商。作为做物流、码头业务起家的宝湾物流，走的是一条与普洛斯等企业完全分歧的道路，以“物流”为本，“地产”为辅的宝湾物流财产园，其更多的关注点在于供应链增值服务与物流服务。作为行业领先的国际物流园区开发商和运营商，宝湾物流在中国31个经济热点城市拥有并管理着52个现代化的物流园区。宝湾物流在全国运营园区面积270万平方米，在建仓储设施面积220万平方米，规划中的仓储设施面积达100多万平方米，形成了一个覆盖主要物流枢纽的高效物流网络。

案例解读五：科技地产运营的素质与操作方法

北科建长春北湖科技园

长春北湖科技园是北科建集团科技地产事业理论的成功实践，也是其打造的第二代科技地产的典型代表，即涵盖高科技园区、金融商务、生态住宅等产品形态于一体的科技新城。2012年以来的短短6年间，经过北科建集团和长春高新区的联手打造，带动了长春高新区的发展，已经成为长春市乃至吉林省转变经济发展方式的一张亮丽名片，成为探索新一轮东北振兴发展模式的排头兵。北科建认为科技地产事业的成功之一取决于招商的成功。而财产服务体系建设是科技地产的核心竞争力。这个在二线城市以财产聚集为主导的园区开发运营经典案例延续被行业关注并获得高度赞美。

案例解读六：政府平台下的财产园区如何高度市场化运作

深圳湾生态科技园

深圳湾科技生态园占地面积20.3万平方米，总建筑面积跨越120万平方米，项目分四期建设，四期同时开工，18个月内完成20万平方米财产用房建设并交付使用，四年全部建成。深圳湾科技生态园，作为深圳湾超等总部基地与未来立异发展的重要载体、深圳战略性新兴财产园区基地和财产园集聚区建设的重点工程项目、深圳市投融资体制改革的示范标杆，以188万方，计容建筑面积120万方磅礴体量，融研发办公、精品公寓、星级酒店、高端商业、展示中心于一体，未来进驻30-50家上市公司总部，1000-1500家战略性新兴财产企业，引领全国高新财产园区和深圳高新财产园区转型升级，构筑深圳财产园区未来的发展新引擎。以“多层地表”与“垂直城市”为设计理念，营造开放式深圳财产园区商业街区、创作发明国家级低碳生态示范财产园区。

案例解读七：城市更新实践之闲置厂房到科创财产聚集立异社区

上海长阳创谷

聚光灯下的长阳创谷，是位于上海市杨浦区长阳路1687号的Campus科技园，占地11万平方米，规划总建筑面积约35万平方米。聚集了约1.8万人在此办公，吸引了斯坦福、哥伦比亚、清华等全球知名高校的创业者，入驻了流利说、爱驰亿维、智能云科等150家双创领军企业和极富双创特征的中小企业。被人熟知以活力与激情的长阳创谷，此前不过是一块终年闲置的破旧厂房。作为城市更新的典型标杆案例，长阳创谷既推动了新旧动能转换，又实现了文化价值的延续。如今的长阳创谷有了全新的目标：“世界级创谷”。通过举办更多国际化、专业化、市场化的双创活动，延续提升区域立异创业的全球影响力，推动和加快长大为“世界级”创谷的脚步。

案例解读八：东方财产地产经典样本-新加坡最新财产园区产品及机制立异

裕廊立异区

新加坡裕廊立异区，也就是中国所说的科技园，近年很火的无人驾驶出租车，就降生在这里。新加坡政府在2016年财务预算案中宣布将在裕廊西开发一个集学习、研究、立异和生产活动的裕廊立异区（Jurong Innovation District）企业生态区，分析师认为，这将带旺新加坡房地产发展和投资。新加坡裕廊位于海滨地带，立异区的成型带旺了房地产发展和投资。

榜鹅数码园区

新加坡“硅谷”，占地50公顷的榜鹅数码园区于2018年动土兴建。新加坡理工大学也将迁入榜鹅数码园区，到时学生人数将增加到1万2000个。榜鹅数码园区在五年内建成第一期后，这里将形成数字和网络平安财产为中心的高科技园区，并制造2.8万个数字财产的职位。主要发展商裕廊集团将率先为商业园建造大楼，将数码园区打造成网络平安、人工智能和物联网的枢纽。新加坡理工大学将从2023年迁入数码园区。

纬壹科技城

裕廊工业区是中国财产地产界最值得效仿与研究的对象之一。新加坡纬壹科技城作为裕廊内部科研精英和立异人才的集聚平台，从开发布景、财产规划、再到配套建设，对此刻正处在财产转型、技术革新阶段的中国而言，有着非同一般的借鉴意义，尤其上海、深圳两座GDP最近接新加坡的一线大城市。

案例解读九：创业社区从功能生态到财产生态建设的思考与实践

小样青年社区

小样青年社区是2015年5月由清控科创联合国内最大的地产顾问世联行一起推出的一个新的青年社区品牌。确切地说，小样青年社区不是一个纯粹的众创空间的概念，而是一个多元化的青年综合体，融合了创业办公、社交娱乐等功能的年轻人空间社区。旨在服务于青年创业群体和立异型小微企业，打造以“创业办公”为核心，集工作、社交、娱乐、居住、消费为一体的复合型创业社区。现拥有小样孵化器、小样创咖、小样金融、小样office、小样市集、小样公寓、小样新媒体等产品。清控科创总裁、小样青年社区总经理程方曾这样说，“一个时代有一个时代青年追求的事情，小样青年社区会是年轻人的下一个‘出口’。

案例解读十：如何以财产孵化+投资模式，20年领跑财产孵化器行业

启迪之星孵化器

拥有20年历史的启迪之星在企业孵化器里像古董一样古老，但在各种孵化器层见叠出的今天，启迪之星依然连结活跃，在各项经营数据上其实不逊色于行业新锐，仍是中国最赚钱的企业孵化器之一。

启迪之星在中国企业孵化器历史上，首创“投资+孵化”的模式。面对市场化的竞争‘’启迪之星拥有体制内的丰富资源；面对体制内的竞争，启迪之星又拥有市场化的灵活机制。近年来，启迪之星已经走出了清华大学，走出了北京，进行国际化结构，形成企业孵化的网络化，且逐渐加强垂直领域孵化。其企业服务深度也在加强，好比企业金融服务，从关注早期投资转为提供全链条服务，包含前者的种子期、天使投资、VC投资、PE和后期的并购等。

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绝大多数同学带着项目来到课程现场，通过白日专题授课+案例解读，从宏观经济与城市发展层面了解财产地产行业趋势，从案例解读环节复盘研讨国内经典财产园区操盘思路。同学除学习，同样有资源获取与于同行深度交流的需求，特别放置围炉夜话环节，通过导师指导，专题讨论，同学自己项目研讨等形式，帮忙同学从项目层面切入，多维度吸收课程内容。

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主办单位：知学学院

开课时间：2019年5月31-6月2日

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